18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，3月房?jī)r(jià)繼續(xù)前兩月升溫走勢(shì)，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。與此同時(shí)，中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所發(fā)布的一季度土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市一季度住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。專家表示，現(xiàn)階段解決房?jī)r(jià)上漲問題難度較大，但新政將抑制過快上漲勢(shì)頭，而新政影響時(shí)限將決定于地方政府對(duì)新政的執(zhí)行力度?？傮w來看，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

 

躁動(dòng)

 

3月70大中城市房?jī)r(jià)僅1城下降

 

18日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與此前相比，近幾個(gè)月來持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯降溫，漲幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。

 

數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有1個(gè)(溫州)，持平的城市有1個(gè)(泉州)，上漲的城市有68個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲城市中，漲幅最高為3.2%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲城市有67個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲城市中，漲幅最高為11.2%。高于2月環(huán)比最高3.1%，同比最高8.2%的漲幅。

 

二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，上漲的城市有59個(gè)。3月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個(gè)。

 

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析3月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況時(shí)認(rèn)為，3月房?jī)r(jià)上漲與需求集中釋放有關(guān)，是“需求集中釋放助漲3月房?jī)r(jià)”。他表示，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”的傳統(tǒng)銷售旺季，成交情況往往比前兩個(gè)月都要活躍，加之各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，潛在購房者擔(dān)心實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后政策從緊、購房成本進(jìn)一步增加，因而急于入市導(dǎo)致需求集中提前釋放，開發(fā)商隨之取消優(yōu)惠甚至上調(diào)價(jià)格，助漲了3月份房?jī)r(jià)。

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析指出，截至今年3月，新建商品住宅價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)間已經(jīng)達(dá)到10個(gè)月。70大中城市住宅價(jià)格指數(shù)變化中，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅依然占據(jù)前四位。另一方面，限購城市新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為101.22和100.71，未限購城市分別為100.93和100.51，“限購城市價(jià)格漲幅依然高過未限購城市。”

 

“但是，較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭也在發(fā)生變化。”鏈家方面表示，3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增速比2月份大幅回落，漲幅接近持平。“經(jīng)過上個(gè)月的大幅增長(zhǎng)，環(huán)比上漲城市數(shù)量基本達(dá)到穩(wěn)定，并且已經(jīng)接近全部上漲的高峰。預(yù)計(jì)在進(jìn)入二季度以后，新建商品住宅漲價(jià)難度增加，價(jià)格上漲趨勢(shì)受到抑制”。

 

上漲

 

一季度地價(jià)增幅加大

 

中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所18日發(fā)布的一季度土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市今年一季度住宅地價(jià)全部環(huán)比上漲。

 

數(shù)據(jù)顯示，在105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，92城一季度住宅地價(jià)環(huán)比上漲，漲幅超過3%的城市共8個(gè)。其中，住宅地價(jià)增速最快的河南省安陽市環(huán)比漲幅高達(dá)12.18%，而深圳則以5.7%的漲幅居次。

 

“地價(jià)水平小幅上漲，環(huán)比、同比增長(zhǎng)率低位加速。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，流動(dòng)性仍居高位是一季度以來地價(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景。

 

此外，在“國五條”新政實(shí)施前的3月份，“末班車”效應(yīng)明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)上升明顯，成為影響商住地價(jià)變化的重要力量。從同比漲幅來看，住宅地價(jià)同比上漲的城市由上一季度的74個(gè)增至91個(gè)，漲幅超過5%的城市有27個(gè)。趙松介紹說，“地價(jià)同比增幅持續(xù)兩個(gè)季度上漲，漲幅有所擴(kuò)大。”

 

不過，趙松解釋，同比漲幅偏大的主要原因是去年同期土地市場(chǎng)遇冷，處于歷史低谷。她表示，“區(qū)域間冷熱不均的狀況在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更為明顯。以一二線城市為主的35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市為例，其各項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)均高于105個(gè)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，其中包括地價(jià)總水平、商服、住宅和工業(yè)地價(jià)水平”。

 

值得注意的是，2013年第一季度，中國105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積達(dá)到今年高值，同比增長(zhǎng)8.98%，其中房地產(chǎn)開發(fā)用地同比增幅超過40%，達(dá)到2010年第3季度以來的新高。

 

