房?jī)r(jià)“漲”聲不止，房租一路走高，各地政策執(zhí)行力度不一，對(duì)于出臺(tái)尚不足兩月的新“國(guó)五條”而言，首季房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種表現(xiàn)，愈發(fā)凸顯調(diào)控的艱巨復(fù)雜。

 

租住在北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡附近一小區(qū)的鄭征說：“今年3月房子續(xù)約時(shí)，房東說每月租金要漲500元，態(tài)度很堅(jiān)決，沒有一點(diǎn)還價(jià)的余地。”

 

量?jī)r(jià)齊升的新房市場(chǎng)，對(duì)于鄭征這樣工齡僅3年的年輕人而言，顯得有些高不可攀。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年3月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9998元／平方米，環(huán)比2月上漲1.06%，自2012年6月連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上漲。

 

與新房相比，在調(diào)控政策影響下，一季度部分城市的二手房交易出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，交易量大幅上升。

 

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，新“國(guó)五條”提出的限購范圍擴(kuò)大、執(zhí)行從緊；二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而起到降溫樓市的作用。

 

從土地市場(chǎng)來看，房企拿地還是比較謹(jǐn)慎。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，今年前2個(gè)月，標(biāo)桿房企購地金額占銷售金額的比重分別為24%和33%，與2012年12月高達(dá)60%相比，拿地積極性回落。

 

一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種表現(xiàn)，再次證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益多元，調(diào)控艱巨性超出想象，在實(shí)施路徑上還需要取得共識(shí)。

 

比如如何使政策更精細(xì)。以個(gè)稅政策為例，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說，在我國(guó)住房存量中，有相當(dāng)大一部分是住房制度改革中出售給個(gè)人的公房(即“房改房”)。當(dāng)時(shí)出售公房的價(jià)格相對(duì)較低，實(shí)際上是對(duì)以往“重積累、輕消費(fèi)”階段廣大職工長(zhǎng)期低工資給予的一種補(bǔ)償。由于公房原值較低，成交價(jià)差會(huì)較大，個(gè)稅會(huì)較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機(jī)造成的結(jié)果。因此，應(yīng)在實(shí)施細(xì)則制定中給予一定考慮。

 

比如如何使政策更科學(xué)。以區(qū)分改善性需求和投資性需求為例，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉表示，因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性，所以很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。從目前的政策取向來說，重點(diǎn)還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。對(duì)于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵(lì)，這是從當(dāng)前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的事實(shí)出發(fā)的，但需要注意到我國(guó)新建商品住房預(yù)售制度導(dǎo)致的住房入住時(shí)間差問題，減低對(duì)以普通商品住房為目標(biāo)的改善性需求的影響。

 

值得關(guān)注的還有如何更好厘清政府與市場(chǎng)的邊界。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量已是年超10億平方米的超級(jí)規(guī)模，涉及上千萬購房家庭，政策更應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段作用，注重科學(xué)、系統(tǒng)、精細(xì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)。在短期政策效果出現(xiàn)后，應(yīng)盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制，恢復(fù)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)、自我修復(fù)的功能，還原市場(chǎng)客觀的運(yùn)行規(guī)律。”