國(guó)家過(guò)去十年為房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了九次政策，但在地方落實(shí)上都被大打折扣。這次地方對(duì)中央政策同樣采取了部分虛置的態(tài)度，新的樓市調(diào)控可能會(huì)在很大程度上落空，這給樓市新政的嚴(yán)肅性、權(quán)威性帶來(lái)了嚴(yán)峻考驗(yàn)，也給維護(hù)新一屆政府信譽(yù)提出了一個(gè)重大難題。

 

——陳永杰

 

新“國(guó)五條”及其細(xì)則的公布在社會(huì)上引起空前反響。支持者希望地方能夠堅(jiān)決執(zhí)行，真正控制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，使房?jī)r(jià)合理回歸，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；反對(duì)者對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅、限購(gòu)限價(jià)等措施多有微詞，希望地方能夠變通執(zhí)行，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊。近日各地方紛紛出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，而細(xì)則中多半措施只是簡(jiǎn)單重復(fù)國(guó)辦文件提法，有的還加以抽象化和模糊化，有的只有百余字甚至幾十字。如果地方細(xì)則真的就是如此簡(jiǎn)單，中央精神不能被有效貫徹，那么，國(guó)家樓市調(diào)控的目標(biāo)恐怕就將落空。

 

一是地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)十分模糊，且具極大彈性，照此執(zhí)行，今年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上漲。

 

國(guó)辦文件規(guī)定，地方要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。綜觀各地細(xì)則，絕大多數(shù)都只是重復(fù)中央關(guān)于“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”的提法，沒(méi)有一個(gè)提出房?jī)r(jià)控制的明確具體目標(biāo)。既無(wú)一個(gè)提出要降房?jī)r(jià)，也無(wú)一個(gè)提出至少保持房?jī)r(jià)不上漲的要求。可見(jiàn)，地方并不希望房?jī)r(jià)下降。

 

北京提出了“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格”，但北京的提法本身就與客觀事實(shí)相悖。北京房?jī)r(jià)幾乎從來(lái)就沒(méi)有降低過(guò)，近年更是每年大幅度上漲，“進(jìn)一步降低”無(wú)從談起。

 

上海、重慶、深圳等多數(shù)地方都提出，新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為不超過(guò)本地居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。這一提法很模糊，彈性極大。近三年上海、重慶、深圳等地公布的統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)年均上漲幅度均未超過(guò)2%，而實(shí)際可比房?jī)r(jià)（同地區(qū)同品質(zhì)房?jī)r(jià)）近年漲幅平均都在10%以上。而這些城市的居民收入年均上漲幅度也在10%左右。如果以此為據(jù)，意味著其房?jī)r(jià)漲幅只要不超過(guò)10%左右就符合房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)要求。這將遠(yuǎn)超前幾年公布的房?jī)r(jià)漲幅。這是在保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定嗎？這實(shí)際上是在暗示，今后房?jī)r(jià)可能繼續(xù)大幅夠上漲。

 

各地都提出居民收入要翻番，由此推之，即使房?jī)r(jià)在過(guò)去畸高的基礎(chǔ)上再次翻番也不算違反調(diào)控目標(biāo)！照此看來(lái)，今年全國(guó)房?jī)r(jià)完全可能繼續(xù)明顯上漲。

 

二是地方?jīng)]有一家提出地價(jià)控制目標(biāo)，高地價(jià)現(xiàn)象將繼續(xù)發(fā)展，繼而將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

 

我國(guó)房?jī)r(jià)畸高的第一推手是地價(jià)畸高，控制地價(jià)是控制房?jī)r(jià)的前提和基礎(chǔ)，地價(jià)不控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展無(wú)從談起。非常遺憾，國(guó)辦文件沒(méi)有對(duì)此提出任何要求。人們希望地方能夠在控制地價(jià)上采取措施。結(jié)果是希望落空。

 

綜觀各地細(xì)則，沒(méi)有一家提出地價(jià)調(diào)控目標(biāo)。只有重慶提出了“引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價(jià)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一”的要求，這具有一定積極意義。但仔細(xì)推敲，發(fā)現(xiàn)這里也暗藏文章。樓面地價(jià)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3，這意味著實(shí)際地價(jià)仍可高于過(guò)去。住房建設(shè)周期一般為2年，當(dāng)期房?jī)r(jià)中的實(shí)際地價(jià)是2年前的地價(jià)，而重慶樓面地價(jià)一般就在房?jī)r(jià)的1/3左右，房?jī)r(jià)年年上漲，以當(dāng)期房?jī)r(jià)為依據(jù)，其結(jié)果是樓面地價(jià)也會(huì)年年上漲。不僅如此，如果以同地區(qū)同地段看，樓面地價(jià)更是年年大幅上漲，今后也將繼續(xù)上漲。全國(guó)一、二線城市的地價(jià)基本也是一樣。

 

三是地方對(duì)征收房產(chǎn)交易所得稅政策模糊，實(shí)際可能變通執(zhí)行、甚至不執(zhí)行，將使國(guó)家房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅法律繼續(xù)落空。

 

