“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，不少中介掛出 “滿五年唯一”的 “免稅房”，以無稅作為最大賣點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，即使地方實(shí)施細(xì)則正式出臺(tái)后，免掉這類房源的個(gè)稅，但非普通住房“滿五年唯一”仍需繳納營(yíng)業(yè)稅，別被中介宣傳忽悠了。

 

快簽約才知有營(yíng)業(yè)稅

 

按照現(xiàn)有的政策，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”市場(chǎng)人士普遍預(yù)測(cè)，地方細(xì)則出臺(tái)后，這一條保護(hù)剛需交易者的政策依然會(huì)得以保留，也就是說，這類房源有可能免交20%的個(gè)人所得稅，因此，這類房源紛紛被中介冠以“免稅房”的名頭。

 

但“免稅房”真的“免稅”嗎？華先生日前在為兒子到處看婚房，“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，華先生著急起來，這幾天請(qǐng)假四處看房。日前，中介給他推薦了一套 “免稅房”，中環(huán)附近，260萬元，中介信誓旦旦地說這套房“沒有稅”?？斓胶灱s時(shí)，華先生不太放心，又咨詢了一位從事房地產(chǎn)行業(yè)的親戚，才知道這套房雖然“滿五年唯一”，但由于是非普通住房，仍有營(yíng)業(yè)稅。華先生最后質(zhì)問中介時(shí)，中介人員才告知，這套房確實(shí)有11.5萬元的營(yíng)業(yè)稅，由于簽的是到手價(jià)，這筆錢將由華先生承擔(dān)。

 

網(wǎng)站20%的免稅房都是忽悠

 

房報(bào)記者在某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站搜索“免稅房”三個(gè)字，可以搜到596套房源，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類所謂的“免稅房”，有20%左右仍需繳納營(yíng)業(yè)稅。

 

不少購房者可能覺得相比20%的個(gè)人所得稅，營(yíng)業(yè)稅 “尚能承受”。殊不知，有些非普通住房的營(yíng)業(yè)稅也不少。金小姐如今剛買入一套張江板塊所謂的“免稅房”。 141平方米的三房，賣家的唯一房，五年前買進(jìn)價(jià)120萬元，如今400萬元掛牌出售，那么營(yíng)業(yè)稅就有（400萬元—120萬元）×5.65%=15.82萬元。由于是到手價(jià)，這筆費(fèi)用全部由金小姐支付。

 

金小姐對(duì)房報(bào)記者說：“這套房源，還有契稅3%，雙方中介費(fèi)2%，等于20萬元。這樣加在一起是35.82萬元，快夠一套小房的首付了。 ”

 

業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)際操作當(dāng)中，中介人員會(huì)勸說買賣雙方，做低總價(jià)，將非普通住房做成普通住房，由于普通住房過五年后不需繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣就可以省掉營(yíng)業(yè)稅。不過，做低總價(jià)就牽涉到貸款減少問題，另外，能否通過交易中心的審核也是未知數(shù)。

 

2012年3月1日，上海調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn)?？梢韵硎軆?yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下；坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

 

父母的唯一住房要賣掉，卻因?yàn)榉慨a(chǎn)證上多了女兒的名字，這還能算唯一房嗎？十多年前的動(dòng)遷房，辦理過增減名字，新辦房產(chǎn)證不足五年，符合滿五年標(biāo)準(zhǔn)嗎？想要改善住房，沒想到買進(jìn)房產(chǎn)的進(jìn)度要略快于賣出的售后公房，交易時(shí)才發(fā)現(xiàn)首套房的資格被“沒收了”……“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后，忙著買進(jìn)賣出的房產(chǎn)交易雙方忽然發(fā)現(xiàn)，原來有很多交易細(xì)節(jié)能把人“搞暈”，而這些又恰恰涉及稅收。

 

動(dòng)遷房增減名字，誰算唯一房？

 

李先生父子1996年拆遷得了套二室一廳，父子二人的名字均寫入該套動(dòng)遷房的房產(chǎn)證。 2010年，兒子小李結(jié)婚，李先生把這套動(dòng)遷房作為兒子的婚房，并到房產(chǎn)交易中心辦理了二分之一過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)歸入兒子一人名下?，F(xiàn)在，小李想換房，卻遇上了“新國(guó)五條”。聽聞 “按規(guī)定轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的免征個(gè)稅”。那么，對(duì)于目前想要賣掉這套 “唯一生活用房”的小李來說，他是否符合“免征個(gè)稅”的范疇呢？如若不能免，那么又該如何繳稅？

