——如果政策單獨(dú)推進(jìn)，在沒有相應(yīng)政策配合的情況下，很大可能在窒息二手房市場交易的同時(shí)，推高二手房價(jià)格。

 

——在遏制住房投機(jī)炒作時(shí)，要盡可能有利于加速次新房流轉(zhuǎn)，同時(shí)保護(hù)居民的合法合理財(cái)產(chǎn)性收入。

 

當(dāng)前，各方對個人出售住房所得征收所得稅20%的討論存在很多誤區(qū)，亟待厘清。

 

個人住房交易環(huán)節(jié)的資本所得稅，長期而言，十分有必要，可以作為一個關(guān)鍵性的稅收調(diào)節(jié)手段來促進(jìn)社會財(cái)富公平分配、住房資源的有效利用和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。但政府更應(yīng)看重其調(diào)節(jié)作用，不必太看重其稅收收入本身。而且即使要把取得這部分稅收收入看做一個目標(biāo)，也是要建立在二手房交易興旺的前提下。如果二手房交易被嚴(yán)重窒息，住房存量資源固化，不僅政府沒有資本利得稅的稅收收入可言，住房市場還會面臨更大、更復(fù)雜的供需矛盾。

 

如果政策單獨(dú)推進(jìn)，在沒有相應(yīng)政策配合的情況下，很大可能在窒息二手房市場交易的同時(shí)，推高二手房價(jià)格，尤其在大城市還會迅速波及新房市場，帶來新房價(jià)格波動，進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)部門乃至國民經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)。因此，必須做好相應(yīng)的對策設(shè)計(jì)，要有系列的匹配措施，才能使政策平穩(wěn)落地，不對房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟(jì)造成沖擊。

 

一、征稅效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

 

首先，看對供給的影響。開征資本利得稅一定使二手房供給量下降，但下降幅度不確定。征稅后，存量房潛在供應(yīng)者會因稅后投資收益率下降，放棄或推遲出售手中房產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“鎖定效應(yīng)”（lock-in effect）。存量房業(yè)主對稅負(fù)所帶來的收益率下降越敏感，供給下降幅度越大。

 

其次，看對需求的影響。開征資本利得稅會使二手房需求下降，但下降幅度也是不確定的。這種需求下降基于兩個負(fù)面效應(yīng)，“資本化效應(yīng)”和“首付效應(yīng)”。

 

第一個抑制效應(yīng)來自因預(yù)期投資回報(bào)下降而帶來的需求下降效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為 “資本化效應(yīng)”（capitaliza－tion effect）。第二個抑制效應(yīng)是，因預(yù)期加稅后賣方要求直接到手的現(xiàn)金增加，買方需要準(zhǔn)備的現(xiàn)金也增加，相當(dāng)于提高了首付門檻，將擠出一部分流動性資金約束購房者的二手房需求，可稱之為 “首付效應(yīng)”（downpaymenteffect）。

 

至少在上海、北京這樣的一線城市，剛性需求很強(qiáng)，而二手房供應(yīng)的下降又很難從新房市場得到有效替代。因此有理由相信，資本利得稅一旦真正開征，至少在大城市有大概率會推高二手房價(jià)格。而這些城市二手房價(jià)格上升后，會使部分剛需不得不轉(zhuǎn)去買新房，導(dǎo)致新房價(jià)格也會上漲。反過來，新房價(jià)格的上漲，又會讓二手房持有者更加抬高心理價(jià)位，更加惜售或?qū)⒍愗?fù)的轉(zhuǎn)嫁幅度增大。大城市在我國住房市場具有風(fēng)向標(biāo)作用，會對全國樓市產(chǎn)生連鎖傳染效應(yīng)。

 

然而，以上情況推斷還是孤立看待資本所得稅。如果把當(dāng)前政策環(huán)境結(jié)合起來系統(tǒng)看，尤其有適當(dāng)?shù)呐涮渍咻o助推動，結(jié)果就會大不一樣。

 

二、保障政策平穩(wěn)落地的建議

 

理想的政策目標(biāo)應(yīng)該是，不僅要二手房房價(jià)不上漲或不上漲太多，最好交易量也不要下滑太大。為此筆者提出以下政策建議：

 

1、繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度、強(qiáng)化房價(jià)難以再大幅上漲的市場預(yù)期。

 

如果供給方普遍感覺到后期政策風(fēng)險(xiǎn)增大，這時(shí)候二手房供給量就不會下降幅度太大。

 

