不建議投資住宅

 

房產(chǎn)稅若出臺(tái)，市場(chǎng)將進(jìn)入消化和冰凍期

 

透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng) 丁建剛

 

針對(duì)目前的市場(chǎng)，“國(guó)五條”已經(jīng)說(shuō)得非常清楚，同時(shí)從政策層面也看出政策的制定是支持自住需求。對(duì)于這點(diǎn)，我認(rèn)為應(yīng)該從幾個(gè)方面進(jìn)行理解。比如，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控十余年時(shí)間，房?jī)r(jià)被炒高，供求矛盾是一直存在的。而杭州作為房產(chǎn)熱點(diǎn)中心城市也是客觀事實(shí)。在現(xiàn)階段置業(yè)，我認(rèn)為如果是自住的話(huà)，隨時(shí)都可以，但是又要有一個(gè)附帶條件，購(gòu)房者不應(yīng)該盲從，而是要在現(xiàn)階段買(mǎi)到自己滿(mǎn)意的住宅。不要將就，也不要跟風(fēng)，要確定自己真實(shí)的需求。包括你的生活區(qū)域，你的生活工作形態(tài)，你的出行主要交通方式，你的家庭人口結(jié)構(gòu)功能需求，以及你的經(jīng)濟(jì)承受能力，這些都要理清楚。這些建議都是基于自住的前提，至于住宅投資，我個(gè)人覺(jué)得，在目前的市撤境下，真不建議投資了。

 

對(duì)于杭州而言，誰(shuí)都想住西湖邊，誰(shuí)都想住錢(qián)江新城，所以，購(gòu)房還是要根據(jù)自己的能力以及項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比，結(jié)合自己的生活形態(tài)綜合考量。比如，你是在城西工作，若買(mǎi)在濱江，就顯得不是特別合適。

 

如果一定要在杭州找出幾個(gè)公認(rèn)的可能有些被低估的板塊，我認(rèn)為有以下幾個(gè)板塊，購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注。

 

一是臨平板塊。就現(xiàn)在來(lái)衡量，杭州三大副城中，臨平包括商業(yè)教育等配套都是最為成熟的。而目前的銷(xiāo)售價(jià)格卻是三大副城板塊中最低的。比如綠城玉園項(xiàng)目，公園+地鐵房，目前的價(jià)格只相當(dāng)于二手市場(chǎng)中朝暉板塊老房子的均價(jià)。整個(gè)臨平板塊，非常適合剛需群體和部分改善群體。

 

二是之江板塊。目前之江板塊的配套已經(jīng)在逐步完善中，它的一些在售項(xiàng)目的均價(jià)，比濱江板塊要低，甚至比北部軟件園板塊的一些樓盤(pán)還要低。作為國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)，我認(rèn)為目前該板塊是被低估的。

 

三是錢(qián)江世紀(jì)城板塊。該板塊由于早年的幾個(gè)項(xiàng)目紛紛完成銷(xiāo)售，一段時(shí)間進(jìn)入了沉寂期。但是未來(lái)十年，我認(rèn)為錢(qián)江世紀(jì)城板塊將進(jìn)入成熟期和入住期。理論上距錢(qián)江新城只有五分鐘的車(chē)程，住房?jī)r(jià)格卻相差一倍甚至更多，無(wú)論是剛需還是改善，選擇在該區(qū)域置業(yè)，都有著一定的想象空間。

 

四是未來(lái)科技城板塊。目前該板塊的整體價(jià)格依然比較低。而國(guó)家級(jí)的科技城定位必然在今后帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)和入住人群。均價(jià)萬(wàn)元左右的市場(chǎng)價(jià)格非常適合年輕的剛需群體置業(yè)。

 

至于房地產(chǎn)的整體形勢(shì)，我認(rèn)為如果房產(chǎn)稅如期出臺(tái)，那么市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入幾個(gè)月的消化和冰凍期。后面走勢(shì)則很難預(yù)料。目前的市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)整體比較溫和，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力也幾乎沒(méi)有，因此，五月份房交會(huì)后的杭州樓市，價(jià)格上漲的可能性也比較校

 

秉承隨行就市的策略

 

綠地集團(tuán)浙江區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 周 瑜

 

