深度透析

 

新盤(pán) “限價(jià)”沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)

 

因?yàn)橛芯┌鎳?guó)五條的政策支撐，住建委在與開(kāi)發(fā)商就項(xiàng)目是否順利下發(fā)預(yù)售證的博弈中也越發(fā)強(qiáng)勢(shì)。

 

“開(kāi)發(fā)商都知道住建委要砍價(jià)，所以每次申報(bào)預(yù)售價(jià)都要高出實(shí)際售價(jià)三分之一”，一位大型國(guó)企房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)記者表示，比如買(mǎi)四萬(wàn)的房子，報(bào)價(jià)時(shí)必須五萬(wàn)多，就跟菜市場(chǎng)一樣的討價(jià)還價(jià)，直到開(kāi)發(fā)商和住建委商量出一個(gè)雙方都認(rèn)可的價(jià)格就可以發(fā)放預(yù)售證了。

 

但現(xiàn)如今，政府自認(rèn)為的合理價(jià)格卻比之前嚴(yán)格了很多。

 

北京國(guó)企開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示，按照目前的規(guī)定，原則上新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷(xiāo)售平均價(jià)格、當(dāng)月銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)上月銷(xiāo)售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

 

“北京市對(duì)于漲價(jià)的容忍度并沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)。”大興某開(kāi)發(fā)商表示，“同行在互相交流中發(fā)現(xiàn)，在大興，18000元/平方米是個(gè)關(guān)鍵的檻，如果新取證項(xiàng)目在17000-17500元/平方米，政府就會(huì)批，但超過(guò)18000元/平方米就不會(huì)批”。其他開(kāi)發(fā)商也向記者證實(shí)，近期大興生物醫(yī)藥基地多批房源均未取得預(yù)售證，就是由于報(bào)價(jià)超過(guò)了18000元/平方米。

 

上述開(kāi)發(fā)商還發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)房山項(xiàng)目的漲價(jià)容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開(kāi)發(fā)商漲價(jià)一般是稱(chēng)成本投入過(guò)高，但住建委會(huì)依據(jù)成本投入與收益之間的關(guān)系給你算賬，如果收益過(guò)高，漲價(jià)的申請(qǐng)就會(huì)被駁回。”

 

事件延伸

 

新盤(pán)也將出爐“指導(dǎo)價(jià)”

 

既然目前新盤(pán)定價(jià)沒(méi)有具體的指標(biāo)，但是并不代表以后沒(méi)有。

 

“像二手房市場(chǎng)已經(jīng)在用的區(qū)域計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)一樣，北京市也在籌建一個(gè)新房的區(qū)域平均指導(dǎo)價(jià)格體系。比如細(xì)化到大興生物醫(yī)藥基地板塊、黃村板塊，不同區(qū)域設(shè)定不同的平均指導(dǎo)價(jià)格作為新盤(pán)報(bào)批參照標(biāo)準(zhǔn)。包括毛坯房、精裝修等其他因素在這個(gè)體系里也會(huì)有明確的系數(shù)加成。”一位業(yè)內(nèi)知情人士透露。

 

一個(gè)系統(tǒng)化的新盤(pán)申報(bào)價(jià)格參照體系或?qū)⒂?月中旬上線，其覆蓋多個(gè)部門(mén)協(xié)同調(diào)研后折算出的北京各區(qū)域新房預(yù)售指導(dǎo)均價(jià)。

 

市場(chǎng)影響

 

短期內(nèi)供應(yīng)緊張 房?jī)r(jià)上漲

 

政府對(duì)新盤(pán)取證價(jià)格的管制進(jìn)一步嚴(yán)格，而且將價(jià)格管制的范圍由原來(lái)的期房進(jìn)一步擴(kuò)展到現(xiàn)房。

 

亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅認(rèn)為，在這樣嚴(yán)厲的管制手段下，近期計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均需按照新的政策要求調(diào)整取證價(jià)格、摸底客戶(hù)的購(gòu)房資格及購(gòu)房心態(tài)，短期內(nèi)將會(huì)造成取證、開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量的減少，導(dǎo)致市場(chǎng)新增供給不足。

 

同時(shí)，已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目為了給下期取證時(shí)的報(bào)批價(jià)格留出充分的審批空間，可能會(huì)以漲價(jià)來(lái)拉升本期的成交均價(jià)。因此，近一至兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將因庫(kù)存緊張、供給不足以及開(kāi)發(fā)商漲價(jià)三方面因素推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。

 

供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在年中

 

郭毅分析，今年的供應(yīng)高峰原本會(huì)出現(xiàn)在4、5月和8、9月，但受“國(guó)五條”影響，首輪供應(yīng)高峰可能會(huì)后移一個(gè)月左右。五六月份，開(kāi)發(fā)商完成了取證價(jià)格、推出產(chǎn)品的調(diào)整，同時(shí)購(gòu)房者也對(duì)“國(guó)五條”的政策影響有所消化，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量將開(kāi)始回升，同時(shí)價(jià)格管制也將收到實(shí)效，北京商品住宅的成交價(jià)格有望逐步止?jié)q企穩(wěn)。

 

可是，價(jià)格管制雖然在中短期內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)上漲，但不應(yīng)長(zhǎng)期執(zhí)行。主要原因在于目前的土地出讓環(huán)節(jié)采取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而在土地開(kāi)發(fā)完成推向市場(chǎng)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)卻采取價(jià)格管制，本身就扭曲了市場(chǎng)原本可以自行調(diào)節(jié)的定價(jià)機(jī)制。同時(shí)開(kāi)發(fā)商因利潤(rùn)率降低，也會(huì)對(duì)在北京地產(chǎn)市場(chǎng)追加投資心存疑慮，從而造成土地流拍、地價(jià)下滑、新盤(pán)供給減少，這將影響到1-2年后的地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市的供求矛盾難以破解，房?jī)r(jià)恐將繼續(xù)高企。