2、恢復(fù)售房后1年內(nèi)再購房可退回個稅的政策，避免誤傷剛需，促進(jìn)住房流轉(zhuǎn)。當(dāng)前恢復(fù)這個政策有多個好處：一、在當(dāng)前繼續(xù)堅(jiān)持限購政策的背景下，售房再購房基本可以確認(rèn)肯定是改善型購房而不是投機(jī)性購房。保護(hù)改善型購房，體現(xiàn)對民生的保護(hù)，有利于爭取輿論主動，減少政策阻力；二、鼓勵住房存量資源流動，出售的舊房可以供新進(jìn)入住房市場的剛需族居住，體現(xiàn)“梯度消費(fèi)”；三、對老公房、房改房、動遷房、保障房等政策性住房實(shí)行售房后1-2年內(nèi)再購房可減免個稅的優(yōu)惠，有利于促進(jìn)這部分住房資源加速流動，從而逐步實(shí)現(xiàn)這些政策住房從原始非市場定價(jià)轉(zhuǎn)換到市場定價(jià)。

 

3、對自愿將閑置存量房階段性委托政府用于租賃性保障房可給予個稅減免?？梢?guī)定，只要住房連續(xù)5年以上提交住房給公共住房保障機(jī)構(gòu)代為租賃給住房保障對象，業(yè)主將來住房出售時(shí)可根據(jù)所提供保障房 “公益貢獻(xiàn)”對該住房的應(yīng)征收益?zhèn)€稅額進(jìn)行減免。一個不太細(xì)致但相對簡單的方案是，連續(xù)5年交政府/公共住房保障機(jī)構(gòu)“代租”后，可用保障機(jī)構(gòu)向業(yè)主實(shí)際支付的租金與市場租金的差額為“公益貢獻(xiàn)”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在合理考慮時(shí)間價(jià)值后，來等價(jià)抵扣應(yīng)征稅額，直到抵扣完為止。

 

當(dāng)然，這里有一個難點(diǎn)是，折價(jià)“代租”和損失一部分租金收益是當(dāng)前要發(fā)生的，將來可預(yù)期的抵稅卻是不確定的。如果業(yè)主由于市場行情不好，一直沒有出售住房，那對業(yè)主“公益貢獻(xiàn)”的補(bǔ)償，可從房產(chǎn)稅（如果屆時(shí)已經(jīng)有）或業(yè)主個人收入稅其他繳納稅收抵扣?？傊?，整體思路是類似美國LTHTC（低收入住房稅收補(bǔ)貼）政策，都是用稅收抵扣來吸引社會資金投入到保障房中。

 

政府/公共住房保障機(jī)構(gòu)，以低于市場成本拿到現(xiàn)成的住房再轉(zhuǎn)租給住房保障對象，中間的租金差價(jià)除了可以用來補(bǔ)貼保障對象 （當(dāng)以低于市場價(jià)格出租），還可以用來補(bǔ)償管理成本和營運(yùn)成本，這樣政府對保障房所需的直接資金投入很少。當(dāng)然財(cái)政上所放棄的資本利得稅或其他稅收也是隱性投入，但比起政府/公共住房保障機(jī)構(gòu)從頭新建保障房，資金效率要高很多，而且現(xiàn)成二手房往往是成熟配套社區(qū)，社會效果也會比在郊區(qū)新建保障房小區(qū)要好很多。

 

4、對將多余住房提供給私人租賃的也實(shí)行部分減免。可規(guī)定，如果住房對他人租賃，將來住房出售時(shí)，憑在住房部門備案和確認(rèn)過的租賃合同，相應(yīng)提高“合理扣除費(fèi)用”，如每出租一年，可按原值的5-10%（根據(jù)房屋年齡）或現(xiàn)值的1%增加“合理扣除費(fèi)用”，相當(dāng)于政府補(bǔ)貼業(yè)主因?yàn)閷ν庾夥克鶐淼淖》空叟f。通過鼓勵大量穩(wěn)定性租賃房的供給，將對分散住房需求壓力起到全面作用，也讓其他二手房供給者感受到競爭壓力。這樣二手房供給不會出現(xiàn)大的波動。

 

