近期密集發(fā)布的上市公司年報(bào)顯示，2012年，銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)已由萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]一家擴(kuò)容至三家，此外，年銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)百億的房企也超過(guò)了53家，相比2011年的42家大幅增長(zhǎng)。不過(guò)，亮麗的數(shù)字卻無(wú)法掩蓋行業(yè)的危機(jī)，在銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，房企利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)卻也同樣加劇。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.34億元，同比下降18.64%。
即便銷(xiāo)售額增長(zhǎng)本身也不太令人信服。與過(guò)去數(shù)年相比，合作項(xiàng)目，權(quán)益銷(xiāo)售在房企年報(bào)中所占的比重越來(lái)越高，高速增長(zhǎng)的背后，卻是更多分享蛋糕的合作伙伴。而曾經(jīng)作為房企實(shí)力重要考評(píng)指標(biāo)的銷(xiāo)售額排行榜，也因此越來(lái)越失去其參考價(jià)值。
在行業(yè)內(nèi)，不少?gòu)臉I(yè)人士已達(dá)成共識(shí)——2012年是一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整年。持續(xù)加強(qiáng)的樓市調(diào)控正使得房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)急劇發(fā)生變化，這也迫使不少開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局乃至發(fā)展策略上進(jìn)行徹底調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。
銷(xiāo)售榜淡出
每年的房企銷(xiāo)售排行榜都是最吸引眼球的事件。甚至在很多人眼中，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力排行榜。
如果說(shuō)五六年前的銷(xiāo)售排行或許還能為企業(yè)實(shí)力提供一個(gè)客觀參考的話，那么在合作項(xiàng)目大行其道的今天，房企銷(xiāo)售額排行榜的參考價(jià)值已越來(lái)越弱。
以龍頭房企萬(wàn)科為例，早在2010年10月，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石便稱(chēng)，當(dāng)年萬(wàn)科約有75%的銷(xiāo)售收入來(lái)自合作項(xiàng)目。而自2005年起，萬(wàn)科每年約50%左右新增項(xiàng)目都是通過(guò)合作購(gòu)得。這一規(guī)則同樣在2012年的年報(bào)中得以體現(xiàn)，當(dāng)年新增的78個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有47個(gè)屬于合作項(xiàng)目，以建筑面積計(jì)算，萬(wàn)科擁有的權(quán)益建筑面積僅占到全部新增項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的77%，這也使得2012年萬(wàn)科1412.3億元的銷(xiāo)售金額要大打折扣。
同樣通過(guò)大規(guī)模合作贏得發(fā)展的還有綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和融創(chuàng)。兩家企業(yè)在2012年的銷(xiāo)售排行榜上均大幅躍進(jìn)。綠城中國(guó)由2011年的第12位躍升為第7，融創(chuàng)中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]則從2011年的第18位躍升至第12。而雙方開(kāi)創(chuàng)的合作銷(xiāo)售模式無(wú)疑是主要原因，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是企業(yè)實(shí)力的真實(shí)體現(xiàn)。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年綠城中國(guó)546億的銷(xiāo)售額中，歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額為289億元。而融創(chuàng)中國(guó)356.4億元的合約銷(xiāo)售額中，歸屬于公司的權(quán)益合約銷(xiāo)售金額僅為283.5億元。
毛利率下滑隱憂
假如將目光從銷(xiāo)售榜單上離開(kāi)，似乎隨時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)并非像銷(xiāo)售額表現(xiàn)的那么繁榮樂(lè)觀，危機(jī)正在潛伏中。
毛利率的下滑或許更能說(shuō)明問(wèn)題。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年國(guó)內(nèi)500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.34億元，同比下降18.64%。
從行業(yè)龍頭萬(wàn)科開(kāi)始，幾乎所有的企業(yè)年報(bào)中的毛利率數(shù)據(jù)均開(kāi)始下滑。其中不乏一些過(guò)去的盈利冠軍。作為業(yè)內(nèi)高盈利的代表企業(yè)，中海地產(chǎn)的毛利率便首次跌出了40%的水平，而一向強(qiáng)調(diào)快速周轉(zhuǎn)，以剛需產(chǎn)品為主的恒大地產(chǎn)，更是因利潤(rùn)率的大幅下滑而在上市以來(lái)首次宣布暫停派息。
萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮更是認(rèn)為，毛利率回到制造業(yè)的水平是大勢(shì)所趨。
