因資金斷供，萬(wàn)方地產(chǎn)(000638.SZ)于日前宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)。

分析人士認(rèn)為，若萬(wàn)方地產(chǎn)保留的一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)開展不順，那么日后翻身的概率甚小。事實(shí)上，由于資金、土地儲(chǔ)備、所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇等原因陷入困局的地產(chǎn)企業(yè)并非萬(wàn)方地產(chǎn)一家，繼萬(wàn)方地產(chǎn)之后，“今年可能會(huì)有5家左右的中小型上市房企陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”。

“錢少、膽子小”

萬(wàn)方地產(chǎn)日前公告稱，公司名稱將變更為“萬(wàn)方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。隨后，萬(wàn)方地產(chǎn)董秘劉玉承認(rèn)了退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的事實(shí)，他解釋說(shuō)，萬(wàn)方地產(chǎn)在2010年就已考慮轉(zhuǎn)型，原因是“政策調(diào)控下單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大”。

萬(wàn)方地產(chǎn)是2009年6月在深圳證券交易所掛牌交易的A股上市公司，注冊(cè)資本1.547億元，為北京萬(wàn)方源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股子公司，而后者則是成立于2000年的萬(wàn)方投資控股集團(tuán)的控股子公司。

對(duì)于萬(wàn)方地產(chǎn)“退房”的原因，業(yè)內(nèi)普遍的分析是商品房銷售的“零進(jìn)賬”。公司年報(bào)顯示，2012年度，萬(wàn)方地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入4855.66萬(wàn)元，同比減少87.69%，凈利潤(rùn)501.34萬(wàn)元，同比減少57.72%，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)則為-1009.87萬(wàn)元，同比驟減315.47%。此外，2012年，萬(wàn)方地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售和土地一級(jí)開發(fā)的營(yíng)業(yè)收入數(shù)字為0，意味著這兩項(xiàng)沒(méi)有進(jìn)賬。

在公告中，萬(wàn)方地產(chǎn)也坦承，公司2012年度的房地產(chǎn)開發(fā)和土地一級(jí)整理業(yè)務(wù)未實(shí)現(xiàn)收入，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入全部來(lái)自于一般商品貿(mào)易。其2012年的營(yíng)業(yè)成本占比方面，木材占比高達(dá)98%。

與業(yè)內(nèi)理解的銷售業(yè)績(jī)?yōu)榱恪⑹苷{(diào)控沖擊等原因不同，持續(xù)關(guān)注萬(wàn)方地產(chǎn)幾年的蘭德咨詢總裁宋延慶的看法是，該公司退出的核心原因在于資金。

“主要原因是企業(yè)資金量非常小，‘斷炊’了。”宋延慶日前接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，錢少，前幾年調(diào)控開始后膽量較小，錯(cuò)過(guò)了拿地時(shí)機(jī)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備不足，加上北京市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，造成了萬(wàn)方地產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的出局。

他透露，資金鏈緊張時(shí)，萬(wàn)方地產(chǎn)曾經(jīng)選擇為萬(wàn)方投資控股集團(tuán)做代建，但這方面進(jìn)賬“只夠用來(lái)發(fā)工資”，且為短期收入。

年報(bào)顯示，萬(wàn)方地產(chǎn)的頹勢(shì)由來(lái)已久。2009年，該公司凈利潤(rùn)為3781.59萬(wàn)元，同比下降47.66%，2010年，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了24.17%的增長(zhǎng)，至4892萬(wàn)元，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~卻同比驟減173.64%，為-7305.97萬(wàn)元，2011年，其凈利潤(rùn)則同比縮水82.03%，只有1185.85萬(wàn)元。

同時(shí)，記者注意到，2010年5月，萬(wàn)方地產(chǎn)的母公司萬(wàn)方源與湖南廣晟簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》，同年12月28日開始持有湖南楚盛園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]置業(yè)發(fā)展有限公司10%的股權(quán)，雙方開發(fā)湖南長(zhǎng)沙岳麓山附近的大型高端社區(qū)“江山帝景[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”項(xiàng)目。