5、更大程度保護(hù)剛需，更多鼓勵自住型二手房合理流動。合并賣方的交易環(huán)節(jié)稅收，對滿五年唯一住房轉(zhuǎn)讓時(shí)全面豁免營業(yè)稅、契稅、印花稅等交易環(huán)節(jié)稅收和費(fèi)用。對唯一住房，即使不滿5年也可以在轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)持有年限減免交易環(huán)節(jié)稅收。對持有年限的計(jì)算，可盡量從寬。即使對那些需要繳納資本利得稅的業(yè)主，在計(jì)算原值和裝修、貸款利息等相關(guān)費(fèi)用時(shí)，也要本著“與民讓利”的原則，盡量公平客觀。總之，在遏制住房投機(jī)炒作時(shí)，要盡可能有利于加速次新房流轉(zhuǎn)，同時(shí)保護(hù)居民的合法合理財(cái)產(chǎn)性收入。

 

從社會財(cái)富和公共資源視角，調(diào)整房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策

 

姚玲珍

 

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長、不動產(chǎn)研究所副所長，研究方向房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論與政策、國民經(jīng)濟(jì)理論與政策

 

——需求變化波動遠(yuǎn)大于供給波動，這是我國房價(jià)變化的主要原因。

 

——必須針對購買住房的不同目的設(shè)置稅種，對投資按投資所得征稅，對投機(jī)所得則高額課稅。

 

稅收和信貸政策歷來是國家政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的兩大手段。由于住宅業(yè)的特殊性，對住宅市場的調(diào)控在上述兩大手段基礎(chǔ)上，再加上“地根”的放松或收緊。縱觀過去十年，我國對住宅市場的調(diào)控，除“限購”等行政性手段外，也無非是在土地、信貸和稅收三大調(diào)控政策間不斷變換。自2003年以來，既是房價(jià)、地價(jià)迅猛上漲的十年，也是房地產(chǎn)稅收成倍增長的十年。展望未來，房價(jià)調(diào)控如何跳離“屢調(diào)屢漲”的怪圈，對稅收政策進(jìn)行理性定位，是當(dāng)務(wù)之急。

 

一、從理論方面看房地產(chǎn)稅收有較好的分配功能

 

房地產(chǎn)稅收是國家財(cái)政收入的可靠且較優(yōu)來源。土地稅和房屋稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅種具有稅基穩(wěn)定、稅源廣布的優(yōu)點(diǎn)。評價(jià)一個稅種優(yōu)劣的重要指標(biāo)之一，是該稅種會否對經(jīng)濟(jì)和市場產(chǎn)生扭曲。比如資本利得稅抑制投資、消費(fèi)稅則抑制消費(fèi)等。只有土地稅因自然供給固定和經(jīng)濟(jì)供給的較小彈性，對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響很小。 2008年經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）的一項(xiàng)研究表明，從對長期經(jīng)濟(jì)增長的影響角度看，對不動產(chǎn)征稅的負(fù)面影響最小，消費(fèi)稅略高、個人所得稅更高，最高的是公司所得稅。

 

在財(cái)富分配方面，均分土地財(cái)富是房地產(chǎn)稅收的典型功能。房地產(chǎn)稅收多采用累進(jìn)稅率，即占有房地產(chǎn)越多，稅率越高。每個居民應(yīng)享有的基本居住權(quán)部分可不征稅，但超過的部分則征稅。超過越多，稅收越重，因?yàn)槠湔加昧烁嗌鐣操Y源。

 

可見，以房地產(chǎn)作為地方稅收的主要對象是合理的，但為何我國已實(shí)施的房地產(chǎn)稅收政策未能對市場起到較好的調(diào)節(jié)作用？表面上原因在于房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的不合理，根源則在于我國將住房及與之相關(guān)的土地作為純商品看待，而非社會財(cái)富和公共資源。

 

二、房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越高的主因

 

價(jià)格是由供應(yīng)和需求關(guān)系決定的，房價(jià)也是如此。所以，穩(wěn)定住房需求是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。據(jù)上海2001-2012年新建住房的供需數(shù)據(jù)顯示，2005年之后需求處于大幅震蕩中，2007年和2009兩年的需求相對2008年和2010年的變化超過40%。也就是說，需求變化波動遠(yuǎn)大于供給波動，這是價(jià)格變化的主要原因。而我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系對需求的增加，一直在推波助瀾。

 

1、不區(qū)別消費(fèi)與投資（投機(jī)）統(tǒng)一征稅，助推投資或投機(jī)。盡管從契稅、營業(yè)稅等方面對普通住房與非普通住房的買賣和持有期限作了一些區(qū)別，但從本質(zhì)上看，自1998年以來為了將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行培育，我國的房地產(chǎn)稅收政策是不區(qū)別消費(fèi)與投資或投機(jī)行為的。而正是這種投資或投機(jī)性的巨大購房需求，助推了房價(jià)的一路“高歌猛漲”。