從市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)看，地價(jià)在成本中占比越來(lái)越高，而勞動(dòng)力成本的增長(zhǎng)速度也在近年保持高位，原材料等資源價(jià)格也呈上升之勢(shì)。這或許就是房企毛利率不斷下滑的主要原因。
更為重要的是，利潤(rùn)水平的下滑直接影響到過(guò)往開(kāi)發(fā)模式的延續(xù)。顯然以往仰仗土地儲(chǔ)備，快速銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金回籠的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。調(diào)整結(jié)構(gòu)已成為開(kāi)發(fā)商迫在眉睫的大事。
結(jié)構(gòu)調(diào)整年
“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)”的輿論也在2012年興起，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，受土地改革預(yù)期，收入分配改革、房產(chǎn)稅推廣，乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的影響，樓市的生態(tài)將在未來(lái)十年內(nèi)會(huì)有徹底改變。
對(duì)于許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，2012年也確實(shí)是一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整年。持續(xù)加強(qiáng)的樓市調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)急劇發(fā)生變化，這也迫使不少開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局乃至發(fā)展策略上進(jìn)行徹底調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。2012年不少房企的銷(xiāo)售單價(jià)下滑也源于此。
但多數(shù)企業(yè)所采取的仍舊只是簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。
調(diào)控下剛需產(chǎn)品銷(xiāo)售較佳，那就大幅增加剛需產(chǎn)品占比。三四線城市銷(xiāo)售遇阻，那便高喊“重回一二線城市”。這些調(diào)整并未在實(shí)質(zhì)上讓企業(yè)獲得應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的能力，只是短期的過(guò)度。
此外，對(duì)于一些并非以剛需產(chǎn)品為主的開(kāi)發(fā)商而言，過(guò)快的產(chǎn)品調(diào)整有可能導(dǎo)致企業(yè)客戶的流失，并對(duì)企業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)的傷害。
過(guò)快的模式調(diào)整也是如此，SOHO中國(guó)便是一例，在宣稱(chēng)轉(zhuǎn)型持有型開(kāi)發(fā)商之后，SOHO中國(guó)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)不佳，許多投資者對(duì)過(guò)于快速的轉(zhuǎn)型并不認(rèn)同。
多數(shù)企業(yè)走在了短期應(yīng)對(duì)與長(zhǎng)遠(yuǎn)轉(zhuǎn)型兩端，能夠處理好兩者關(guān)系，達(dá)成穩(wěn)步調(diào)整的企業(yè)在市場(chǎng)上并不多見(jiàn)，龍湖地產(chǎn)可以算一家。
2012年龍湖年報(bào)披露，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額401.3億元，同比增長(zhǎng)4.9%。在業(yè)績(jī)大體平穩(wěn)的背后，龍湖進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整。
與其他公司一樣，龍湖在2012年也堅(jiān)持布線一二線城市，抓住窗口期拿地，底價(jià)摘取多數(shù)土地，并巧妙開(kāi)始“土地?fù)Q倉(cāng)”，新增土儲(chǔ)更靠近中心城市，銷(xiāo)售產(chǎn)品中也適度調(diào)高了剛需及首次改善的占比。但但相比萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)將其剛需產(chǎn)品保持或調(diào)整到85%以上的策略，龍湖在該領(lǐng)域調(diào)整相對(duì)平穩(wěn)，并未改變其以高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的形象。
而更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)整計(jì)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的布局。多年來(lái)，龍湖一直在穩(wěn)步推進(jìn)增加商業(yè)自持面積的計(jì)劃。龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健近期也在媒體上表示，“集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖'增持商業(yè)'的發(fā)展戰(zhàn)略。”
提高租金收益在企業(yè)營(yíng)收中的占比，從而對(duì)沖掉開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)日益攤薄的風(fēng)險(xiǎn)，這便是龍湖策略調(diào)整的方向，與龍湖類(lèi)似，希望在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ椅磥?lái)的開(kāi)發(fā)商頗多。綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、SOHO中國(guó)等均是如此。
但能在調(diào)整中保持穩(wěn)健的，卻是少數(shù)。
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