15日，國家統(tǒng)計局公布2013年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積同比上漲，漲幅分別為20.2%、37.1%。與全國趨勢相同，今年一季度濟南新房成交量超過兩萬套，同比翻番。分析人士指出，高成交量與受新“國五條”細則直接影響有關(guān)。

全國住宅待售面積增加345萬平方米

國家統(tǒng)計局15日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度(2013年1-3月份)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長20.2%(扣除價格因素實際增長19.9%)，其中住宅投資9013億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。商品房銷售面積20898萬平方米，同比增長37.1%，其中住宅銷售面積增長41.2%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)同時顯示，3月末商品房待售面積42441萬平方米，比2月末增加536萬平方米。其中，住宅待售面積增加345萬平方米，辦公樓待售面積增加23萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加43萬平方米。

近日，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌來濟南參加某活動時表示，3月政府出臺“國五條”除了與房價出現(xiàn)反彈勢頭有關(guān)，還與城市商品房庫存有關(guān)。去年年底一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國整體庫存在增加，熱點城市庫存卻不斷在減少，差異化明顯。部分一線城市和需求很旺的二線城市樓市去化率很快，以上海為例，庫存約有700萬平方米，但剛需庫存只有200萬平方米，2個月就能賣光。此次數(shù)據(jù)顯示的商品房待售面積雖有一定程度增加，但依然無法完全解決一線城市房價上漲的勢頭。

住房改善將支撐房地產(chǎn)市場

4月14日，住建部政策研究中心主任陳淮來濟南縱論新“國五條”時指出，住房二三十年內(nèi)仍“絕對短缺”。陳淮認為，中國的城鎮(zhèn)居民中，已經(jīng)有成規(guī)模的群體集體進入住房改善期，賣舊買新已經(jīng)成為市場上的主力需求，加上保障房建設(shè)的欠缺等問題無法解決，住房需求依然屬于剛性需求。

經(jīng)濟學博士楊繼瑞近日表示，從構(gòu)成房價的兩大要素，未來的十年內(nèi)，房價還將穩(wěn)中有升。“今年及未來房價的成本構(gòu)成，主要有四個方面。第一是樓面地價;第二是建安成本和營銷費用;第三是稅費;第四是開發(fā)商利潤。”楊繼瑞表示，綜合這四方面來看，成本要素這一環(huán)節(jié)，基本是穩(wěn)中有升。

新政鑄就一季度濟南新房高成交

同全國商品房銷售趨勢相同，一季度濟南新房成交量“暴漲”。濟南建設(shè)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的3月份，濟南新建商品房突破萬套，以11782套的不菲成績收尾。今年第一季度，全市新建商品房網(wǎng)簽23227套，環(huán)比2012年全面回暖的最后一季度下降4.42%，而與去年同期的10795套相比，則是增加了12432套，漲幅更是達到了115.16%。

業(yè)內(nèi)人士表示，一季度成交量同比翻番，成交增長原因具體要分月來看，最主要的原因還是受3月初公布的樓市新政“國五條”影響。一季度1、2月份，為商品房成交傳統(tǒng)淡季，1月份在樓市新政還未出臺的情況下，濟南當月成交量能達到將近8000套，主要受去年一路向好的商品房銷售情況的影響。2012年濟南樓市整體銷售火爆，房價一直持續(xù)小幅攀升，市民對于商品房銷售的向好預(yù)期較強烈。2月受春節(jié)假期影響，成交量在3800套左右，比較正常。“國五條”細則出臺后，20%個稅的相關(guān)政策首先導(dǎo)致了二手房市場的火爆，繼而帶動了新房市場的增長，讓今年3月份創(chuàng)下2012年以來單月最高歷史數(shù)據(jù)。

“雖然目前濟南版細則還沒有正式出臺，樓市卻已經(jīng)進入了一個冷靜期。3月之后，很難再出現(xiàn)飆升的成交狀況。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

 

上周濟南二手房“量價齊漲”

濟南市房產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，上周(4月8日-14日)濟南市區(qū)二手房網(wǎng)簽829套，與前一周環(huán)比分別增長13.4%，其中住宅網(wǎng)簽764套，網(wǎng)簽面積5.78萬平方米，與前一周環(huán)比分別增長14.5%、16.5%，比去年同期增長86.3%、98.4%。3月31日，濟南市公布2013年新建商品住房價格控制目標后，濟南二手房成交量有一個比較明顯的下降周，但是到了4月第二周，二手房成交量又有小幅攀升。不過，雖然上周我市二手房交易環(huán)比出現(xiàn)小幅增長，但已難達到3月份周均2000套以上的網(wǎng)簽水平。

二手房房價方面，搜房網(wǎng)二手房監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，上周濟南二手房住宅掛牌均價再創(chuàng)歷史新高，掛牌均價達到每平方米9295元，環(huán)比上周每平方米上漲了78元。從各行政區(qū)價格走勢來看，本月六大城區(qū)二手房掛牌均價呈現(xiàn)全部上漲的態(tài)勢。六大主城區(qū)中，市中區(qū)和槐蔭區(qū)的掛牌均價上漲最為明顯。

住宅政策收緊 投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

樓市政策十年九調(diào)，住宅政策步步收緊的同時，現(xiàn)下濟南樓市已經(jīng)大部分都是剛性需求。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前濟南商品房市場9成都是剛需，改善性需求和投資性需求基本被排除在外。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，“國五條”細則出臺之后，尤其是北上廣深等一線城市出臺較為嚴格的細則后，投資客轉(zhuǎn)移投資目標，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。“針對住宅調(diào)控的政策一道接著一道，投資住宅還不如選擇優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。酒店式公寓可租可售，而且租金回報穩(wěn)定。接下去的一兩年時間，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)會顯現(xiàn)出更強的保值和增值能力。”有投資客表示。

不過商業(yè)地產(chǎn)高回報的同時也代表著高風險。山東大學經(jīng)濟學院教授李鐵崗表示，投資非住宅地產(chǎn)關(guān)鍵看運營商的運營技巧。由于存在劣質(zhì)運營商“照貓畫虎”、專業(yè)運營公司不多、成功運營案例不多等原因，濟南非住宅地產(chǎn)發(fā)展并不成熟。近幾年，濟南商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)量不斷增加，房子建好的同時，投資商抓住有技巧的專業(yè)運營商是投資獲利的必備條件。

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房企不得捂盤惜售制造房源緊張氣氛

國家發(fā)展和改革委員會15日公開要求房地產(chǎn)企業(yè)必須在交易場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，一次性公開所有可售房源，明確標示所有可售房源的價格及相關(guān)信息，不得把明碼標價變成“口頭告知”，不得采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛。

發(fā)展改革委要求各級價格主管部門切實貫徹落實國務(wù)院辦公廳通知的要求，把商品房銷售明碼標價作為常態(tài)監(jiān)管，對房地產(chǎn)企業(yè)違反規(guī)定的行為，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，決不姑息。要暢通12358價格舉報電話，快速查處舉報案件，維護消費者合法權(quán)益。

發(fā)展改革委指出，今年2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，強調(diào)“繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售”。為貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神，進一步加強商品房銷售明碼標價監(jiān)管，發(fā)展改革委15日還通報了各地價格主管部門近期查處的8起違反上述規(guī)定的典型案件。8家房地產(chǎn)公司因違反明碼標價等規(guī)定被處罰，合計罰款金額達1000多萬元。