自2011年樓市宏觀調(diào)控收緊后，住宅開發(fā)商掀起向商業(yè)地產(chǎn)轉型熱潮。2013年春，一方面是業(yè)內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)大躍進泡沫嚴重的擔憂，萬科[簡介 最新動態(tài)]、中海等龍頭謹慎以對；而另一方面是綠地、龍湖、遠洋等房企初嘗甜頭后紛紛宣布加大拓展商業(yè)地產(chǎn)力度，龍頭房企對商業(yè)地產(chǎn)判斷初現(xiàn)分化，不同房企對于商業(yè)地產(chǎn)顯示出不同的態(tài)度。
從多家房企公布的信息來看，在住宅調(diào)控不斷加碼之時，加大商業(yè)地產(chǎn)銷售、自持比例成為大部分房企的現(xiàn)實選擇。
4月9日，保利披露其一季度銷售額達307.58億元，其中商業(yè)地產(chǎn)項目實現(xiàn)了約29億的銷售，此外，今年保利在北京、上海、廣州、成都、天津、佛山等地還將推售大量寫字樓物業(yè)房源；除了散售寫字樓外，保利還加大了自持物業(yè)的比例，預計2015年將持有商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%。
龍湖地產(chǎn)在未來三年內(nèi)將推出300億-500億元的商業(yè)物業(yè)可售貨源，集團預計用15年的時間將商業(yè)利潤占比從目前不到5%提升至30%；遠洋從今年開始每年新增2-3個購物中心；同時招商地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂等多家房企都宣布了雄心勃勃的商業(yè)建設計劃。
相比之下，老大萬科和高盈利代表中海則顯得對商業(yè)地產(chǎn)有些“冷淡”。記者從中海地產(chǎn)獲悉，中海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以甲級寫字樓為主，少量持有購物中心。
“一季度萬科銷售額達436.5億元，由于商業(yè)占比較少，公司沒有進行分類統(tǒng)計”萬科商用地產(chǎn)管理部相關負責人告訴記者，萬科計劃對旗下各類商用資源進行整合，以住宅為中心，發(fā)揮商住協(xié)同效應，目前萬科在北京有三個購物中心正在建設中。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于住宅開發(fā)屢次受到宏觀調(diào)控的壓力，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新模式都成為房企轉型的熱點，但其他盈利模式還在探索階段，散售型商業(yè)地產(chǎn)成為最現(xiàn)實的轉型，此外，對香港上市的遠洋、龍湖來說，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)評估增值對凈利潤的貢獻也是其投資商業(yè)地產(chǎn)的源動力。
- 焦點
散售型商業(yè)成主流
從房企公開披露的信息看，目前在商業(yè)上“嘗到甜頭”的房企大多是以寫字樓、商鋪、公寓等銷售為主，如綠地、保利、龍湖、金融街控股等房企都借此業(yè)績大增，商業(yè)銷售貢獻分別占2012年總銷售額的40%、14%、33%和45.8%。
以散售商業(yè)快速擴大規(guī)模，這在2012年剛晉升千億房企俱樂部的綠地身上最為明顯。記者從綠地集團了解到，2012年綠地房地產(chǎn)板塊銷售額達1078億元，其中商業(yè)地產(chǎn)貢獻超過40%。
相比散售的快速回籠資金，持有物業(yè)的收益就顯得“杯水車薪”。龍湖2012年銷售額達401.3億元，其中超三成來自商業(yè)地產(chǎn)，但截至2012年底，龍湖自持的已開業(yè)租金收入僅4.8億元。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，雖然散售對商業(yè)長遠發(fā)展不利，但在國內(nèi)金融環(huán)境無法支持自持、租金收益較低的大背景下，即使是商業(yè)開發(fā)模式最成熟的萬達，收入大部分也來自于散售的公寓、寫字樓、商鋪。
寫字樓成避風港
記者了解到，房企散售的商業(yè)地產(chǎn)也各有特色，如龍湖形成“天街[最新消息 價格 戶型 點評]系商鋪”產(chǎn)品，而綠地、保利、金融街等大多數(shù)房企則以銷售寫字樓物業(yè)為主。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于龍頭房企對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景判斷出現(xiàn)分化，在龍湖、遠洋等房企高調(diào)涉商的同時，萬科、中海等龍頭房企則顯得更加謹慎，由于寫字樓開發(fā)風險相對較低，出現(xiàn)了開發(fā)商以寫字樓銷售為主的特點。
以綠地集團為例，在綠地集團綜合體開發(fā)中，只少量持有酒店等難以銷售的物業(yè)，超高層寫字樓幾乎全部用于散售，以此來加快投資回收速度；而2012年保利寫字樓整售金額達40億元。
宋延慶表示，寫字樓開發(fā)由于風險稍小，成為房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的集結地。目前萬科只涉足優(yōu)質(zhì)寫字樓和社區(qū)型商業(yè)，中海、保利都偏重寫字樓物業(yè)開發(fā)，而恒大僅少量自持酒店，還未涉及寫字樓市場。
- 專家觀點
蘭德咨詢總裁宋延慶：商業(yè)地產(chǎn)泡沫不容忽視
商業(yè)地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出比較嚴重的泡沫：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)庫存高、潛在供應量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三是經(jīng)營環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營難，開發(fā)商回報率低。
萬達等大型商業(yè)開發(fā)商租金收入僅占年收入的3.68%，新涉足商業(yè)地產(chǎn)的眾多開發(fā)商恐怕連持平都難。
據(jù)蘭德咨詢的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國上市房企中商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3%-5%，高的達到7%。相對于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，而經(jīng)營利潤則大都為負。特別是開業(yè)不久，正處于培育期的商業(yè)，八成以上虧損。
雖然萬達、中糧、華潤、龍湖、遠洋等房企都紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，但應該看到，萬科、保利、恒大、中海等千億企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)投資上依然很謹慎，即使有少量投資，也主要是社區(qū)商業(yè)和優(yōu)質(zhì)寫字樓。這或許能對那些熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的第二、第三梯隊房企有所啟示。
部分房企去年商業(yè)地產(chǎn)占比列表
房企 年銷售額(億元) 年凈利潤(億元) 商業(yè)地產(chǎn)貢獻
萬達地產(chǎn) 1416.8 未披露 銷售額超過1000億元，占比約60%
綠地地產(chǎn) 1078 120.04 未披露具體數(shù)據(jù)，占比超40%，預計2013年達60%
萬科 1412.3 125.5 未披露具體數(shù)據(jù)，占比不足10%
保利 1017 84 銷售額達140億元，占比約14%
中海 835.5 151.6 自持的投資物業(yè)重估變動帶來稅后凈收益28億元
恒大 923.2 91.8 自持的恒大酒店等經(jīng)公允價值重估帶來近29億元利潤
龍湖 401.3 54 未披露具體數(shù)據(jù)，占比超過30%
數(shù)據(jù)來源：本報記者根據(jù)房企公開信息統(tǒng)計，以房企公告為準
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