4年后，購(gòu)房者朱冠銘和開(kāi)發(fā)商錢生輝終于產(chǎn)生了交集，他們與其他20多個(gè)購(gòu)房者一起，在2013年2月拍下了上海臨港新城主城區(qū)ＷＮＷ－Ａ１－３－１地塊（下稱“臨港地塊”）。

 

這成了上海首例合作建房。在歷經(jīng)近十年的摸索后，錢生輝回到了他合作建房的起點(diǎn)城市，并且他認(rèn)為找到了合作建房可以標(biāo)準(zhǔn)化的模式——上海臨港新城合作建房模式。

 

上海市政府發(fā)展研究中心特聘研究員楊崇藝對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)：“上海臨港新城合作建房的模式，可以撇掉大部分的開(kāi)發(fā)及資金的利潤(rùn)，拉低房?jī)r(jià)近30%。”

 

錢生輝對(duì)本報(bào)說(shuō)：“我把自己定位為‘未來(lái)開(kāi)發(fā)商’，將開(kāi)發(fā)商的暴利撇掉，期待在更多地方，與更多購(gòu)房者一起合作建房。”上海臨港新城合作建房項(xiàng)目的開(kāi)始，不是錢生輝十年合作建房摸索路的終結(jié)，而是他合作建房的真正啟動(dòng)，“我要路演，我要標(biāo)準(zhǔn)化推廣合作建房。”

 

期盼與執(zhí)著

 

2009年10月，33歲的朱冠銘在徐家匯的街頭，拿到了錢生輝公司發(fā)出的小傳單。傳單上面介紹的江蘇太倉(cāng)一處小區(qū)“麗晶上海新城”（下稱“麗晶”），號(hào)稱合作建房，以比市場(chǎng)更低的價(jià)格銷售。

 

朱冠銘原是一個(gè)技術(shù)工程師，曾三次創(chuàng)業(yè)。他對(duì)本報(bào)記者說(shuō)：“合作建房，看起來(lái)是新鮮事物，號(hào)稱總房?jī)r(jià)可以更低，當(dāng)初看到的時(shí)候蠻愿意做些了解。”朱冠銘找了個(gè)周末，專門跑去太倉(cāng)，比較周邊的房?jī)r(jià)，“麗晶”每平方米的確便宜了不少，而且房型設(shè)計(jì)叫朱冠銘怦然心動(dòng)——房間都朝南，據(jù)說(shuō)擁有房型專利。

 

“麗晶”是錢生輝第一個(gè)真正啟動(dòng)的合作建房模式的項(xiàng)目。2003年，從北京市民于凌罡開(kāi)始，個(gè)人合作建房如同一陣風(fēng)潮在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)刮過(guò)，錢生輝也在其中。2006年，錢生輝首先在上海浦東楊高南路找到了一塊地，那是其他開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拍下的一塊地。按照當(dāng)時(shí)談判的情況，錢生輝真正可以實(shí)現(xiàn)合作建房的建筑面積是1.5萬(wàn)多平方米。錢生輝覺(jué)得太小了，最后放棄開(kāi)發(fā)。2008年，他在浦東三林地區(qū)又找了一塊地，最后因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題地塊被擱置。在錢生輝之外，全國(guó)諸多合作建房也鮮有成功的案例。

 

經(jīng)歷幾輪商談之后，朱冠銘放棄了購(gòu)買“麗晶”，“一開(kāi)始他們（開(kāi)發(fā)商股東）說(shuō)每平方米3200元，之后又說(shuō)3300元、3400元。價(jià)格不斷在變化，他們之間有矛盾，以后可能有很多不確定性。”

 

但是，朱冠銘就此記住了“合作建房”。他登記成為錢生輝公司的會(huì)員，密切關(guān)注著錢生輝的新項(xiàng)目。“還好，終于等來(lái)了上海臨港新城的項(xiàng)目。”朱冠銘說(shuō)：“如果錢生輝還沒(méi)有新項(xiàng)目，我就計(jì)劃在市場(chǎng)上其他樓盤買房了。”他等不及了，因?yàn)榧依锏男『⒔衲陜蓺q，馬上要上幼兒園了，“而且，原來(lái)一直在觀望房?jī)r(jià)是否下降，房?jī)r(jià)下降沒(méi)希望了。”

 

2013年1月，當(dāng)錢生輝告訴朱冠銘，希望與他還有其他更多購(gòu)房者一起競(jìng)拍一塊地的時(shí)候，朱冠銘很快就同意了。朱冠銘對(duì)本報(bào)稱，錢生輝介紹的合作模式，打消了他在太倉(cāng)項(xiàng)目上的諸多顧慮。

 

購(gòu)房者走到開(kāi)發(fā)最前端

 

“讓購(gòu)房者成為股東，類基金運(yùn)作。”錢生輝如此最簡(jiǎn)單介紹上海臨港新城合作建房模式。

 

2005年以來(lái)，屢屢有合作建房失敗的案例。“失敗的原因，不在于政府的禁止。”錢生輝說(shuō)，“政府只是禁止個(gè)人集資建房，就是那種沒(méi)有經(jīng)濟(jì)主體，缺乏專業(yè)人士牽頭操盤的民間建房模式。”

 

回憶2008年上海三林地塊的失敗，錢生輝說(shuō)：“當(dāng)時(shí)有關(guān)部門與我進(jìn)行了溝通，表示支持，希望我們獨(dú)自拍地開(kāi)發(fā)。”他說(shuō)，“不管是上海，還是其他地方的政府部門，對(duì)于合作建房都是不反對(duì)的態(tài)度，只是希望尋找到更加合法合規(guī)的操作模式。太倉(cāng)‘麗晶’的全面順利銷售，表明地方政府的不反對(duì)態(tài)度。”

