宣稱“拎包入妝的精裝修房，下單時卻得再簽一份裝修合同，這讓準(zhǔn)備買房的張先生疑慮重重：原本以為買了精裝修房可以避免自己勞心傷神，結(jié)果麻煩不斷，王先生的新房從入住就開始進(jìn)入維修期……

 

購買精裝修房，你遇到過這些坑爹事嗎？近日，杭州市房協(xié)法律專業(yè)委員會與浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所聯(lián)合發(fā)布了2013年的年度法律報告——《全裝修商品住宅法律實務(wù)研究》。 該報告由浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人吳方榮律師領(lǐng)銜起草，歷時3個多月，涵蓋了精裝修住宅的驗收和交付、精裝修住宅常見質(zhì)量問題及處理原則等十大問題。

 

其中，又以合同不明、質(zhì)量問題、品牌模糊這三大問題最為突出，堪稱精裝修房市場的三大痼疾。遇到這些痼疾，購房者該怎么辦？且聽吳方榮律師如何支招——

 

痼疾一 合同不明

 

2011年，杭州市郊某樓盤在交房時被業(yè)主張先生投訴，張先生說，該樓盤的廣告樓書等均宣傳該樓盤為“拎包入妝、“奢華裝修的精裝酒店式公寓”。交了10萬元的定金后，張先生收到了開發(fā)商的簽約通知，張先生興沖沖地去簽約，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)出了岔子。開發(fā)商拿出了一份毛坯房的購房者，要求其簽字，張先生馬上提出了異議。開發(fā)商就解釋說，先簽毛坯房合同，過一段時間也就是到房屋主體完工后再續(xù)簽一個裝修合同，張先生將信將疑地簽了字。過了段時間，他又接到了開發(fā)商的簽約通知，讓他去簽署《房屋裝修協(xié)議》和《確認(rèn)書》，如果不按期前去簽約，就取消裝修。而且他發(fā)現(xiàn)原來開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)也降低了，開發(fā)商拒絕在裝修協(xié)議中詳細(xì)約定裝修明細(xì)(包括裝修使用的材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量、等級等內(nèi)容)。

 

律師說法：

 

張先生投訴的這種情況的出現(xiàn)，與目前精裝修住宅項目所采用的開發(fā)銷售模式有關(guān)。目前房地產(chǎn)市場中，精裝修的開發(fā)銷售模式按法律關(guān)系可以分為兩種：第一種模式是真正的精裝修住宅項目，這類模式的特點就是買賣雙方之間只有商品房買賣合同關(guān)系，買賣合同的標(biāo)的物就是裝修后的商品房，購房者支付的全部款項都是房款，出賣人交付的標(biāo)的就是經(jīng)裝修后的房屋。這類開發(fā)模式中的商品住宅是目前真正意義上的典型的精裝修住宅。

 

第二種模式的法律關(guān)系相對要更復(fù)雜一些，買賣雙方一般同時要建立商品房買賣關(guān)系和委托裝修關(guān)系。買賣雙方簽訂的買賣合同指向的標(biāo)的物是毛坯房，然后購房者再需要和開發(fā)商或者開發(fā)商指定的裝修公司簽訂一份裝修委托協(xié)議，約定在毛坯房竣工驗收合格后再對該房屋委托裝修。

 

這種模式下，購房者支付的款項一部分是房款，另一部分則是裝修款。這實質(zhì)上是傳統(tǒng)的毛坯房買賣和家庭委托裝修的組合，開發(fā)商在這一模式中既扮演賣房人的角色，又扮演裝修公司的角色，但兩份合同的履行其實是獨立的。房屋在前期報批驗收階段，全部是以毛坯房項目的名義報批和驗收，直到竣工驗收后再行裝修。

 

從合同權(quán)利上來說，這種簽約模式下，購房者應(yīng)該有兩次質(zhì)量驗收的權(quán)利，一次是對毛坯房的質(zhì)量驗收，另一次是對裝修質(zhì)量的驗收。但實際操作中，購房者的前一次驗收權(quán)利往往被剝奪。嚴(yán)格來說，第二種模式并不是真正意義上的全裝修項目，對于買賣雙方都有較多弊端。

 

律師建議：

 

購房者如果遇到第二種模式的精裝修項目，就需要多留個心眼，看清楚開發(fā)商的合同文本及自身的權(quán)利義務(wù)，以免被動。一旦出現(xiàn)房屋裝修質(zhì)量問題，購房者就需要區(qū)分清楚質(zhì)量問題的具體情形，然后再分別追究開發(fā)商及受托裝修單位的責(zé)任。

 

痼疾二 質(zhì)量問題

 