對(duì)于改善型購(gòu)房者而言，最重要的還是看地段以及結(jié)合自身的工作生活便利性角度來(lái)考慮。因?yàn)橄胍习喾奖?，便捷的區(qū)域就是最重要的。對(duì)于自住性的客群，如果價(jià)格在承受范疇之內(nèi)，市中心以及運(yùn)河新城的板塊還是值得關(guān)注的。除此之外，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，一定要注重開(kāi)發(fā)商的品牌開(kāi)發(fā)能力，以及后期物業(yè)的實(shí)力。

 

整體而言，對(duì)于大行情，我們保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。因?yàn)榘殡S著“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，相關(guān)的政策也早已出爐。市場(chǎng)中對(duì)于政策的調(diào)整，經(jīng)過(guò)這么多年的樓市調(diào)控，已經(jīng)都很適應(yīng)了。而對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)歷了這么多輪的調(diào)控，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)節(jié)奏以及銷(xiāo)售方面，都應(yīng)該秉承隨行就市的策略，短平快，從而方能有效規(guī)避與杭州地產(chǎn)大鱷們的正面競(jìng)爭(zhēng)。

 

改善群體選擇余地比較大

 

中大銀泰城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 高 玉

 

對(duì)住宅而言，考慮自淄投資，不外乎兩個(gè)方面：區(qū)域和品質(zhì)。作為住宅，必須優(yōu)先考量稀缺性以及項(xiàng)目的整體大環(huán)境。作為商業(yè)地產(chǎn)，畢竟項(xiàng)目會(huì)為周邊市場(chǎng)帶來(lái)增值空間，成為未來(lái)中心推動(dòng)者。在這個(gè)基礎(chǔ)上，它離不開(kāi)自身產(chǎn)品的營(yíng)造。因此一些倡導(dǎo)綠色環(huán)保以及對(duì)產(chǎn)品自身營(yíng)造突出亮點(diǎn)的項(xiàng)目值得關(guān)注。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)該要結(jié)合市場(chǎng)大環(huán)境作出一些貢獻(xiàn)。應(yīng)該要思考，其開(kāi)發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品，如何讓入駐的企業(yè)能夠得到更長(zhǎng)足的發(fā)展。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不僅僅是硬件，更重要的是對(duì)集群性的效應(yīng)的整合。要為企業(yè)產(chǎn)生一定的效應(yīng)，要能夠創(chuàng)造價(jià)值。

 

住宅領(lǐng)域，今年整體行情我覺(jué)得剛性需求會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，高端改善型住宅只要產(chǎn)品做得有特色，應(yīng)該會(huì)有一定的市鋤會(huì)，尤其是高端精裝修住宅。最近幾年，精裝修越來(lái)越被人們所接受。關(guān)于房產(chǎn)稅，我覺(jué)得市場(chǎng)行為還是要市場(chǎng)手段來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)。從目前情況來(lái)看，房產(chǎn)稅出臺(tái)是遲早的事情，關(guān)鍵是看房產(chǎn)稅如何界定，對(duì)整個(gè)大勢(shì)、對(duì)短期來(lái)說(shuō)有一些震動(dòng)。目前杭州的房地產(chǎn)發(fā)展從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是比較健康。關(guān)鍵是要從自身出發(fā)，解決自己的基本問(wèn)題。對(duì)于部分從剛需轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳频馁?gòu)房者，我建議不要太著急，選擇余地目前比較大，價(jià)格不會(huì)有太大的波動(dòng)，一些政策的出臺(tái)，我覺(jué)得可能會(huì)有短暫影響，但是應(yīng)該不太可能出現(xiàn)大的動(dòng)蕩。

 

不動(dòng)產(chǎn)登記制度一旦建立 對(duì)投資購(gòu)房殺傷力比較大

 

迪凱股份有限公司總裁助理 陳 疆

 

對(duì)住宅，我個(gè)人建議，就杭州而言，應(yīng)買(mǎi)一些核心地段、相對(duì)有企業(yè)品牌的產(chǎn)品，這種物業(yè)無(wú)論怎樣來(lái)說(shuō)，保值功能還是比較突出。對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，要充分考慮本身的情況。

 

從整個(gè)大杭州的角度來(lái)衡量，包括濱江板塊和大城北板塊都是我看好的板塊?？春脼I江主要是因?yàn)?，其輻射范圍除了杭州的剛需以外，最近幾年吸引了一大批浙南區(qū)域的投資客。加之目前的居住人氣以及住宅開(kāi)發(fā)量偏少等因素，使得該板塊物業(yè)的轉(zhuǎn)讓會(huì)比較便捷。其次，從利好角度來(lái)看，奧體中心對(duì)整個(gè)城市格局會(huì)帶來(lái)變化，它也會(huì)帶來(lái)濱江板塊地位的提升。

