昨天下午，亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)、樓市春天派掌門(mén)人陳寶存參加某活動(dòng)時(shí)表示，中國(guó)樓市沒(méi)有泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)是鐵球。

 

以下是演講實(shí)錄：

 

在近期的博鰲亞洲論壇上，任志強(qiáng)提出，調(diào)控就像攪動(dòng)啤酒，會(huì)攪出一些沫來(lái)，這大概就是有人說(shuō)的泡沫吧，但它顯然是啤酒的合理成分。對(duì)此，我不這么認(rèn)為。

 

我們連泡沫都不承認(rèn)，中國(guó)的房地產(chǎn)不是泡沫，是鐵球。最近這一段時(shí)間，不管是任志強(qiáng)、王石還是張欣，都開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種評(píng)論。剛才說(shuō)過(guò)了，還有5億人要往城市發(fā)展，怎么就沒(méi)有需求了呢?，F(xiàn)在很多的人都在說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)一家一戶(hù)，人均平均已經(jīng)1.02套房了，需求已經(jīng)就沒(méi)有了，實(shí)際上需求依然很大。

 

我覺(jué)得我是能把整個(gè)產(chǎn)業(yè)甚至前后五步都能看得很清楚的，但是有些人是看不懂的。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家評(píng)論房地產(chǎn)，實(shí)際上有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家并不東房地產(chǎn)。甚至說(shuō)有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家九成預(yù)測(cè)房都不準(zhǔn)。但是中國(guó)是以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)，你連房地產(chǎn)都說(shuō)不對(duì)，還能稱(chēng)之為經(jīng)濟(jì)學(xué)家？所以說(shuō)很多人說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有泡沫的，說(shuō)三五年之內(nèi)沒(méi)有需求的言論最近太多了。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家這么說(shuō)是因?yàn)樗麄兌紱](méi)有看到市場(chǎng)的巨大需求。

 

再有一個(gè)就是對(duì)“一套房”概念的認(rèn)識(shí)，40平米是一套，40平米的不想80平米嗎？80平米的不想160平米嗎？160平米不想320平米嗎？320平米的不想640平米嗎？這就是未來(lái)的改善型需求，我周?chē)囊恍┤烁纳菩托枨蟛皇乾F(xiàn)在開(kāi)始的，原來(lái)最早住在燕港新村，然后有了世紀(jì)花園[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]的時(shí)候，燕港新村多少人都搬到世紀(jì)花園了，就我們都是鄰居住著，看的都很清楚的，先搬到了世紀(jì)花園，然后有了國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]，然后又往國(guó)際城搬，就是這些人五年一換房，這就是改善型需求，原來(lái)的小區(qū)一個(gè)是大，再有一個(gè)就是它整個(gè)小區(qū)的配套，最初的開(kāi)發(fā)有很多的問(wèn)題。陽(yáng)光水岸[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]那么好的一個(gè)小區(qū)，五百多戶(hù)，它地下車(chē)位125個(gè)。我這一家恨不得三輛車(chē)呢，我在你這小區(qū)就沒(méi)法住，這小區(qū)最后就只能變?yōu)槠胀ㄗ》苛?，高檔的小區(qū)配套越來(lái)越高檔，越來(lái)越好。

 

所以說(shuō)改善型需求，就是未來(lái)最主要的一部分。實(shí)際上我2003年的時(shí)候，跟我手下的人就這么說(shuō)過(guò)，他們就覺(jué)得沒(méi)需求了，一家都3、5套房子呢。那時(shí)候是福利分房，30平加50平加60平，合并同類(lèi)項(xiàng)，合并成一套大的150平我住，再來(lái)一個(gè)小的給兒子。兩套大房需求，那時(shí)候我就說(shuō)，石家莊至少在十年間還需要二十萬(wàn)套大戶(hù)型。原來(lái)的房子確實(shí)很多，但是房子都確實(shí)太了 ，那都是沒(méi)法住的。我原來(lái)住的那房子4間房才80平米，洗手間加浴室才1.5平米，你說(shuō)那樣的房子能住嗎？在80年代那就是好房子了。

 

所以說(shuō)大家都在改善，改的越來(lái)越大，你看著它的開(kāi)發(fā)面積大，但實(shí)際你要定位準(zhǔn)確的話(huà)現(xiàn)在豪宅越來(lái)越好賣(mài)了。那豪宅好賣(mài)就是原來(lái)住著好幾套房的人，現(xiàn)在想住豪宅了。把好幾套房子都租給剛進(jìn)入城市的人。實(shí)際上這就是巨大需求，再有一個(gè)就是分戶(hù)的，我還得給兒子買(mǎi)一套，給女兒買(mǎi)一套，想這樣的需求，就是未來(lái)主要的需求，這種需求越來(lái)越大?，F(xiàn)在咱們存量，總共才180億，6億人180億平均30平米，你以為30平米、90平米就夠我家住了？我四口人就住120平米，誰(shuí)告訴你的！我一定要住600，這個(gè)平均下來(lái)的話(huà)，面積就大了，你再拿平均數(shù)去算去，就是胡說(shuō)了。那北京的地下室還有一百多萬(wàn)人口呢，租房子的還有一套三室的房子里面住著38個(gè)人呢。所以說(shuō)需求還是很大的，還需要大量建房。那些住著38平米的，你不敢保證人家十年后不敢買(mǎi)別墅。還有大量的需求沒(méi)有滿(mǎn)足，現(xiàn)在連基本的需求都還沒(méi)有滿(mǎn)足完呢，未來(lái)進(jìn)入城市的三億多人你還沒(méi)有滿(mǎn)足呢，改善型需求不敢大面積的滿(mǎn)足。

 

現(xiàn)在都是“禁墅令”，不讓你蓋別墅。你要大家都住別墅了，原來(lái)的老房子就沒(méi)人住了。所以說(shuō)還是非常有前景的，我說(shuō)的“三十年白銀增長(zhǎng)期”，發(fā)展速度肯定會(huì)放慢，土地供應(yīng)上不去，現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)城市土地供應(yīng)到位了，為什么不到位？拆不動(dòng)！一拆拆個(gè)三五年，一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)村就拆個(gè)三五年，你再加上后續(xù)配套，做完了都十年了，這樣才能形成有效供應(yīng)。像這樣情況就是，以后不可能快速的給你供應(yīng)土地，這樣的話(huà)呢就是一直在積壓土地，制造緊缺，未來(lái)的市場(chǎng)不可能像前面那十年放的那么開(kāi)，所以就說(shuō)它為“三十年白銀增長(zhǎng)期”。