一直以來(lái)，中國(guó)樓市堪稱“政策市”，每次政策變化總會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)程度不一的影響。而同一手房買賣相比，二手房由于交易雙方均為個(gè)人，因此更容易產(chǎn)生糾紛，特別是近年來(lái)，因?yàn)橘J款政策影響而導(dǎo)致的交易糾紛有所增加。

 

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，除了要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的自律管理，規(guī)范并提高服務(wù)人員執(zhí)業(yè)素質(zhì)，還需要引導(dǎo)消費(fèi)者建立科學(xué)正確的維權(quán)意識(shí)。消費(fèi)者在接受房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)清楚地認(rèn)

 

識(shí)到自己享有的權(quán)益及需要履行的義務(wù)。

 

該人士提到，自2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)并落實(shí)，原有的法律法規(guī)已無(wú)法適應(yīng)新的政策變動(dòng)，致使買賣雙方及中介公司在交易過(guò)程中產(chǎn)生新的糾紛與矛盾。譬如近兩年因銀行的房貸收緊，部分買家因房貸申請(qǐng)不暢而產(chǎn)生的買賣糾紛。建議有關(guān)部門根據(jù)政策變動(dòng)而及時(shí)修改和完善相關(guān)法律條例，從法律層面上切實(shí)保障買賣雙方及中介公司的合法權(quán)益。

 

案例1：銀行遲遲不放款買家收不了樓

 

2011年3月初，高某通過(guò)中介公司經(jīng)紀(jì)人吳某促成與業(yè)主何某簽署三方合同，合同約定以按揭方式付款，成交價(jià)為150萬(wàn)元，首期付款75萬(wàn)元，貸款額為75萬(wàn)元。2011年4月，銀行出具了貸款同貸書(shū)同意高某貸款75萬(wàn)元。取得銀行同貸書(shū)后，買賣雙方辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)，并取得房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證。但至2011年5月，因受限貸政策影響，銀行貸款遲遲不能發(fā)放，直至2011年6月，業(yè)主何某未能收齊房屋余款，便不愿辦理最后的交樓手續(xù)了，買方高某因而無(wú)法收樓，無(wú)奈之下向法院起訴請(qǐng)求解除合同，并要求中介公司退還中介服務(wù)費(fèi)。

 

對(duì)于本案，法院認(rèn)為銀行貸款未能及時(shí)發(fā)放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有責(zé)任，同時(shí)買賣雙方交易過(guò)戶手續(xù)已完成，故不予支持高某的訴訟請(qǐng)求。 業(yè)界聲音完善合同內(nèi)容 調(diào)整房貸預(yù)算

 

近年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，銀行購(gòu)房貸款政策變化較大。在非因一方當(dāng)事人原因?qū)е陆灰撞怀傻那闆r下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或者合理分擔(dān)損失，可在合同中訂立相應(yīng)的條款，如在合同中約定若貸款不成功或銀行降低貸款額時(shí)，買方有權(quán)解除合同，并可要求中介公司退回或減免收取中介費(fèi)，要求賣方退回房屋定金等。

 

此外，針對(duì)當(dāng)下銀行房貸申請(qǐng)時(shí)隱藏的不確定因素，業(yè)內(nèi)人士建議買家應(yīng)適度調(diào)高首付預(yù)算范圍，避免因銀行調(diào)整放貸額度而影響二手房交易。如向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)元房貸，最后僅獲批65萬(wàn)元，買家應(yīng)事先預(yù)留一筆資金，以解房貸額度縮水的困局。

 

案例2：房子沒(méi)買成 中介費(fèi)沒(méi)法退

 

去年8月，梁某經(jīng)中介公司張某介紹看了一套房屋后，對(duì)房屋十分滿意。梁某認(rèn)為購(gòu)房是一件重要的事情，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)決定約家人再次查看該房屋。梁某及其家人對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)、價(jià)款、環(huán)境等均十分滿意，于是向賣家支付2萬(wàn)元定金及5000元中介費(fèi)，并簽署三方合同，約定貸款人為梁某的母親周某。

 

事后，銀行告知梁某因其母親已近50歲，只同意貸8年款，與其預(yù)期貸10年款有差距。于是梁某就與賣方、中介公司協(xié)商解除合同，并要求退回定金2萬(wàn)元及中介服務(wù)費(fèi)5000元，遭到拒絕。梁先生認(rèn)為，買賣合同沒(méi)履行完，中介公司無(wú)權(quán)收費(fèi)，賣家應(yīng)退回房屋定金，于是將中介公司和業(yè)主告上法庭。最后，經(jīng)法院審理，法院對(duì)梁某的訴訟請(qǐng)求不予支持。要求其向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)、向賣方支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。 業(yè)界聲音合同合法 中介公司可收取報(bào)酬

 

在房屋交易過(guò)程中，中介公司的行為實(shí)際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。而居間成功的標(biāo)準(zhǔn)，一般以促成買賣合同簽署為準(zhǔn)，而不是以完成買賣過(guò)戶手續(xù)，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買賣雙方自簽署合同之日起，該合同受到法律約束，中介公司有權(quán)向梁某收取中介服務(wù)費(fèi)。

 

案例3：買到“兇宅”退房卻很難

 

李某于2012年5月通過(guò)中介公司促成購(gòu)買了一套房屋，并簽署《存量房買賣合同》。事后，李某得知該房屋曾發(fā)生過(guò)兇殺案。李某認(rèn)為，中介公司在促成其簽署合同前未告知該房屋曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案，無(wú)法承受住在“兇宅”的恐懼感，遂向法院提起訴訟，要求解除本次買賣合同，并要求中介退還中介服務(wù)費(fèi)。

 

本案，法院認(rèn)為此類民間認(rèn)為“不吉利”事件并未明文規(guī)定屬于中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中須告知的內(nèi)容，故不予支持李某的訴訟請(qǐng)求。 業(yè)界聲音法律缺失 買家購(gòu)房還需“多打聽(tīng)”

 

根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在居間合同中的告知義務(wù)，告知內(nèi)容主要包括房屋的權(quán)屬、面積、查封抵押情況、租賃情況、使用限制和房屋質(zhì)量狀況等事項(xiàng)。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，是否應(yīng)將房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案的情況告知買方，法律上并無(wú)明文規(guī)定。

 

購(gòu)房人如何在購(gòu)房時(shí)避免此類事件發(fā)生，建議購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)除查看購(gòu)買房屋本身的情況外，還可以向大樓物業(yè)管理公司或鄰居了解是否發(fā)生過(guò)類似事件；同時(shí)，購(gòu)房人也可在合同中與賣方明確約定該物業(yè)未發(fā)生過(guò)相關(guān)事件，如賣方有意隱瞞，購(gòu)房人可依此要求解除合同或者酌減房屋價(jià)款、賠償損失等。雙方約定書(shū)面條款，以便在發(fā)生類似糾紛時(shí)有據(jù)可依。