王石、任志強(qiáng)、潘石屹觀點(diǎn)迥異
近日，“地產(chǎn)三巨頭”萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)王石、華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)任志強(qiáng)及SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)潘石屹，罕見(jiàn)地在同一時(shí)間段表達(dá)了對(duì)中國(guó)樓市泡沫的看法。
其中，王石再度警示“中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫”，潘石屹雖然不否認(rèn)樓市有泡沫，卻認(rèn)為“泡沫可能在三五年內(nèi)會(huì)被消化”，任志強(qiáng)則一如既往堅(jiān)持“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫，市場(chǎng)要是有泡沫早就出現(xiàn)了”。
三人觀點(diǎn)迥異的背后，凸顯了業(yè)內(nèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及樓市走勢(shì)的巨大分歧。
泡沫之爭(zhēng)
4月5日，王石在美國(guó)哥倫比亞大學(xué)出席會(huì)議時(shí)，重申了他早前接受美國(guó)CBS新聞欄目《60分鐘》中的觀點(diǎn)：“中國(guó)樓市存在泡沫，非常危險(xiǎn)。如果破裂，將是一場(chǎng)災(zāi)難。”
而潘石屹在參加博鰲亞洲論壇時(shí)公開(kāi)表示，盡管中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，但隨著城市化的發(fā)展，泡沫很有可能在三五年內(nèi)會(huì)被消化。
潘石屹之所以作出這樣的判斷，是基于未來(lái)數(shù)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較高速度增長(zhǎng)。他認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)健康發(fā)展；如經(jīng)濟(jì)衰退，GDP增速放緩至5%－6%，那么房地產(chǎn)一定發(fā)展不起來(lái)。
對(duì)于老潘的觀點(diǎn)，任志強(qiáng)“堅(jiān)決”予以反擊：“（能消化的泡沫）不是泡沫，泡沫破了才叫泡沫，沒(méi)有破就不叫泡沫。”
任志強(qiáng)認(rèn)為，樓市調(diào)控就像攪動(dòng)啤酒，會(huì)攪出一些沫來(lái)，這大概就是有人說(shuō)的泡沫，但它顯然是啤酒的合理成分。
“地方政府壟斷土地，要不然就不賣(mài)地，要不然就賣(mài)高價(jià)。如果政府不改變土地供應(yīng)制度，樓市就不會(huì)出現(xiàn)泡沫。”他進(jìn)而反問(wèn)：“如果買(mǎi)的人多，供應(yīng)的東西少，怎么會(huì)出現(xiàn)泡沫呢？”
但任志強(qiáng)又稱(chēng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于半市場(chǎng)化，這種半市場(chǎng)化就有可能在部分地區(qū)出現(xiàn)泡沫。
隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則落地，“限購(gòu)、限價(jià)”為主的行政化調(diào)控手段不斷升級(jí)。業(yè)內(nèi)普遍對(duì)這些行政手段的執(zhí)行效果表示懷疑。有分析稱(chēng)，行政化調(diào)控的副作用將會(huì)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的惡性循環(huán)，并不能真正解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的難題，風(fēng)險(xiǎn)延后并擴(kuò)大的可能性將會(huì)增加。
關(guān)鍵指標(biāo)存疑
實(shí)際上，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭(zhēng)論，已持續(xù)了十年之久。
早在2002年7月，時(shí)任中國(guó)社科院金融所發(fā)展研究室主任的易憲容就曾挑起泡沫之爭(zhēng)。兩年后，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠加入爭(zhēng)論，使得論戰(zhàn)掀起了更大的波瀾。
2007年，王石曾公開(kāi)表示房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫。王石認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升速度長(zhǎng)期快過(guò)居民收入的增長(zhǎng)速度之時(shí)，泡沫便會(huì)產(chǎn)生。他曾判斷當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已上漲過(guò)快，并預(yù)言中國(guó)樓市泡沫會(huì)有破滅的一天。
樓市是否存在泡沫，實(shí)際上并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有幾個(gè)基礎(chǔ)指標(biāo)非常關(guān)鍵，即房?jī)r(jià)收入比、租金回報(bào)率、房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度、房屋空置率等。但是圍繞這幾個(gè)指標(biāo)，業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生了很大分歧。
對(duì)于最關(guān)鍵的指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際慣例是在3至6倍。有報(bào)告稱(chēng)，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)收入比早已超過(guò)12倍以上。
王石近日對(duì)“中國(guó)樓市存在泡沫”的表態(tài)，與他認(rèn)為中國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的判斷不無(wú)關(guān)系。他舉例稱(chēng)，上海的普通居民買(mǎi)房需要支付的房款可能是其收入的45倍以上。
但商務(wù)部研究院對(duì)外貿(mào)易研究部副主任金柏松分析，中國(guó)人擁有相當(dāng)多的“灰色收入”，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，如果不計(jì)算這一部分，就不實(shí)事求是。“這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走高是由非?，F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力決定的。”
至于另一衡量樓市泡沫的指標(biāo)房屋空置率，盡管存在數(shù)黑燈、查電表等統(tǒng)計(jì)方法，但由于缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)，至今是一筆“糊涂賬”。
多年來(lái)，官方一直回避公布房屋空置情況的相關(guān)數(shù)據(jù)，有報(bào)告稱(chēng)，一線城市存量房空置率在2010年已超過(guò)20%，多個(gè)二三線城市近幾年的房屋空置率也在持續(xù)攀升。
此外，鏈家地產(chǎn)、滿堂紅等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年北京、上海、廣州的二手住宅的租金回報(bào)率分別約在2.3%、2.5%和3.1%，處于較低水平。
“樓市泡沫是否存在，大家已經(jīng)心中有數(shù)。目前應(yīng)關(guān)注泡沫在新一輪調(diào)控下將如何變化，是越吹越大，還是會(huì)消化。”一家華南房企市場(chǎng)調(diào)研部負(fù)責(zé)人告訴記者，這是他所接觸的開(kāi)發(fā)商的普遍心態(tài)。