幾年前王先生在杭州錢江新城某高端樓盤購買了一套精裝修住宅， 2010年5月底交付入左，先后發(fā)現(xiàn)家中出現(xiàn)墻壁霉斑、地板起翹、衛(wèi)生間異味等質(zhì)量問題，同時保姆房和主臥衛(wèi)生間也存在嚴(yán)重漏水問題。王先生隨后就向開發(fā)商投訴，開發(fā)商雖然態(tài)度不錯，多次上門維修，但問題卻是越修越多。王先生很苦惱，也想通過法院起訴開發(fā)商，但不知道自己在法律上到底應(yīng)該向開發(fā)商主張什么權(quán)利。

 

律師說法：

 

精裝修質(zhì)量問題一般可分為三大類，輕微質(zhì)量問題、普通質(zhì)量問題和嚴(yán)重質(zhì)量問題，這幾類問題《報告》中均作了詳細(xì)闡述。滲漏水問題視情況的嚴(yán)重不同，可以歸類到普通質(zhì)量問題或者嚴(yán)重質(zhì)量問題。常見的滲漏部位主要有陽臺、廚房、臥室的墻面等，滲漏的原因主要為防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等導(dǎo)致。法律上界定所謂普通質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的，未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題。購房人在驗房時，通常會因為房屋存在該類問題而拒絕收房。因該類質(zhì)量問題常常需要一定的修復(fù)時間，所以有可能會導(dǎo)致出賣人延期交房。

 

當(dāng)出現(xiàn)普通質(zhì)量問題時，開發(fā)商需要承擔(dān)的法律責(zé)任根據(jù)購房者的收房情況區(qū)分兩種不同的情形：在購房人已收房的情況下，開發(fā)商承擔(dān)的法律責(zé)任為修復(fù)和賠償損失兩項。在購房人未收房的情況下，開發(fā)商除了需要承擔(dān)以上修復(fù)和賠償損失兩項法律責(zé)任外，還會面臨逾期交房的法律風(fēng)險。如果買賣合同約定了開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

 

律師建議：

 

當(dāng)購房者所購精裝修住宅出現(xiàn)類似問題或者更嚴(yán)重質(zhì)量問題時，首先可以拒絕收房并要求開發(fā)商立即整改，整改完畢再行收房。如果已經(jīng)收房的，則可以視整改所拖延的時間，要求開發(fā)商公司賠償損失，如按照同類地段同等房屋的市場租金進(jìn)行賠償。

 

痼疾三 標(biāo)準(zhǔn)模糊

 

李女士在城北買了一套精裝修的效型公寓，前去簽約時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商拿出來的購房合同附件中，關(guān)于住宅裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)約定相當(dāng)模糊，不少地方都出現(xiàn)了“高檔涂料”、“品牌電梯”等模糊的描述。李女士心里沒底，要求開發(fā)商進(jìn)一步明確，但開發(fā)商解釋說，因為公司的采購招投標(biāo)還沒有最終完成，因此有些品牌無法確定下來。無奈之下，李女士只好簽了約，但心里卻非常擔(dān)心以后的裝修質(zhì)量。

 

律師說法：

 

全裝修住宅涉及的裝飾設(shè)備較多，包含了大到地板、地磚、吊頂、墻紙、進(jìn)戶門、室內(nèi)門窗，小到開關(guān)、插座、龍頭、小五金，還有燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)、冰箱、微波爐、空調(diào)等電器設(shè)備。這些裝飾、設(shè)備的品牌、型號、規(guī)格等都有待雙方當(dāng)事人事先約定。出賣人往往希望將標(biāo)準(zhǔn)定得寬松些，因為預(yù)售商品房在簽約當(dāng)時部分設(shè)施設(shè)備可能還未開始招標(biāo)采購，如果標(biāo)準(zhǔn)定得過嚴(yán)，容易造成因招投標(biāo)變化、廠商倒閉、產(chǎn)品停產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)更新等原因無法提供符合合同約定的裝飾、設(shè)備的情況。買受人一般希望將事先明確全裝修材料、設(shè)備的內(nèi)容，以便事先了解住宅全裝修之后的品質(zhì)。實踐中，這種因合同約定模糊而產(chǎn)生簽約及交房糾紛非常常見，特別是遇到不誠信的開發(fā)商，樓書、樣板房中展示的是高標(biāo)準(zhǔn)，而實際交付的住宅卻是低標(biāo)準(zhǔn)，合同又約定得含糊不清，像“品牌電梯”之類的描述在訴訟中爭議就非常大，最終往往還是購房者吃虧的多一些。

 

律師建議：

 

簽約時雙方可就裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商一致：首先應(yīng)明確裝飾設(shè)備的項目，即室內(nèi)配置哪些裝飾設(shè)備；其次，應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定各裝飾、設(shè)備的品牌、型號、規(guī)格、顏色等具體細(xì)節(jié)。同時建議購房者保留好樓書廣告等證據(jù)，以便發(fā)生爭議時維權(quán)。