庫(kù)存房源足夠6個(gè)月銷售：高房?jī)r(jià)下的“不缺房”邏輯
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，連研究機(jī)構(gòu)和專家都嚇了一跳！
“之前知道可售和施工面積多，但是沒(méi)想到那么多！”北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到3月末，商品房待售面積42441萬(wàn)平方米和 352992萬(wàn)平方米的在施工面積，按照人均30平米計(jì)算，足以解決1.2億人口的住房問(wèn)題。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，中國(guó)住房發(fā)展的最大問(wèn)題并非是供需缺口，而是住房資源的不平衡。
“一個(gè)是住房資源占有不平衡，部分家庭占有多套房產(chǎn)，而部分家庭買不起房；一個(gè)是速度不平衡，有的家庭換好幾次房，有的首次置業(yè)，有的甚至買不起，”秦虹表示，與此同時(shí)，大中小城市也存在不平衡，大城市房?jī)r(jià)超過(guò)居民支付能力的問(wèn)題始終存在，而三四線城市供應(yīng)量居大。
秦虹是國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開新一屆政府首次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)的專家之一。
足夠6個(gè)月銷售
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度，商品房待售面積約4.24億平方米，而在2010年，這一數(shù)字僅不到2億平方米。
與此同時(shí)，一季度商品房銷售面積20898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%。
在看到這份數(shù)據(jù)時(shí)，包括張大偉在內(nèi)的多個(gè)業(yè)內(nèi)人士都嚇了一跳，“2011年以來(lái)調(diào)控的核心就是增加供應(yīng)，包括控制投資投機(jī)、開建保障房等，都是為了解決城鎮(zhèn)化過(guò)程中帶來(lái)的住房供需矛盾問(wèn)題。”
但根據(jù)上述數(shù)據(jù)，張大偉表示，按照每套住房100平方米估算，4.24億平方米全國(guó)商品房待售面積意味著有424萬(wàn)套左右的商品房待售需要至少6個(gè)月才能完全消化。
不過(guò)，張大偉也提醒，上述商品房待售面積不僅僅包括住宅，還有寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等，只是一個(gè)籠統(tǒng)的數(shù)字，并不能嚴(yán)格地代替整個(gè)住宅庫(kù)存情況。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4.24億平方米的商品房待售面積里，只提出，住宅待售面積增加345萬(wàn)平方米，并未標(biāo)注住宅待售面積的實(shí)際值，而記者查看2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，標(biāo)注了住宅待售面積的實(shí)際數(shù)值。
尤其值得一提的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦顯示，今年前三月，住宅施工面積為352992萬(wàn)平方米，按照每套100平方米估算，正在施工房屋面積約能提供3530萬(wàn)套的住房。
照此數(shù)據(jù)來(lái)看，張大偉質(zhì)疑，所謂的普遍意義上的土地及房屋供應(yīng)短缺結(jié)論并不能成立。
結(jié)構(gòu)性缺房存在
值得注意的是，在全國(guó)商品房待售面積高企的背景下，重點(diǎn)城市的供需缺口卻在拉大。
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，截至3月底，20個(gè)大城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7224萬(wàn)平方米，創(chuàng)17個(gè)月新低，比如北京樓市跌破7萬(wàn)套。
陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，雖然普遍來(lái)看樓市不存在供應(yīng)缺口問(wèn)題，但結(jié)構(gòu)性分化的問(wèn)題依然不容忽視，以北京為代表的重點(diǎn)城市依然面臨較為突出的供需矛盾。
在秦虹看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)的供應(yīng)能力已經(jīng)足夠大，城鎮(zhèn)人均住房面積亦處于不低的水平，但存在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的問(wèn)題，后續(xù)調(diào)控的關(guān)鍵是解決住房資源分配不均的問(wèn)題。
一方面，東中西部地區(qū)發(fā)展不平衡，公共服務(wù)在大中小城市之間也存在巨大差異，使得中小城市的房地產(chǎn)需求向中心城市移動(dòng)，推高房?jī)r(jià)。
另一方面，秦虹表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在部分投資投機(jī)性需求，導(dǎo)致住房資源的占有存在不平衡。
范小沖認(rèn)為，在結(jié)構(gòu)性的供需矛盾下，本輪以平衡供需關(guān)系的調(diào)控需要改變，一刀切的增加供應(yīng)和抑制需求的辦法并不符合目前的實(shí)際。
根據(jù)國(guó)土部要求，2013年商品住宅用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去5年的年均實(shí)際供應(yīng)量。
“該項(xiàng)要求是原則性的規(guī)定，仍需細(xì)化差別化執(zhí)行”，張大偉解釋，三四線的庫(kù)存量已經(jīng)很大，2013年以來(lái)的重點(diǎn)是消化庫(kù)存，而非增加供地，否則將存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
“相比其他地方，以北京為首的一線城市，積聚了較多的就業(yè)、醫(yī)療、教育等功能，也具備更為完善的社區(qū)生活配套與頂級(jí)的項(xiàng)目品質(zhì)，樓盤價(jià)格會(huì)更高，”當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司華北區(qū)域公司總經(jīng)理喬廷夫表示。
喬廷夫解釋不無(wú)道理，歷峰項(xiàng)目位于北京東直門二環(huán)附近，賣到了7.5萬(wàn)元/平米依然一房難求。而諸如霄云路8號(hào)、霞公府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等北京高端項(xiàng)目，售價(jià)已經(jīng)到了10萬(wàn)元/平米以上，依然熱銷。
首創(chuàng)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)劉曉光亦表示，房地產(chǎn)問(wèn)題的解決需要城鎮(zhèn)化通盤考慮，注意公共服務(wù)資源的均等化分配，對(duì)于庫(kù)存高企的中小城市來(lái)說(shuō)，特別重要的是需要產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等配套的建設(shè)，否則市場(chǎng)亦不能持久。
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