 

“合作建房的運(yùn)作模式一直在摸索中，包括太倉(cāng)‘麗晶’模式其實(shí)還不是很成熟。”錢生輝說(shuō)。麗晶項(xiàng)目上，錢生輝預(yù)先收取每個(gè)買房者5萬(wàn)元，正式預(yù)售后再收剩余房款，“但買房者并不是從一開(kāi)始拿地就介入，在整個(gè)建造過(guò)程中也無(wú)法參與。個(gè)人購(gòu)房者付得很少，缺乏對(duì)大股東的制約力，大股東還是有可能撕毀原來(lái)的定制購(gòu)房協(xié)議，向購(gòu)房者加價(jià)銷售。”太倉(cāng)“麗晶”，說(shuō)是合作建房，仍然有點(diǎn)名不副實(shí)。

 

在臨港地塊開(kāi)拍前的一個(gè)星期，錢生輝聚集了包括朱冠銘在內(nèi)的近30個(gè)購(gòu)房者。他們一起以3555元/平方米的價(jià)格拍下了地塊。“地價(jià)、房?jī)r(jià)、房型什么的，我們都有了決定權(quán)。”朱冠銘說(shuō)。朱冠銘他們當(dāng)時(shí)對(duì)于拍地的心理價(jià)位上限是每平方米4000元。

 

類基金標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作

 

臨港地塊是以上海合筑房地產(chǎn)有限公司（下稱“合筑公司”）的名義拍下來(lái)的。這次，錢生輝集合了20多名購(gòu)房者，“每個(gè)人最低先付50萬(wàn)元，其余房款等正式預(yù)付后再支付。”這些錢已經(jīng)進(jìn)入專門的賬戶，由錢生輝、朱冠銘、倪建柏等四人共同監(jiān)管。錢生輝是作為開(kāi)發(fā)方代表，朱冠銘與其他三位都是購(gòu)房者。“我們一起監(jiān)督?？顚Ｓ谩?rdquo;朱冠銘說(shuō)。

 

錢生輝沒(méi)有打算讓這些購(gòu)房者直接以自然人股東的方式進(jìn)入合筑公司，“那么多股東，運(yùn)作效率會(huì)很低的，而且不方便管理。”這兩年他一直在關(guān)注基金的運(yùn)作，他認(rèn)為基金如今成熟了，引入基金的模式，能夠讓合作建房模式成熟化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、公開(kāi)化。

 

錢生輝尋找到了基金管理公司，因?yàn)樗獙⒁粋€(gè)個(gè)買房者打包進(jìn)一個(gè)基金，還要以基金的方式引進(jìn)購(gòu)房者以外的純投資個(gè)人或者機(jī)構(gòu)。“我們肯定優(yōu)先考慮購(gòu)房者的加入，而且購(gòu)房者的資金門檻是純投資人的一半。但是，如果全部讓購(gòu)房者出資不僅有難度，而且有風(fēng)險(xiǎn)。”與一般的基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，不管是買房者還是純投資人的基金，臨港合作建房模式上都是“股權(quán)型”合作，也就是要與開(kāi)發(fā)方利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。“我們需要尋找成熟的購(gòu)房者，也需要尋找合理的投資人。”

 

2012年開(kāi)始，由于開(kāi)發(fā)商在銀行的貸款不斷收緊，導(dǎo)致大量的社會(huì)資金通過(guò)各種“基金”形式涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。楊崇藝介紹說(shuō)，一般的房地產(chǎn)“基金”，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方來(lái)講，其實(shí)還是等于高利貸，一般利息是銀行利率的兩倍。

 

在買房者之外，錢生輝尋找那些愿意風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的純投資人，“只有這樣，才能擠壓房?jī)r(jià)當(dāng)中重復(fù)投資的成本。”在他看來(lái)，房?jī)r(jià)當(dāng)中，地價(jià)與造價(jià)都是沒(méi)辦法影響的，只有開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)以及資本環(huán)節(jié)的利潤(rùn)可以減少。作為合作建房模式中的開(kāi)發(fā)商，錢生輝強(qiáng)調(diào)自己只收取一定比例的管理費(fèi)用，而通過(guò)聚合理性購(gòu)房者以及純投資人的基金，實(shí)現(xiàn)真正讓利于購(gòu)房者的合作建房。楊崇藝對(duì)本報(bào)估算：“大概能相對(duì)降低房?jī)r(jià)30%。”

 

關(guān)于樓市的大環(huán)境，朱冠銘與其余購(gòu)房者也做過(guò)討論，“我們覺(jué)得第一目的是自住，房?jī)r(jià)漲跌就不太有關(guān)系。”他對(duì)臨港項(xiàng)目的模式很滿意，“所有的過(guò)程都公開(kāi)，所有的成本我們都可以參與。”

 

他很看好合作建房，“以往合作建房有很多失敗的案例，但是失敗的原因主要在于個(gè)人操作問(wèn)題，政府是不反對(duì)的。

 

楊崇藝表示，在現(xiàn)行政策法律下，合作建房完全能夠以有限合伙基金的方式合法合規(guī)地進(jìn)行運(yùn)作，并且標(biāo)準(zhǔn)化推廣。如果上海臨港新城合作建房項(xiàng)目基金化運(yùn)作成功，將成為全國(guó)首例基金化運(yùn)作的合作建房案例。