 

2、開發(fā)、交易環(huán)節(jié)重稅，持有環(huán)節(jié)零稅，促使非理性購房。過去十年，我國主要注重征收住房開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中的各項(xiàng)稅收，而持有過程的稅收（即房產(chǎn)稅）發(fā)展較慢，直到兩年前才有滬版和渝版房產(chǎn)稅試點(diǎn)。這種開發(fā)和交易環(huán)節(jié)重稅、持有環(huán)節(jié)零稅的稅收體系，使購房者只關(guān)注購買成本而忽視持有成本，既使需求者非理性購房，也使持有者將房屋寧愿空關(guān)也不出租。從其他國家實(shí)踐看，持有稅可以抑制住房投資和過度住房消費(fèi)，對住房需求的長期穩(wěn)定起關(guān)鍵作用。

 

3、不區(qū)別合理消費(fèi)與過度消費(fèi)，倡導(dǎo)不合理消費(fèi)。除持有環(huán)節(jié)的零稅負(fù)外，對于小戶型和大戶型住房的購買，只在契稅的繳納上有所區(qū)別。對于購買大戶型和高價(jià)位住房，并沒有征收特別消費(fèi)稅或資源占用稅，這實(shí)際上是對奢侈消費(fèi)的一種鼓勵。

 

三、從公共資源和社會財(cái)富看如何重新定位房地產(chǎn)稅收體系

 

1、從公共資源和社會財(cái)富角度定位房地產(chǎn)稅收。土地是不可再生資源；住宅一經(jīng)建造，也將長久存在。因此，必須轉(zhuǎn)變只將住宅作為商品的觀念，徹底改變從純經(jīng)濟(jì)角度看房地產(chǎn)，即必須將“房和地”看作是公共資源和社會財(cái)富。如此才能科學(xué)地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度，比如占用量多、占用時(shí)間長，就必須多繳稅。住宅業(yè)從1998年開始作為支柱產(chǎn)業(yè)為社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，但十五年后的今天，這種定位必須加以改變。

 

2、理清結(jié)構(gòu)，歸并稅種，增強(qiáng)差異性，提高針對性。與其他國家相比，我國房地產(chǎn)的總稅負(fù)并不低，且稅種多、重復(fù)征收現(xiàn)象較普遍。所以，必須梳理房地產(chǎn)資金運(yùn)動各環(huán)節(jié)的稅種，清費(fèi)正稅，歸并稅種。比如個人售房所得可征所得稅，但營業(yè)稅必須取消。同時(shí)，降低房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，鼓勵城市住房置換。城市中，家庭成員的工作、學(xué)習(xí)地調(diào)整較頻繁，住房位置決定人們出行距離，如果能跟隨工作、學(xué)習(xí)地更換住房，可節(jié)約出行時(shí)間和成本，緩解交通擁堵現(xiàn)象和環(huán)境污染。這可能成為“幸福中國”建設(shè)的途徑之一。當(dāng)然，市場過熱時(shí)期針對投機(jī)行為征收懲罰性流轉(zhuǎn)稅，也是調(diào)控市場的有效手段。

 

此外，還要區(qū)別消費(fèi)與投資或投機(jī)性需求，科學(xué)設(shè)置稅種或稅率。如果把住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)看待，住宅就是商品。商品既能消費(fèi)，也能進(jìn)行投資。這也是我國十多年來房價(jià)越調(diào)越高的根源所在。所以，必須針對購買住房的不同目的設(shè)置稅種，對投資按投資所得征稅，對投機(jī)所得則高額課稅。

 

再則，需界定基本消費(fèi)與非基本消費(fèi)，正確設(shè)計(jì)稅種。鼓勵基本消費(fèi)，倡導(dǎo)合理消費(fèi)。對享受型消費(fèi)、奢侈性消費(fèi)，開征特別消費(fèi)稅或資源占用稅，或者提高房產(chǎn)稅稅率。當(dāng)然，從世界住房實(shí)踐看，合理居住需求的定義在不同地區(qū)是有差異的。

 

還有一點(diǎn)，就是目前滬版和渝版房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案中，稅基的計(jì)算基礎(chǔ)都是上一年度的均價(jià)。而這“均價(jià)”中，土地價(jià)格一般都在50%左右。所以，如果房產(chǎn)稅要推廣，建議以剔除土地價(jià)格后的房產(chǎn)評估價(jià)作為稅基。