北上廣深四個一線城市已全面進入“限價”時代。針對期房，四大城市都采取了延遲發(fā)放預(yù)售許可證、暫停新盤網(wǎng)簽的手段；針對現(xiàn)房，北京等城市也明確要進行價格干預(yù)。
在“國五條”地方細(xì)則中，北京和上海將今年房價控制目標(biāo)定為“基本穩(wěn)定”，廣州、深圳房價控制目標(biāo)則以“低于居民可支配收入實際增幅”為標(biāo)準(zhǔn)。
一位廣東省政府官員告訴本報記者，地方政府面臨房價控制目標(biāo)壓力時，必然使出限價這一招。“與限購政策相比，限價能夠更快、更直接地達到調(diào)控房價的效果。”
行政手段升級
作為“國五條”地方細(xì)則最嚴(yán)厲的城市，北京繼推出對現(xiàn)房限價政策后，首次提出將對“自住改善型的商品住房”進行限價。
北京市住建委主任楊斌日前公開表示，擬針對中等收入家庭，也就是“夾心層”人群，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理這一新概念中。
這意味著，政府規(guī)定的限價范圍從以往只針對中低收入家庭的保障房，拓展至針對中等收入家庭的自住改善型商品房。
楊斌稱，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。政府將在土地出讓階段，供應(yīng)“限房價、競地價”地塊，規(guī)定房屋的最高銷售價格，保證開發(fā)商拿地時已明確今后的售價不能高于政府定價。
有媒體報道，根據(jù)北京嚴(yán)格的限價標(biāo)準(zhǔn)，原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。
實際上，2011年開始，北京就已通過嚴(yán)卡預(yù)售證，限制開發(fā)商提價。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，此前的“限價”大多集中在預(yù)售審批環(huán)節(jié)，資金鏈不緊張、以追求利潤為目的的開發(fā)商會以各種辦法拖到轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，以規(guī)避價格管制。
在廣州，多個樓盤近日受到“限價令”截?fù)?，擬漲價的樓盤獲得預(yù)售證的難度加大。按照廣州市政府的要求，對商品住宅的預(yù)售申報價格實行指導(dǎo)，不接受國土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。
廣州市國土房管部門相關(guān)人士告訴記者，目前廣州依然對單個樓盤項目進行價格控制。但因為房價控制目標(biāo)壓力較大，不排除會出臺更嚴(yán)厲的限價手段，可能會從區(qū)域范圍、精裝房、毛坯房等方面進行限價。“主要是中心城區(qū)的房價拉高了均價，所以限價也要分情況來執(zhí)行。”
去年年底，廣州國土房管局曾對珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房價。官方并沒公開介紹該政策的執(zhí)行情況，從房企反饋的信息來看，該政策至今仍在執(zhí)行。
此前有消息稱，深圳要求2013年所有新盤，其預(yù)售報價必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長。從3月11日開始，國土部門已經(jīng)嚴(yán)格限制超越價格紅線的項目備案登記，超出政府限價的項目將不予備案。記者了解到，3月中旬傳出的深圳“限漲令”目前并沒有全面落實。然而，有開發(fā)商透露“已得到政府部門的暗示，要謹(jǐn)慎地處理報價”。
一家上市房企上海項目負(fù)責(zé)人表示，要完成房價控制目標(biāo)，一線城市的政府面臨的壓力很大，而根據(jù)以往的經(jīng)驗，北京出臺限價升級政策后，一線城市可能會適度效仿。
房企“鉆空子”
在開發(fā)商眼中，限價政策雖然能從銷售環(huán)節(jié)直接入手控制房價，但房企鉆空子的空間也比較大。
盡管北京、深圳等城市幾年前就運用過限價手段，但其間，預(yù)售報批紅線設(shè)置并沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，而且各地不同時期的“預(yù)售紅線”管控也“時松時緊”，不少項目的上報價格需要靠猜測或打點關(guān)系來側(cè)面推算。值得關(guān)注的是，這類政策不會貿(mào)然取消，但嚴(yán)厲的強制執(zhí)行的期限也不會過長。
一位深圳在售樓盤的營銷部負(fù)責(zé)人透露，限價更多的只是玩“數(shù)字游戲”，“遲早要賣的，問題是怎么賣，才不會一下沖破房價控制目標(biāo)的紅線。對于資金寬裕的房企而言，肯定不會選擇降價這一步，會考慮怎樣在政策和實際操作中周旋。”
他表示，在“限漲令”或更嚴(yán)厲的限價措施來臨之前，房企已經(jīng)開始調(diào)整定價方案。“選擇性地降價，剛需性住房可以通過改為毛坯房等條件降低售價。”
廣州某豪宅銷售部負(fù)責(zé)人表示，限價手段規(guī)定得更細(xì)，對房企個別項目、盤源的定價策略會有一定影響，然而，對項目整體銷售計劃不會有太大的影響。她以去年的豪宅銷售為例，“在價格監(jiān)管之下，高端樓盤的預(yù)售證不會一下子全部都拿到，都是分批拿，但其間，這些房源我們已經(jīng)都售出，跟核心的客戶簽訂了協(xié)議，網(wǎng)簽也會稍遲才體現(xiàn)。”
近日，廣州增城多個樓盤通過“裝修合同”來突破限價紅線。簽約售價屬于帶裝修價格，在簽合同的時候，購房者需要與開發(fā)商簽訂兩個合同，一份是房屋買賣合同，一份是裝修合同。“兩套合同”的做法逃過了政策的監(jiān)管。
業(yè)內(nèi)人士趙卓文指出，開發(fā)商可以采取“部分囤房”逃避限價監(jiān)管，即先賣一些便宜的戶型，而對于單價較高的戶型進行“囤貨”的方式。“這種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會帶來太多資金壓力。”
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