國(guó)辦文件規(guī)定，“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。許多人都希望地方在這一政策上能夠變通。結(jié)果可能真是如愿以償。各地的細(xì)則，許多都根本不提房產(chǎn)交易所得稅問(wèn)題，提及者大都在重復(fù)國(guó)辦提法的基礎(chǔ)上，加以模糊化。

 

特別是，大多數(shù)地方都不提如果不能核實(shí)房屋原值的應(yīng)該如何處理。只有北京等幾個(gè)地方提出“不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅”。而北京稅務(wù)部門對(duì)“依法按照核定征收方式計(jì)征”的解釋是，按照交易總額的1%征稅。這實(shí)際上是仍然執(zhí)行過(guò)去的政策，過(guò)去就是因?yàn)榇罅康馁u房者借口無(wú)法核實(shí)房屋原值，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就統(tǒng)統(tǒng)按交易額的1%征稅。北京在2011年的相關(guān)文件中就提出“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策”，實(shí)際執(zhí)行就是只按交易額的1%征稅。北京過(guò)去是如此，今后也可能仍然如此。

 

北京如此，其他地方也將如此。有的地方已經(jīng)明確提出按過(guò)去辦法征稅。地方細(xì)則在房產(chǎn)所得稅上繼續(xù)模糊政策，為繼續(xù)進(jìn)行選擇性征稅留下后路，國(guó)家房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅法律的執(zhí)行很可能繼續(xù)落空。

 

四是地方對(duì)擁有三套及以上住房者、特別是那些非法擁有多套住房者，在政策上不作為，可能使房產(chǎn)財(cái)富分配極端不公現(xiàn)象繼續(xù)惡性發(fā)展，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收流失更加嚴(yán)重，住房空置率進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

媒體披露的眾多房姐、房叔等“多房族”現(xiàn)象，引起了極大社會(huì)公憤。實(shí)際上，這只是冰山一角。我國(guó)黨政官員和國(guó)有企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人住房情況存在著四個(gè)大多數(shù)現(xiàn)象：一是大多數(shù)公務(wù)人員實(shí)際住房面積遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平，黨政機(jī)關(guān)與企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人更是多倍地高于社會(huì)平均水平；二是大多數(shù)異地調(diào)任黨政官員領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)有企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，均在原工作地方單位保留住房，在新工作地方單位無(wú)償分配或低價(jià)購(gòu)買住房；三是大多數(shù)有實(shí)際權(quán)力和影響力的黨政官員領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，除國(guó)家或單位正式和公開分配的一至兩套住房外，大都擁有多套住房，這些住房或是非正式和非公開分配的住房，或是通過(guò)非公開途徑變相低價(jià)、折價(jià)購(gòu)房，或是他人直接或變相送房；四是大多數(shù)被查處官員，均有少則幾套多則幾十套非法住房。

 

面對(duì)上述情況，普通百姓意見(jiàn)極大，普遍、急切地希望國(guó)家的樓市調(diào)控政策能夠采取措施遏制“多房族”現(xiàn)象。比如，加快房產(chǎn)登記、聯(lián)網(wǎng)與信息公開，對(duì)持有三套及以上住房者征收房產(chǎn)稅，對(duì)房屋出租者嚴(yán)格征稅，公布國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)官員住房信息，對(duì)非法擁有多套住房者予以清查。人們希望通過(guò)這些措施，既可有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，明顯擴(kuò)大二手房和房屋租賃市場(chǎng)供給，大大緩解住房供求矛盾，還可有效遏制房產(chǎn)財(cái)富分配嚴(yán)重不公現(xiàn)象，為國(guó)家提供新的重要稅收來(lái)源。但是，非常遺憾，國(guó)辦文件除提及加快住房登記外和聯(lián)網(wǎng)外，基本沒(méi)有涉及此問(wèn)題。于是人們希望地方能有所作為，但同樣讓人失望。國(guó)家提出的住房登記與聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間被地方一推再推，人們看不到各類公有單位官員住房信息的公開化何時(shí)能夠真正進(jìn)行，更看不到何時(shí)能夠真正著手查處非法擁有房產(chǎn)的各類官員。這些重大問(wèn)題若不著手解決，房產(chǎn)財(cái)富分配嚴(yán)重不公現(xiàn)象將繼續(xù)惡性發(fā)展，房屋租賃上稅收流失更加嚴(yán)重，住房空置率將進(jìn)一步提高，數(shù)量龐大的市場(chǎng)可供存量房將繼續(xù)流轉(zhuǎn)不暢，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就好不起來(lái)，更談不上持續(xù)健康發(fā)展。

 

國(guó)家過(guò)去十年為房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了九次政策，但在地方落實(shí)上都被大打折扣。這次地方對(duì)中央政策同樣采取了部分虛置的態(tài)度，新的樓市調(diào)控可能會(huì)在很大程度上落空，這給樓市新政的嚴(yán)肅性、權(quán)威性帶來(lái)了嚴(yán)峻考驗(yàn)，也給維護(hù)新一屆政府信譽(yù)提出了一個(gè)重大難題。新一屆政府一定要高度重視這個(gè)問(wèn)題，采取果斷有力措施加以解決。