近日，各地相繼出臺的“國五條”樓市實(shí)施細(xì)則，不但少有實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，許多城市還把房價(jià)上漲披上了“合法的外衣”。
從大多數(shù)媒體報(bào)道的題目中，便可看出地方版“國五條”的可行性令人擔(dān)憂：《多地掐點(diǎn)出臺“國五條細(xì)則”大多只有“一句話”》、《杭州國五條細(xì)則未提20%個(gè)稅專家嘆無殺傷力》、《廣深版“國五條”“模糊”落地皮球踢給中央部門》、《南京微博體“國五條”細(xì)則誠意幾何》、《地方國五條細(xì)則意義不大或成空文》……
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究所陳則明教授認(rèn)為：“‘國五條’的核心內(nèi)容是‘20%個(gè)稅’政策，但是這一點(diǎn)在地方‘國五條’細(xì)則上并沒有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細(xì)則雖然提出會嚴(yán)格執(zhí)行‘20%個(gè)稅’政策，但是如何嚴(yán)格、怎么執(zhí)行都沒有明確，到底怎么做還是未知之?dāng)?shù)。”他分析，各地的細(xì)則都沒有將具體措施公布，因此在落實(shí)上有一定難度。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁小民直言不諱地表示，地方細(xì)則意義不大，從某種意義上講已經(jīng)成了一紙空文。
特別應(yīng)該引起注意的是，廣州、深圳、天津、南京、廈門、合肥、大連等城市，都把住房價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)設(shè)定為“新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度”。也就是說，只要房價(jià)漲幅不高于居民收入漲幅就可以接受。如果以此為標(biāo)準(zhǔn)，抑制房價(jià)上漲，使“房價(jià)合理回歸”將長期成為一句空話。
房地產(chǎn)調(diào)控要見效成效，必須要有可量化的、明確的目標(biāo)。這種以“新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度”的目標(biāo)設(shè)定，與以往各地紛紛將房價(jià)漲幅與GDP掛鉤，并以此確定調(diào)控目標(biāo)的做法如出一轍，可謂換湯不換藥。
首先，“房價(jià)漲幅”與“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度”的統(tǒng)計(jì)相比較，只要差別不大，很難比出高低。尤其是“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入”，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，往往比人們實(shí)際感受到的要高。
其不合理的關(guān)鍵在于，超高的房價(jià)與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的低水平，本身就存在著很大的差異，不是在一個(gè)合理的比較區(qū)間里。就我國目前的房價(jià)收入比來說，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。
“房價(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。而通過對數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價(jià)的考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3-6(世界銀行專家的說法為4-6)，最高不宜超過7，如果超過7表示居民支付住房消費(fèi)的能力過低，或者可以說沒有購房能力。
有網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖?times;家庭平均人口×合理房價(jià)收入比/90平方米”，計(jì)算了各地的“合理房價(jià)”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、廣州4573元/平方米、南京4293元/平方米等。但現(xiàn)實(shí)中，許多一線城市和重點(diǎn)城市的房價(jià)收入比都在10以上。
以我國城鎮(zhèn)居民人均30平方米的“初級住房小康標(biāo)準(zhǔn)”來算，在大多數(shù)的城市里，買一套90多平面住房的房價(jià)，與年家庭收入相比，有85%以上的家庭沒有購房能力。
因此，許多城市不顧“房價(jià)收入比”嚴(yán)重過高的現(xiàn)實(shí)，將“新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度”作為住房價(jià)格調(diào)控目標(biāo)的做法，如同在一個(gè)不平等條約中加上了合理的訴求一樣，顯然不會達(dá)到期望的效果。
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