業(yè)內人士總結十年調控的一個“共性”是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求，歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。
對于“樓市十年九調，房價屢調屢高”這一觀點，住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，房地產市場復雜程度高，影響房價變化的因素多，調控的難度很大。“但房價是否就是調控調高的？這也要客觀分析，政府不斷地調控，而房價還在漲，但如果不調控呢？或許房價比現在還高、漲得還快。”
在全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康看來，如果這十年間沒有這些政策的出臺，出現地產泡沫和房價大起大落的風險會很高，房價可能會比現在還高。“客觀講，這些調控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房價的過快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動。”賈康說，不調控，倒房會更熱鬧。
毋庸置疑，“十年調控十年價漲”的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因導致了這種“騎虎難下”的局面？調控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關系？
有識之士分析，十年的房地產調控，帶給我們三個反思：
土地財政沒戒毒
較多人認同的觀點是，房價屢調屢漲，深層次的原因，與一些地方過度依賴“土地財政”有關。地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導權。每當中央出臺新的調控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。
統(tǒng)計數據顯示，2006年全國土地出讓收入達7000億元人民幣；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達1.59萬億元。
2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設用地計劃穩(wěn)中有增，存量國有建設用地供應量加大，全國土地出讓合同價款2.69萬億元。
據了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達1.59萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。
近三年，土地出讓所得每年穩(wěn)定在2萬億元-3萬億元的規(guī)模，房價跌落會讓地方政府收入銳減。如上海、北京2010年的土地出讓金均超過1000億元，占當地財政收入的近一半。從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。
“政府熱衷賣地，抬高了房價；房價高漲，政府又有更多的稅收，這是一個惡性循環(huán)。”地產業(yè)內人士說，“依靠土地財政不是長期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”
調控欠缺精細化
有識之士認為，由于購房需求是多樣化的，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區(qū)分，不同城市需不同對待。遺憾的是，政府的調控常常抓不住關鍵問題，常常搞“一刀切”，比如全額營業(yè)稅的政策，就誤傷了一大批改善人群，怎么能用年限來界定購房人群呢？很明顯應當以持有套數。
在“國五條”出臺以后，有開發(fā)商就表示，現在推出“國五條”反而是一件好事，“我們最怕現在沒有聲音，到了3月份樓市量價齊升，政府下重手。這次就傳遞一個信號房價不要快速上漲。”
業(yè)內專家認為，房價上漲，首先是一線城市剛性需求大，普通商品房供給量有限，土地供應也不足。其次是一線城市頻現“地王”，使得百姓對購房價格預期發(fā)生了變化，購房者和房地產開發(fā)商之間信息不對稱，開發(fā)商會以地價不斷攀升來誤導購房者預期，渲染房價會大幅上漲的市場氛圍。某地房協(xié)會長指出，三四線城市房地產供應相對比較充足，這主要是因為三四線城市房地產市場存量大，價格維持相對平衡，未來即使上漲，漲幅也不是很大。但一線城市存量較小，一旦價格上漲，就會推高居民對房價的預期。
全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明在兩會上說，歷次調控都是在需求上做文章，但在供給上，農村集體用地不能自由進入市場，各地為招商[簡介 最新動態(tài)]引資又低價出讓了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地浪費很嚴重。這些都減少了住宅用地的供應，如果這些問題能解決，住房的供需矛盾就會得到緩解。如果再從用地功能上進行分類，劃定大多數用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產市場進入健康發(fā)展軌道。
政策滯后不長遠
住建部政策研究中心主任秦虹認為， 房地產市場已經發(fā)展了10年，但和市場相適應的制度建設，卻遠遠沒有跟上。所以，調控的政策效果可能越來越弱，各方利益主體分化也非常嚴重。所以，在房地產市場發(fā)展的過程中不僅要考慮短期調控政策，更要考慮長遠的建設，用市場規(guī)律來調控這個市場，而不是簡單地靠一些行政手段。
專家指出，在國外，住房保障是政府的責任，大多數人可以住在政府提供的住房里。而我們的18號文之后，保障房淪為配角，房價自然會一再脫韁。
同時，政府的調控總是有滯后性，往往出臺時機過晚，其實政策的制定應當有預判性，在不好的苗頭出現就予以打擊。另外，政策的出臺內容，常常不是平滑市場波動，反而加劇了市場波動。比如這次按所得20%征收個稅政策，已經讓市場一片忙亂。
回顧樓市調控政策，缺乏整體的思路。比如2008年甚至搞救市，假設2003年就出臺20%個稅政策，會是今年的局面嗎？這些政策政府部門應當提前想好，并以“5年規(guī)劃”的形式向社會公布，打消人們對房價還要猛漲的預期。
趙卓文認為，短期行為特征明顯的調控政策屢屢達不到預期效果，必須有長效的住房供應體系和穩(wěn)定長期的住房供應計劃，才能讓“人人有房住”。
在趙卓文看來，今天的中國房地產市場，已經不是由簡單的供求關系決定的市場。今天的中國樓市充分反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的影響。
“有人片面地認為，政府對樓價快速上漲已經“無計可施”。事實上，政府想要實現控制房價的單一目標，一點都不困難。困難在于：既要穩(wěn)房價，又要保增長。這才是新一屆政府最需要動腦筋的事情。“趙卓文說，比如新型城鎮(zhèn)化、收入倍增計劃等等，勾畫出了中國房地產行業(yè)并不暗淡的明天。
“中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現住房資源的配置，是不現實的。”趙卓文預期，“限購”應該成為中國房地產的特色而長期存在，房產稅的鋪開，已經勢在必行。
過去10年房地產的調控不斷，未來10年房地產的調控也將難以避免。因為當前國內的房地產運行機制，決定了調控是常態(tài)。
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