居住在小區(qū)內(nèi)，遇到停電、漏水、車位被占等情況時(shí)，業(yè)主第一時(shí)間想到的就是找物業(yè)，物業(yè)公司是小區(qū)的“總管家”。從本質(zhì)上來說，物業(yè)公司就是為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)。實(shí)際上，這位為業(yè)主服務(wù)的“管家”掌管著整個(gè)小區(qū)的公共設(shè)施資源、公共財(cái)產(chǎn)和原本屬于業(yè)主，而業(yè)主卻并不知情的種種營收。而對于業(yè)主來說，在某些情況下還要受到這位雇來的“管家”的脅迫，更多的時(shí)候，業(yè)主們并不清楚自己花錢到底買來了什么服務(wù)。

 

事件一：新房驗(yàn)收預(yù)交物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)

 

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買了新房的業(yè)主們往往都會(huì)碰到這樣的情況：新房驗(yàn)收的同時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)(一般是3個(gè)月，有的樓盤甚至要求交半年或一年)。實(shí)際上，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法沒有依據(jù)。

 

按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月。對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價(jià)部門投訴。

 

事件二：業(yè)主的個(gè)人信息很值錢

 

在我市，很多小區(qū)的開發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當(dāng)樓盤交付業(yè)主使用的同時(shí)，物業(yè)公司從自己所在的開發(fā)商公司接過業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、家庭住址等詳細(xì)信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時(shí)會(huì)偷偷把名錄復(fù)印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。

 

事件三：業(yè)主能享用的“免費(fèi)保修期”很短暫

 

業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開始計(jì)算的。部分所謂的免費(fèi)維修，甚至在業(yè)主還沒買到房子的時(shí)候它就已經(jīng)過期了。只有供熱、防水、各類管道等設(shè)施的保修期相對長一些，在2至5年左右。

 

而事實(shí)上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然物業(yè)公司通常會(huì)說，維修和購置新設(shè)施的費(fèi)用可以啟用公用設(shè)置基金，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。且不說會(huì)不會(huì)得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設(shè)置基金到底有多少，有哪個(gè)業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說了算。

 

事件四：設(shè)施維護(hù)費(fèi)裝進(jìn)“腰包”

 

對于一個(gè)新建小區(qū)而言，設(shè)備都是新的，頭一年維護(hù)責(zé)任都?xì)w設(shè)備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費(fèi)多一半都被物業(yè)賺走了。比如小區(qū)綠化費(fèi)，在業(yè)主入住時(shí)物業(yè)公司就開始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時(shí)尚未建成，那么這筆費(fèi)用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費(fèi)照收不誤。僅僅綠化費(fèi)這一項(xiàng)上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。

 

由此可見，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。對于一個(gè)新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當(dāng)賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長，日積月累的問題日益暴露時(shí)，一個(gè)老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。

 

事件五：業(yè)主不知公共設(shè)施的收益哪去了

 

新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

 

按照《物權(quán)法》，電梯間、大堂入口往往都有時(shí)時(shí)更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營所得，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中。因?yàn)榘匆?guī)定，這些錢應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。但問題在于，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被物業(yè)公司花在了哪里？花了多少？業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，業(yè)主沒有知情權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對稱”的問題。

 

事件六：催繳物業(yè)費(fèi)無權(quán)停電停水

 

如果水電是被供電局和自來水公司停掉的，作為自來水公司和供電局的“傳聲筒”，物業(yè)公司定期會(huì)收到欠水電費(fèi)的業(yè)主名單，然后根據(jù)自來水公司、供電局的要求來停水停電。但對于抄表到戶的樓盤，停水停電都是由自來水公司和供電局派人。

 

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主都遇到過因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)沒有及時(shí)繳納，就被物業(yè)公司擅自停水停電。但實(shí)際上，物業(yè)可以通過打電話、發(fā)傳單、上門等方式來催促業(yè)主或租客交付物業(yè)費(fèi)，卻沒有權(quán)利采勸停水停電”的手段，這是違反法律規(guī)定的，業(yè)主有權(quán)起訴物業(yè)公司。

 

事件七：物業(yè)只能收“違約金”

 

在法律層面上“滯納金”只針對向行政機(jī)關(guān)交付費(fèi)用的概念。比如水電費(fèi)，延遲交付費(fèi)用就需要支付滯納金。而物業(yè)公司和業(yè)主之間是平等的民事主體，兩者之間形成的是服務(wù)合同關(guān)系，雙方應(yīng)經(jīng)過平等協(xié)商簽訂合同，并按合同約定履行各自的權(quán)利與義務(wù)?？梢?，如果業(yè)主沒能按時(shí)交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也只能按照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定收取違約金，而非滯納金。

 

事件八：遇上被盜竊可以追究物業(yè)

 

在很多小區(qū)，物業(yè)都向業(yè)主承諾，小區(qū)實(shí)行封閉管理，為業(yè)主提供24小時(shí)在崗值班、巡邏保衛(wèi)服務(wù)，做好小區(qū)內(nèi)的安全防范工作。事實(shí)上，盡管有值崗人員，有巡邏人員，甚至還增加了技術(shù)防范設(shè)置，但盜竊事件卻仍然無法杜絕。

 

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，要根據(jù)業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的具體約定進(jìn)行分析。當(dāng)業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)失竊，物業(yè)公司又拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，如果有證據(jù)能夠證明物業(yè)公司有明顯失職情形，并且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定的因果關(guān)系，比如可讓物業(yè)公司舉證：保安人員未脫崗，監(jiān)控系統(tǒng)全面良好運(yùn)作，可疑人員被盤查詢問等，如果不能證明，則物業(yè)公司要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

 

事件九：物業(yè)管理費(fèi)可以協(xié)商

 

通常情況下，物業(yè)公司收取多少物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司單方面定價(jià)，規(guī)定多少，業(yè)主就需要繳納多少。但事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)并不應(yīng)該由物業(yè)公司一方自行定價(jià)。在一些基本項(xiàng)目上，物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項(xiàng)目，如綠化費(fèi)、高低樓層費(fèi)等，業(yè)主可以與物業(yè)公司商議定價(jià)。一位業(yè)內(nèi)人士建議說，如果物業(yè)公司以物價(jià)上蛤者人力成本增加為由要上漲物業(yè)費(fèi)時(shí)，可以通過物業(yè)費(fèi)收支分析來確定物業(yè)公司的要求是否合理，上漲多少，可以由雙方協(xié)商決定。