樓市觀察
地價對房價具有明顯推動作用，而土地在公開出讓之前，無疑屬于比較稀缺的資源，更適合政府來指導定價。
北京（樓盤）市住建委負責人日前表示，新建樓盤在申請預售資格時，開發(fā)商要報價，“報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格，也不能明顯地高于周邊的同類品質的樓盤，住建部門會對報價進行引導和指導。”（據(jù)4月11日《新京報》）
政府指導商品房定價在我國早有先例，比如，南京（樓盤）在2007年就曾對商品住宅實施過以“政府指導價”為核心的價格監(jiān)管制度。而且，這一次政府指導房價也有政策依據(jù)，例如，“國五條”就規(guī)定：對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書。北京等地的地方細則中也有類似規(guī)定。
通過這種價格管制方式可以起到暫時穩(wěn)定房價的目的，而且，還可以控制開發(fā)商利潤，因為高價房多是“暴利房”，另外，有利于調整住房供應結構，通過指導、干預房價可促使開發(fā)商多開發(fā)中低價位的普通商品房。
政府指導房價的效果究竟如何？不可否認，政府指導房價由于限制了價格，暫時會有一定效果，但有效期多久，最終效果如何，則有待觀察。從歷史經(jīng)驗來看，政府指導房價會帶來兩種結果：一種結果是開發(fā)商犧牲部分利潤在政府指導價范圍內銷售；另一種結果是，開發(fā)商在限價期間不銷售，而是延后銷售，那么，房價暫時穩(wěn)定之后，很可能會迎來大反彈。
有沒有比政府指導房價更好的干預手段？顯然，有多種手段可供選擇，比如，可以干預地方政府“利潤”。最近，有媒體根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入4.7917萬億，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。如果把“75%”減掉一半，房價必然下降。
在筆者看來，與其指導房價不如指導地價。眾所周知，地價對房價具有明顯推動作用。例如，一塊高價地塊的出讓，就會直接影響到周邊房價高地價不但影響當前房價，也會影響以后房價走向。而且，由于地方政府可以從高價地塊出讓中獲得巨大利益，那么，地方政府與開發(fā)商就容易形成利益共同體，中央調控房價就會遇到阻力。
商品房不同于限價房、經(jīng)濟適用房，既然是一種商品，最好的辦法是通過市場手段、經(jīng)濟手段來調控。而土地在公開出讓之前，無疑屬于比較稀缺的資源，更適合政府來指導定價，比如，對即將出讓的土地設置一條紅線，只能按紅線范圍內的價格出讓，如果土地出讓價格超越紅線則不批準或無效。如此一來，地價對房價就沒有推動作用了。而且，由于土地是地方政府“獨家”經(jīng)營，政府定價和政府指導價更適合規(guī)范壟斷產(chǎn)品的價格，如石油、電力等壟斷產(chǎn)品就是政府定價，因此對土地價格進行政府指導更有必要。
馮海寧（北京 媒體人）
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