天氣轉(zhuǎn)暖，近期屋內(nèi)漏水、滲水的新聞熱線“熱得發(fā)燙”，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各處小區(qū)頂樓的居民都處于相同的窘境里，屋頂漏水盆來接，耽誤工作無法正常生活，這已成了居民們的一塊心玻。4月4日，本版就此事刊登了題為《將心比心屋漏維權(quán)真就這么難嗎？》的報(bào)道，文章真實(shí)地反映出了多位居民承受屋頂漏水之苦的事實(shí)。文章發(fā)表后，受到齊齊哈爾市房管局領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)管理辦公室工作人員的重視，并及時(shí)聯(lián)系到記者，希望為老百姓解答相關(guān)事宜，同時(shí)也讓大家明白，到底問題出在哪里。

 

4月9日，記者來到市房管局物業(yè)管理辦公室，史志學(xué)主任就此問題做了詳細(xì)解答：“首先對(duì)于媒體的這篇報(bào)道，我們非常重視，同時(shí)也真正地說出了全市居民樓漏雨的現(xiàn)狀。”史主任還提到，漏雨的情況一是由于今年的降雪量比往年都大，二是全市多數(shù)樓宇存在老舊散的問題，沒有物業(yè)管理，舊樓沒有房屋維修基金。“一方面，過去企業(yè)管理房子多，像企業(yè)分房。二方面是開發(fā)商代收維修基金，這是當(dāng)時(shí)政策規(guī)定的，現(xiàn)在這些企業(yè)不存在了，開發(fā)商收完錢，有的不在這里了，有挪用了的，當(dāng)時(shí)這些老房子的維修基金，百姓雖然交了，但政府卻沒有收到這些錢，所以導(dǎo)致物業(yè)公司現(xiàn)在沒有資金支配。”史主任說。

 

誤區(qū)：物業(yè)費(fèi)≠房屋維修基金

 

也許很多老百姓不明白，物業(yè)管理費(fèi)和房屋維修基金不能混為一談，其實(shí)是兩碼事，“物業(yè)費(fèi)按照全市物價(jià)部門規(guī)定，每平方米1.5角到3角錢，用來環(huán)境衛(wèi)生，公共部分的服務(wù)，上下水疏通，清淘化糞池等。如果大修時(shí)，必須動(dòng)用維修基金，居民樓要是沒有維修基金，物業(yè)企業(yè)就無力承擔(dān)。”史主任解釋。如拿維修樓房的屋頂來說，一個(gè)屋頂?shù)木S修費(fèi)用就要達(dá)到近10萬元，而物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)用一年都達(dá)不到如此費(fèi)用。而有些小區(qū)的維修基金在日常大規(guī)模維修時(shí)使用完畢，那么按照國家相關(guān)的規(guī)定和《維修基金的使用管理辦法》需要業(yè)主們續(xù)籌，“業(yè)主繳納房屋維修基金達(dá)到70%，就可以動(dòng)用維修基金對(duì)樓體大修。不足30%時(shí)，就需要續(xù)籌了。按照規(guī)定，維修基金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：棚改房30元/平方米、商品房35元/平方米、商服40元/平方米。”

 

史主任表示，目前續(xù)籌的這項(xiàng)工作非常難，很多居民基本上拒交，“很多頂樓屋頂需要維修時(shí)，樓下的老百姓多數(shù)認(rèn)為，房蓋就該是頂樓拽的，和我們樓下無關(guān)，這種想法完全錯(cuò)誤，屋頂該是整棟樓的一部分，是需要拽共同維護(hù)的。”而房屋維修基金不是像有些百姓想的那樣一次性交齊終身制，這就是很多百姓的思想誤區(qū)。房屋維修基金不是交給所屬物業(yè)公司，而是由房屋維修基金中心收取，而動(dòng)用維修基金時(shí)，也不是物業(yè)公司調(diào)配，而是需要物業(yè)公司形成維修計(jì)劃申請(qǐng)材料，交予維修基金中心審核，按照相關(guān)規(guī)定啟用維修基金，招標(biāo)施工單位對(duì)房屋進(jìn)行修繕。在采訪過程中，很多百姓都說“物業(yè)年年修，年年漏”，這回百姓要明白，維修的事并不是物業(yè)公司的事，物業(yè)公司真是“躺著也中槍”了。史主任提醒：“動(dòng)用維修基金之前，物業(yè)公司會(huì)征得業(yè)主委員會(huì)同意，簽字，公示維修錢數(shù)。沒有業(yè)主委員會(huì)，要征得業(yè)主代表的同意。”