該項(xiàng)目高層對(duì)記者稱，江山帝景項(xiàng)目現(xiàn)在仍正常開發(fā)，但湖南楚盛園100%股權(quán)都在湖南廣晟手中，萬(wàn)方地產(chǎn)已于去年撤股。關(guān)于撤股原因，他稱：“當(dāng)時(shí)萬(wàn)方?jīng)]有說(shuō)原因，不知道是不是資金的問(wèn)題。”

“兩家股東持續(xù)合作這個(gè)項(xiàng)目的話，萬(wàn)方還得追加投資，但因?yàn)橘Y金問(wèn)題，萬(wàn)方?jīng)]錢追加，撐不住只好撤股。”據(jù)宋延慶分析，彼時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)，萬(wàn)方地產(chǎn)參與江山帝景項(xiàng)目，但去年卻選擇退出，也足見其資金緊張。

或有5家上市房企年內(nèi)“退房”

“一級(jí)土地開發(fā)還會(huì)做，這一塊利潤(rùn)肯定不如二級(jí)開發(fā)也就是房地產(chǎn)開發(fā)那么高。但一級(jí)開發(fā)收益相對(duì)穩(wěn)定，至少能保證8%的收益。”根據(jù)劉玉透露的規(guī)劃，萬(wàn)方地產(chǎn)將向“城鎮(zhèn)化”方面的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，并保留一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)。公告中，該公司也將經(jīng)營(yíng)范圍，由房地產(chǎn)開發(fā)及開發(fā)的商品房銷售、項(xiàng)目投資及投資的項(xiàng)目管理等，變更為“城市道路以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及投資，給排水及管網(wǎng)建設(shè)及投資”。

早在去年9月，宋延慶曾建議，北京等一線城市土地開發(fā)要求高，地價(jià)貴，小型房企無(wú)足夠資質(zhì)和能力承擔(dān)起二級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)，賣殼重組、拋棄不良資產(chǎn)，才是萬(wàn)方地產(chǎn)的出路。

而關(guān)于萬(wàn)方地產(chǎn)的“轉(zhuǎn)型”前路，宋延慶分析，萬(wàn)方地產(chǎn)是為其集團(tuán)公司開發(fā)一級(jí)土地，但一級(jí)土地開發(fā)有投入大、周轉(zhuǎn)快、政策性強(qiáng)的特點(diǎn)，若這塊土地開發(fā)順利，萬(wàn)方地產(chǎn)不乏翻身可能，但一級(jí)土地開發(fā)操作的難度并不小，若這塊地操作不順，萬(wàn)方地產(chǎn)便會(huì)翻身無(wú)望。

在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)、調(diào)控風(fēng)聲漸緊的背景下，萬(wàn)方地產(chǎn)的“退房”，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是中小型房企生存尷尬的樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]。

從A股上市房企披露的2012年報(bào)看來(lái)，與“招保萬(wàn)金”等大型房企的穩(wěn)定業(yè)績(jī)不同，中小房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)不同程度下滑，其中，萬(wàn)好萬(wàn)家(600576.SH)虧損超過(guò)6000萬(wàn)元，該公司2012年度無(wú)新的項(xiàng)目開發(fā)，沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，2013年打算“適時(shí)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)”，轉(zhuǎn)投礦業(yè)。

“萬(wàn)方地產(chǎn)退出只是個(gè)開始。”宋延慶表示，受限于土地儲(chǔ)備、去化速度、現(xiàn)金流，甚至籌資渠道，是眼下中小房企共同面臨的問(wèn)題，加上今年樓市調(diào)控嚴(yán)厲，今年的上市公司中，將有5家左右逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且均為中小型公司。他認(rèn)為，萬(wàn)好萬(wàn)家、中江地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](600053.SH)等公司都處境堪憂。

“大小企業(yè)占有的資源不一樣，面積大的好地塊基本都是有實(shí)力的企業(yè)拿走了。”一中型房企負(fù)責(zé)人昨日對(duì)本報(bào)記者表示，雖然小企業(yè)可以通過(guò)拿小地塊、迅速去化自救，但不得不承認(rèn)，行業(yè)集中度越來(lái)越高是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。