 

同樣是動(dòng)遷房遇上“新國(guó)五條”。陳先生與其父母動(dòng)遷得了兩套房，一套房產(chǎn)證上寫的是他與父母三人的名字，另一套則完全歸屬于父母。對(duì)于陳先生來說，寫有三人名字的這套房是其“唯一生活房”，而對(duì)父母來說則不是。若現(xiàn)在想賣掉這套寫有三人名字的房產(chǎn)，該如何繳稅？

 

漢宇地產(chǎn)交易按揭部的顧小姐以她多年來的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)解釋：1，增減名字的，要看是通過交易還是贈(zèng)與方式增減。若交易過戶的，未滿五年的部分要征稅，滿五年的部分免稅。若通過贈(zèng)與方式增減的，未滿五年個(gè)稅按照差額20％征收。 2，是唯一住房但產(chǎn)證上有他人名字的，有的交易中心按照上產(chǎn)證的人名份額來劃定唯一和非唯一征稅，有的交易中心認(rèn)為只要有一人不符合非唯一標(biāo)準(zhǔn)，就以非唯一認(rèn)定繳稅標(biāo)準(zhǔn)。

 

賣一買一，契稅3%還是1%

 

楊先生因腿腳不便，計(jì)劃將六樓的住房賣掉，置換同一小區(qū)一套3樓的兩房。受新政的影響，楊先生買賣幾乎同時(shí)進(jìn)行，因?yàn)樾枰荣I進(jìn)房產(chǎn)入住后再將舊房交付給下家，買進(jìn)房產(chǎn)的進(jìn)度略快于賣出。仔細(xì)研究政策后，楊先生發(fā)現(xiàn)，如果買進(jìn)新房過戶時(shí)，舊房還沒有過戶給下家，自己就是買進(jìn)二套房，需要交納3%的契稅，按170萬元的房?jī)r(jià)計(jì)算，契稅高達(dá)5.1萬元，而如果改變買賣次序，就能按買進(jìn)首套房繳1%的契稅。兩者相差的契稅額高達(dá)3.4萬元。

 

麻煩的是，買進(jìn)賣出涉及兩家中介，由于當(dāng)時(shí)沒有考慮到契稅問題，簽訂兩份購房合同時(shí)過戶時(shí)間都已經(jīng)約定好了，簽約的對(duì)方都不同意修改合同。為促成交易，中介人員當(dāng)時(shí)向楊先生保證，先按照3%繳納契稅，舊房過戶后可以按1%的標(biāo)準(zhǔn)退稅，楊先生希望中介公司能書面承諾，如果不能退稅由其補(bǔ)償差額，但被拒絕。

 

事實(shí)上，稅務(wù)部門認(rèn)定繳稅標(biāo)準(zhǔn)的方法很簡(jiǎn)單，即繳稅當(dāng)時(shí)查詢的結(jié)果顯示名下有幾套房產(chǎn)。像楊先生這樣，因?yàn)橘I進(jìn)房產(chǎn)的進(jìn)度略快于賣出，申稅時(shí)顯示名下有房產(chǎn)，就只能以二套房繳納3%的契稅。當(dāng)然，楊先生也可以先辦賣房手續(xù)，等7－21天審核完畢后再以首套房資格買房。但由于“新國(guó)五條”地方細(xì)則的出臺(tái)時(shí)間緊迫，萬一要買進(jìn)的房屋個(gè)稅按照20％征收，很可能賣家會(huì)讓楊先生承擔(dān)多出來的稅收。因此，這段時(shí)間，很多置換客都會(huì)權(quán)衡“是先買進(jìn)，還是先賣出”。

 

與父母共有產(chǎn)權(quán)，算不算唯一？

 

新政一出，一直觀望的萬先生急了，正好同事有一套房子要出手，雙方一商量，準(zhǔn)備手拉手交易，雙方商定上家到手價(jià)，所有稅費(fèi)由萬先生承擔(dān)。查看同事的房產(chǎn)證后，萬先生發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上除了同事夫妻倆的名字，還有他們女兒的名字，了解下來，同事的女兒已經(jīng)出嫁，自己另外買了婚房，戶口也早已經(jīng)遷出。萬先生很疑惑，這種情況下，這套房子是不是首套唯一住房呢？

 

對(duì)于同事來說，他們只有這一套住房，但對(duì)他們女兒來說，就是二套房。萬先生到幾家中介咨詢，這套房子能否作為首套房交易，得到的答案并不一致。

 

