《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道明發(fā)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（00846，HK）上海項(xiàng)目未獲施工許可且已停工后，明發(fā)集團(tuán)近期公布的2012年年度業(yè)績(jī)公告又一次披露，該集團(tuán)位于上海嘉定區(qū)的地塊簽訂土地出讓合同超過(guò)2年，但截至目前仍然沒(méi)有證據(jù)顯示其獲得土地使用證。根據(jù)此前的閑置土地辦法，如果土地超過(guò)約定開(kāi)工時(shí)間一年，就可以收取20%的閑置費(fèi)，超過(guò)兩年就將被沒(méi)收。

 

上海市杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平說(shuō)，一般情況下，只要付清土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，就可以獲得土地使用證、規(guī)劃建設(shè)施工許可證等。上海四方律師事務(wù)所專攻房地產(chǎn)方向的吳瓊律師認(rèn)為，如果明發(fā)至今未獲得土地使用證，最大的可能是沒(méi)有付清相關(guān)稅費(fèi)。

 

年報(bào)未顯示獲得土地使用證/

 

2011年1月，明發(fā)集團(tuán)以38700萬(wàn)元競(jìng)得上海嘉定區(qū)高臺(tái)路以南、滬宜公路以西地塊（C13-3、C13-6）。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)是明發(fā)第一次在上海拿地，該地塊位于嘉定新城中心區(qū)的核心位置，擬建成一個(gè)集特色五星級(jí)酒店、高檔商業(yè)中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓等于一體的高端商業(yè)綜合體。

 

上述地塊出讓條件中規(guī)定，該地塊建設(shè)必須包含一個(gè)特色五星級(jí)酒店，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金、實(shí)力、品牌等綜合能力提出很高要求。當(dāng)時(shí)明發(fā)集團(tuán)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此類地塊符合明發(fā)集團(tuán)致力于城市商業(yè)綜合體的發(fā)展方向，也符合集團(tuán)整體高端定位的品牌形象。

 

盡管有著美好的設(shè)想，但兩年時(shí)間了，明發(fā)并沒(méi)有在上海嘉定區(qū)完成其城市商業(yè)綜合體的發(fā)展遠(yuǎn)景。

 

明發(fā)集團(tuán)年報(bào)披露，北京和上海的兩個(gè)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)簽署了土地出讓合同，但沒(méi)有證據(jù)顯示已獲得土地使用許可證。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書(shū)的一般程序?yàn)椋汉炗唶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，然后申領(lǐng)國(guó)有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國(guó)有土地使用證。

 

北京市國(guó)土資源局大興分局的資料顯示，北京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)是在2013年的1月24日才獲得土地使用許可證的。那么，已經(jīng)停工的上海項(xiàng)目是否獲得了許可證呢？

 

為此《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系了明發(fā)集團(tuán)，但被告知相關(guān)負(fù)責(zé)人正在出差無(wú)法回答。隨后記者又致函上海市嘉定區(qū)規(guī)土局，希望了解明發(fā)是否辦理土地使用證等問(wèn)題，但嘉定規(guī)土局也以相關(guān)發(fā)言人忙碌為由未作回復(fù)。

 

短期債務(wù)還債壓力大/

 

從年報(bào)披露的情況來(lái)看，截至去年年底，上海明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)尚沒(méi)有獲得土地使用證。

 

上海四方律師事務(wù)所專攻房地產(chǎn)方向的吳瓊律師認(rèn)為，長(zhǎng)期未獲得土地使用證最大的可能就是沒(méi)有付清相關(guān)稅費(fèi)。

 

吳瓊認(rèn)為，在沒(méi)有取得土地使用證的情況下開(kāi)工建設(shè)，應(yīng)該是明發(fā)為了避免土地被沒(méi)收而采取的無(wú)奈之舉，但項(xiàng)目要繼續(xù)建設(shè)會(huì)涉及大規(guī)模的資金，開(kāi)發(fā)商如果資金不足，要么選擇融資，要么選擇停工。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢各大商業(yè)銀行了解到，如果明發(fā)上海嘉定項(xiàng)目沒(méi)有獲得土地使用證，想要申請(qǐng)到貸款幾乎是不可能的事，除非使用其他資產(chǎn)作為抵押。

 

根據(jù)明發(fā)集團(tuán)2012年年報(bào)，明發(fā)集團(tuán)抵押給銀行的受限制現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物總額僅有11.38億元，但需要償還的短期債務(wù)總額卻高達(dá)149億元，相比2011年末增加了43億元，各類流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的近八成。

 

銀行信貸業(yè)內(nèi)人士向繼宗對(duì)此表示，很多銀行在給房地產(chǎn)發(fā)放貸款之前都要求開(kāi)發(fā)商的自有資金不能少于貸款總額的30%，而明發(fā)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況顯然有些吃力。