對(duì)于年內(nèi)土地市場(chǎng)的變化，趙松預(yù)計(jì)，第二季度城市地價(jià)總體水平繼續(xù)溫和上漲。她呼吁，官方在探索房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，盡快公布相關(guān)制度建設(shè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與量化目標(biāo)，避免炒作干擾，輔助公眾建立穩(wěn)定預(yù)期。

 

國土部16日公布2013年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，據(jù)各地上報(bào)匯總，2013年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。值得一提的是，2013年的供地計(jì)劃中，70個(gè)大中城市住房用地計(jì)劃供應(yīng)5.03萬公頃，是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(4.03萬公頃)的1.2倍。而一線城市(北、上、廣、深)計(jì)劃供應(yīng)量則同比增加2.8%。

 

“盡管國土部表示今年計(jì)劃供地量是2008-2012年年均實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍，符合宏觀調(diào)控要求，但今年的供地目標(biāo)實(shí)際是偏低的”。C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，根據(jù)以往數(shù)據(jù)來看，15.08萬公頃的供應(yīng)量是2010年以來計(jì)劃供應(yīng)量的最低值，與2012年最初制定的供地計(jì)劃相比，同比下降了12.6%。

 

楊晨青進(jìn)一步分析指出，目前來看，“國五條”細(xì)則并未對(duì)一手房市場(chǎng)造成直接影響，房企抱有房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，各地項(xiàng)目漲價(jià)現(xiàn)象已不少見。“而商品住宅用地供應(yīng)量的下滑勢(shì)必導(dǎo)致未來幾年商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)將處于低位，供需關(guān)系的緊張進(jìn)而會(huì)對(duì)全國房?jī)r(jià)上漲起到一定的助推作用。同時(shí)，也勢(shì)必導(dǎo)致土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)而地價(jià)將進(jìn)一步攀升，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)也隨之水漲船高”。

 

趨勢(shì)

 

二季度量縮價(jià)穩(wěn) 后勢(shì)難判斷

 

3月底，北京、上海、廣州和深圳等城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施細(xì)則，并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)一步明朗。對(duì)此，劉建偉表示，隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)4月份房?jī)r(jià)走勢(shì)可望趨穩(wěn)。

 

“二季度房?jī)r(jià)將整體量縮價(jià)穩(wěn)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，4月是“國五條”執(zhí)行的首月，二手房購房者已部分轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)，另一方面由于控制價(jià)格增幅，各地也會(huì)收緊新房的審批，控制部分高房?jī)r(jià)樓盤入市，均會(huì)帶來成交量的減少與價(jià)格漲幅的下調(diào)。

 

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，在細(xì)則落地后的一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷短暫的低潮。一方面，在3月瘋狂成交已提前消化部分購房需求的背景下，二手房買賣雙方開始對(duì)后市進(jìn)行觀望；另一方面，經(jīng)過2012年的回補(bǔ)后資金鏈較好的房地產(chǎn)企業(yè)開始觀望，延緩入市節(jié)奏。

 

“但后期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍很難判斷。”朱中一表示，雖然二季度房?jī)r(jià)隨著新政落實(shí)的影響將較為穩(wěn)定，但新政影響的持續(xù)時(shí)間，后半年房?jī)r(jià)趨勢(shì)仍很難判斷。

 

朱中一認(rèn)為，后半年房?jī)r(jià)取決于宏觀經(jīng)濟(jì)好壞與地方對(duì)新政的執(zhí)行力度。若執(zhí)行力度強(qiáng)，則新政影響持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，反之亦然。

 

“解決房?jī)r(jià)上漲問題，現(xiàn)階段難度較大，但新政將抑制過快上漲勢(shì)頭。”趙路興指出，由于我國住房需求地域性較強(qiáng)，較為集中“國五條”等調(diào)控政策只是一時(shí)之舉，房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確會(huì)在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定，但這只是贏得一段時(shí)間，并不會(huì)解決根本問題。

 

趙路興認(rèn)為，近期高漲的房?jī)r(jià)加強(qiáng)地方執(zhí)行“國五條”調(diào)控政策的壓力，也進(jìn)一步倒逼中央加速長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)展，例如擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)、擴(kuò)寬投資渠道等內(nèi)在體制機(jī)制的改變。

 

朱中一也指出，北京20%差額征稅方案基本代表國家聲音，也進(jìn)一步展示出國家未來的調(diào)控思路，那就是通過稅收抑制房?jī)r(jià)過快上漲。