有的中介說只要近5年內(nèi)這套房子沒有交易過，就可以作為唯一住房，有的說他們女兒的名字要去除才能作為唯一住房。而要去除名字，要支付房?jī)r(jià)三分之一的契稅，時(shí)間也要好幾個(gè)星期。這下，萬先生犯難了，放棄購房吧，怕錯(cuò)過；簽約購房吧，又怕不但要多承擔(dān)一筆數(shù)萬元的契稅，還可能因?yàn)榻灰讜r(shí)間拉長(zhǎng)，不能趕上“末班車”，支付更多的交易稅費(fèi)。

 

漢宇地產(chǎn)交易按揭部的顧小姐解釋，這種情況，有的交易中心按照上產(chǎn)證的人名份額來劃定唯一和非唯一征稅，有的交易中心認(rèn)定有一人不是非唯一住房，就以非唯一標(biāo)準(zhǔn)繳稅。

 

繼承父母的售后房，出售時(shí)怎么繳稅？

 

市民吳女士咨詢的問題有一定代表性，其中包含繼承和買賣兩種房產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式，很多市民都搞不明白。

 

吳女士2010年繼承了父母名下一套滬太路兩房，現(xiàn)在想出手。這套房子是吳女士目前的唯一住房，按照政策，如果超過五年，可以免除個(gè)人所得稅。 吳女士覺得，雖然自己繼承過來的時(shí)間還不足5年，但這套房子是父母早年用工齡買下的售后公房。若按照那個(gè)時(shí)間算，很明顯超過五年了。她想知道，現(xiàn)在賣掉這套房子，到底應(yīng)該按哪個(gè)時(shí)間來確定房產(chǎn)是否超過5年?

 

趙星海律師認(rèn)為，根據(jù)稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。個(gè)人持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。另外，受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后再次出售的，以交易總價(jià)減去受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%計(jì)算個(gè)稅。

 

10年前賣房沒過戶，現(xiàn)在要重新繳稅嗎?

 

在交易大廳，一位市民遇到了讓他發(fā)愁的問題，而這個(gè)問題是由于賣房沒有及時(shí)過戶造成的。10年前，他把一套仙霞路的老房子折價(jià)賣給了弟弟，當(dāng)時(shí)低于市場(chǎng)價(jià)20萬元，總價(jià)不過40萬元，而房子一直沒有過戶?，F(xiàn)在聽說稅收要調(diào)整，急著過戶，趕緊到交易中心咨詢?cè)趺蠢U稅。

 

咨詢交易窗口的工作人員后，得到答復(fù)是，現(xiàn)在對(duì)于房產(chǎn)原值核定比較嚴(yán)格，雖然是多年以前交易的房子，但繳稅要按現(xiàn)在的市場(chǎng)情況核定。如果核定不了，可以由專業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行核定。而且，稅務(wù)部門有權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)格重新定價(jià)并計(jì)算交易稅費(fèi)。

 

一套商品房一套動(dòng)遷房，賣掉商品房怎么算？

 

一位市民有兩套房產(chǎn)，一套商品房，房產(chǎn)證已經(jīng)超過5年了。另一套是動(dòng)遷安置房 (論壇)，因?yàn)闆]有滿三年，房產(chǎn)證沒有辦下來?，F(xiàn)在，他想把商品房賣了，不知道怎樣繳納個(gè)稅。

 

交易中心工作人員回答他，若他要出售的這套房產(chǎn)的房產(chǎn)證已經(jīng)過5年，是否免稅，要看是不是戶主名下的唯一房產(chǎn)。如果在房管局開具的相關(guān)文件中可以表明一套，就可以免稅。還未辦理的房產(chǎn)證的動(dòng)遷安置房，能不能顯示在戶主名下，主要看該房的申報(bào)審批材料辦理的情況。

 

售后房、動(dòng)遷房，交易原值怎么算？

 

在網(wǎng)上，討論最多的是，售后公房、動(dòng)遷安置房轉(zhuǎn)讓，原值究竟按照什么算？最讓網(wǎng)友擔(dān)心的是，如果按照零價(jià)值計(jì)算，今后出售，即便滿五年但不唯一，按其差額的20％征收個(gè)稅相當(dāng)高額。

 