 

大城北板塊，有與主城區(qū)的距離優(yōu)勢(shì)。除此之外，接下去幾年，杭州土地供應(yīng)，城北是一個(gè)主要、集中的區(qū)域。從目前的價(jià)格來(lái)說(shuō)，相對(duì)還是比較低，還是有一定的空間。

 

至于商業(yè)項(xiàng)目，我個(gè)人覺(jué)得，杭州的商業(yè)地產(chǎn)投資空間還是比較有限，而從酒店式公寓來(lái)說(shuō)，市中心的酒店式公寓還是比較看好。

 

今年整體市場(chǎng)，不會(huì)有太大的波動(dòng)，接下去幾個(gè)月是一個(gè)平衡期，關(guān)鍵看價(jià)格，如果價(jià)格有吸引力去化難度會(huì)比較小，我個(gè)人判斷，房產(chǎn)稅就目前而言不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成太大的沖擊，如果不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立起來(lái)，對(duì)投資購(gòu)房殺傷力比較大，明年下半年可能對(duì)市場(chǎng)形成很大的壓力。

 

在同一個(gè)項(xiàng)目上

 

實(shí)現(xiàn)自淄投資雙滿(mǎn)足

 

眾安房產(chǎn)副總經(jīng)理 華振東

 

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀面來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)，只是調(diào)控政策有所不同。實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行是調(diào)控的重要目標(biāo)。所以預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年內(nèi)中央政府還會(huì)隨著市場(chǎng)數(shù)據(jù)的波動(dòng)而不斷穩(wěn)固既有的調(diào)控成果。

 

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，宏觀調(diào)控的對(duì)象是需求層面，原因在于需求層面見(jiàn)效快。如果是說(shuō)供應(yīng)層面，屬于宏觀經(jīng)濟(jì)管理的角度，這是不能混淆的兩個(gè)概念。宏觀調(diào)控是短期手段，是針對(duì)市場(chǎng)需求層面的，但是從時(shí)間來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)管理著眼于長(zhǎng)期，是供給層面的，比如土地、政策、制度的調(diào)整。理解了這兩個(gè)定義，不難對(duì)市場(chǎng)走向做出判斷。

 

在家庭資產(chǎn)配置層面，對(duì)于所有的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期的實(shí)踐證明不動(dòng)產(chǎn)投資依然是當(dāng)前投資領(lǐng)域最穩(wěn)健的品種。我認(rèn)為，以往把消費(fèi)者購(gòu)房需求分為自注投資、改善三大類(lèi)型并不正確。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是虛擬經(jīng)濟(jì)，并且房地產(chǎn)消費(fèi)行為在經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義就是投資行為。因而我認(rèn)為改善型的需求并不存在，要么就是投資需求，要么就是自住需求。由于目前宏觀調(diào)控對(duì)需求層面的影響，使得市場(chǎng)上自住型消費(fèi)需求占據(jù)主流地位。

 

無(wú)論自昨者投資，除了傳統(tǒng)意義上的地段交通配套和產(chǎn)品質(zhì)量等要素之外，消費(fèi)者一定要加入房產(chǎn)稅的考量。隨著房產(chǎn)稅的即將出臺(tái)，在持有階段的稅收政策加大了持有成本，會(huì)讓市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)一高一低兩種變化，市中心會(huì)更高，遠(yuǎn)郊板塊會(huì)更低。事實(shí)表明對(duì)于一些城市資源豐富、配套優(yōu)良的市中心板塊，需求從來(lái)沒(méi)有減弱過(guò)。但由于市中心板塊以及土地本身的不可復(fù)制特性，消費(fèi)者在實(shí)際購(gòu)房中需要留意杭州板塊輪漲的市場(chǎng)現(xiàn)象，通過(guò)研究板塊輪漲現(xiàn)象，通過(guò)市場(chǎng)觀察，買(mǎi)到下一個(gè)板塊輪漲的項(xiàng)目，來(lái)實(shí)現(xiàn)自淄投資需求雙滿(mǎn)足。例如，2009年的三墩板塊，2010年的城東板塊，以及2011年的田園板塊就是很好的佐證。在同一個(gè)項(xiàng)目上，短期滿(mǎn)足自住需要，長(zhǎng)期滿(mǎn)足投資需求才是贏家。