 

理解：物業(yè)公司有難處

 

史主任還提到，他們一直督促物業(yè)公司及時(shí)上樓清掃積雪，但是存在一些困難，也希望百姓理解。由于北方氣候原因，白天房頂積雪融化，晚上氣溫降低水面上方結(jié)冰，而緊貼房蓋的冰層由于屋內(nèi)室溫高，會(huì)透過房蓋反熱，所以導(dǎo)致上層結(jié)冰，下層凍不上而積水。積雪越厚，下面的積水越多。對(duì)于老化的房頂，積水則會(huì)滲入屋頂。而且，房頂?shù)姆浪牧虾鼙?，如清雪根本不能使用工具，但凡是刨了一個(gè)小坑，都會(huì)導(dǎo)致漏水情況發(fā)生，導(dǎo)致物業(yè)束手無策。而當(dāng)物業(yè)公司挨家挨戶宣傳續(xù)籌維修基金時(shí)，很多樓下的業(yè)戶就“事不關(guān)己高高掛起”，拒不繳納維修基金。“老百姓覺得維權(quán)難了，但是要想到，權(quán)利是要在拽盡義務(wù)之后才能享有的，續(xù)籌維修基金就是拽們應(yīng)盡的義務(wù)，如沒有維修資金，雖然政府倡導(dǎo)為百姓服務(wù)維修，但是百姓也要理解政府，不可能拿出大筆資金修繕全市這么多老舊散的居民樓，想解決漏水問題，那么拽還是得以自修為主。”史主任建議。

 

“物業(yè)企業(yè)是微利潤性的服務(wù)行業(yè)，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是2008年時(shí)，換算三年前的市場收入標(biāo)準(zhǔn)，也就是按照2005年的人工標(biāo)準(zhǔn)換算的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2005年到2013年的物價(jià)和人工相差甚遠(yuǎn)。原來物業(yè)雇傭保安800元/月，現(xiàn)在最少1500元/月。但由于樓房越來越舊，環(huán)境日益不好，收費(fèi)率越來越低，新樓的時(shí)候交費(fèi)認(rèn)可，樓舊了則怪物業(yè)啥啥不管，就拒不交費(fèi)。”史主任認(rèn)為物業(yè)公司也需要雇傭人工，但由于物業(yè)收費(fèi)沒提高，但人員開支增加了，物業(yè)費(fèi)收不上來，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)服務(wù)沒辦法提高。某小區(qū)物業(yè)費(fèi)收到10%，還要繼續(xù)維護(hù)小區(qū)的日常工作，真是難上加難。所以，全市即將要出臺(tái)地方立法引導(dǎo)物業(yè)公司往更好的趨勢(shì)發(fā)展，“今年全市人大將出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以后將對(duì)管理不好的，亂收費(fèi)的進(jìn)行處罰，整合物業(yè)公司，小公司將取消，形成規(guī)?；?。”史主任說，“在產(chǎn)權(quán)過戶期間，沒有維修基金的都要續(xù)繳，現(xiàn)在在產(chǎn)權(quán)處已經(jīng)有窗口了。”

 

如今，政府的“三件實(shí)事”之一，就是準(zhǔn)備在鐵鋒區(qū)、龍沙區(qū)、建華區(qū)，每區(qū)選出兩個(gè)“老舊散”的小區(qū)作為老房改造試點(diǎn)，分別對(duì)小區(qū)的樓體、小區(qū)的環(huán)境、小區(qū)的封閉、小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)的老化管道等進(jìn)行改造。同時(shí)也希望，各個(gè)小區(qū)的拽們要愛護(hù)我們的家，在維護(hù)我們自身權(quán)利的同時(shí)也要盡到我們應(yīng)盡的義務(wù)。