一網(wǎng)友提問，“我家的動(dòng)遷房現(xiàn)在在去名字等新產(chǎn)證階段（因老人去世而去名字），不知道再出售會(huì)不會(huì)受到20%個(gè)稅的影響”；另一網(wǎng)友則是看中一套售后公房，因所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)，擔(dān)心新政策執(zhí)行后稅收成本提高……對(duì)于這些問題，網(wǎng)上回答“五花八門”，有說“動(dòng)遷房首次交易屬于不能查清原值的，還是按總價(jià)的1%或者2%繳稅”，也有說“動(dòng)遷的時(shí)候都會(huì)說明拆遷房屋單價(jià)及新房房屋單價(jià)，動(dòng)遷協(xié)議之外也要簽開發(fā)商的預(yù)售合同”。

 

前不久，中共中央政治局委員、上海市委書記韓正回答記者提問時(shí)表示：“其實(shí)早在2006年國(guó)家稅務(wù)總局就已經(jīng)闡述了關(guān)于差額20%和全額1%-3%的方案，稅務(wù)總局規(guī)定，如果按照差額征收，就涉及到準(zhǔn)確核實(shí)到底差額是多少；需要扣除合理費(fèi)用，所謂合理費(fèi)用，包括，稅收、銀行利息、裝修，等等一些費(fèi)用，但是這個(gè)是非常嚴(yán)格的，而當(dāng)稅務(wù)部門不能核查的時(shí)候，就轉(zhuǎn)為核定征收，就是按照成交價(jià)全額的1%-3%征收，到底稅率是多少，由省級(jí)政府規(guī)定。上海早就實(shí)施了這項(xiàng)政策，如果按照核定方法，對(duì)普通商品房是1%，對(duì)非普通商品房是2%。我們將嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定實(shí)施。相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)健康發(fā)展。 ”

 

限購令下房屋買賣典型糾紛答疑

 

由于限購等政策導(dǎo)致的二手房買賣糾紛日益增多，由于詢問該類問題讀者眾多，因此筆者歸納典型的問題，以問答形式回饋?zhàn)x者。

 

一問、限購令能否構(gòu)成不可抗力？能否據(jù)此解除合同？

 

答：不能構(gòu)成不可抗力。因?yàn)閲?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并非是一個(gè)令能使所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變，而是經(jīng)歷了一個(gè)逐步加強(qiáng)和完善的發(fā)展過程。房屋買賣標(biāo)的額相對(duì)較大，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。因此，限購令一般并不會(huì)被認(rèn)為構(gòu)成 《合同法》第一百一十七條規(guī)定的 “不可抗力”，因此以不可抗力要求解除合同，法院不會(huì)支持。

 

按照目前法院的司法實(shí)踐，限購令下產(chǎn)生的糾紛通常會(huì)在事情變更和歸責(zé)某方的范圍內(nèi)考慮適用法律，而不會(huì)適用 “不可抗力”解除合同。

 

二問、賣家買家在限購令前已經(jīng)完成買賣合同網(wǎng)簽，但買家辦理貸款時(shí)間超過合同約定，導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同，是否應(yīng)該向賣家支付補(bǔ)償金？

 

答：這個(gè)問題是典型的買家延遲履行所造成的糾紛，這里面關(guān)鍵是看買家的延遲履行是否歸責(zé)于買家，即買家是否有過錯(cuò)，如果影響延遲履行的原因是買家有過錯(cuò)的，賣家可以解除合同，要求買家支付違約金。

 

反之，如果屬于不可歸責(zé)于買家的原因，則賣家不能主張違約金，實(shí)踐中如果賣家確實(shí)有較大損失的，則法院會(huì)考慮適用公平原則，要求買家予以適當(dāng)補(bǔ)償。

 

三問、限購令實(shí)施后，賣家在網(wǎng)簽時(shí)知曉買家暫不符合住房政策規(guī)定，雙方約定買家若干月后補(bǔ)齊社保后才能過戶，現(xiàn)在賣家是否可以依據(jù)違反限購令而解除合同？

 

答：賣家不能隨意解除合同，但買家無法繼續(xù)履行合同的除外。在實(shí)踐中，不少賣家是知道買家需要繳納一定時(shí)間的社保才能符合購房條件，雙方愿意網(wǎng)簽買賣合同待買家符合住房政策后再辦理，典型情況是過戶和交房的時(shí)間均大幅晚于合同簽訂時(shí)間。但隨著房?jī)r(jià)的波動(dòng)，賣家會(huì)提出當(dāng)時(shí)協(xié)議不合法，所以要求解除合同或確認(rèn)無效。

 

我們認(rèn)為合同若約定待買受人符合住房限購政策后再辦理房屋過戶登記的，依照其約定，另外不少法院在審理時(shí)，只要在法院庭審期間買家已符合限購條件，也將駁回賣家的解除合同的請(qǐng)求。