 

房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)進(jìn)一步提升消費(fèi)者購(gòu)房行為的理智與嚴(yán)謹(jǐn)，因此研究板塊輪漲，在同一個(gè)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)自淄投資的雙滿(mǎn)足，是大勢(shì)所趨。

 

2013，地產(chǎn)“大數(shù)據(jù)”時(shí)代

 

寶嘉地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 張軍利

 

互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，這看似是兩個(gè)完全不相干的領(lǐng)域，而事實(shí)上“快速”發(fā)展的共性使兩個(gè)不同的產(chǎn)業(yè)有了一定的可比性。

 

互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的迅速可謂是迅雷不及掩耳之勢(shì)，當(dāng)網(wǎng)速基礎(chǔ)不斷提升;當(dāng)電腦、平板、智能手機(jī)迅速普及;當(dāng)我們的生活再也離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的時(shí)候，為互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展提供了更多的可能，互聯(lián)網(wǎng)不再僅僅依靠廣告生存成為當(dāng)下的共識(shí)，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)零售的吞噬正在顛覆著這個(gè)社會(huì)的消費(fèi)習(xí)慣，無(wú)數(shù)的實(shí)體大鱷開(kāi)始收縮地面網(wǎng)店鐘情于開(kāi)網(wǎng)絡(luò)旗艦店，在龐大的消費(fèi)數(shù)據(jù)的背后產(chǎn)生了一個(gè)新的話(huà)題——“大數(shù)據(jù)”，從這些數(shù)據(jù)可以分析出消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，可以使得廣告推廣變得非常有效，使得消費(fèi)環(huán)境變得更加透明，這就是所謂的“大數(shù)據(jù)時(shí)代”。

 

那么房產(chǎn)的“大數(shù)據(jù)”時(shí)代又如何理解呢?房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)了十多年的發(fā)展，每年有無(wú)數(shù)的項(xiàng)目被開(kāi)發(fā)，被銷(xiāo)售，這些數(shù)據(jù)已然非?？捎^，但不管是在一手流通領(lǐng)域還是二手流通領(lǐng)域，都沒(méi)有非常好的體系和系統(tǒng)來(lái)深入研究和利用這樣的數(shù)據(jù)，這就是待開(kāi)發(fā)的“大數(shù)據(jù)”，這些數(shù)據(jù)不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意義非凡，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也非常的有利，就如央視在關(guān)于“大數(shù)據(jù)”時(shí)代的訪談中的一個(gè)舉例：當(dāng)購(gòu)房者需要去購(gòu)買(mǎi)一套房子的時(shí)候，他可以使用某一款軟件，或者是某一個(gè)網(wǎng)站，這個(gè)網(wǎng)站對(duì)項(xiàng)目周邊的已售和在售的房子成交價(jià)格都有非常詳細(xì)的數(shù)據(jù)，甚至可以按照不同購(gòu)房者的習(xí)慣和要求生成不同的圖表，這樣購(gòu)房者就可以非常清晰地判斷自己是不是值得去購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子;對(duì)于租賃市場(chǎng)也是一樣，租賃價(jià)格將不再是敏感話(huà)題，房子到底能租什么價(jià)格，都有據(jù)可依。

 

“大數(shù)據(jù)時(shí)代”的來(lái)臨對(duì)于全民來(lái)說(shuō)都是劃時(shí)代的，就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將有利于政府對(duì)整體市場(chǎng)的準(zhǔn)確把控，也有利于市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。

 

2013年，房地產(chǎn)仍將站在媒體輿論的風(fēng)口浪尖上，注定其價(jià)格不會(huì)有大起大落，就杭州市場(chǎng)來(lái)講，我們更看好以商業(yè)配套為中心的潛力區(qū)域，這些項(xiàng)目或許是城中的后起之秀，如城東新城，或許是主城區(qū)的改造板塊，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)板塊等。但無(wú)論如何，房地產(chǎn)在未來(lái)10年仍將是一個(gè)相對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也注定了其中投資和自住都將并存，除了區(qū)域地段，我們更看重的是產(chǎn)品的人性化，社區(qū)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性，綜合上述因素，將左右購(gòu)房者的決定。