近期，房地產(chǎn)行業(yè)的最大影響無疑是新國(guó)五條及其細(xì)則的出臺(tái)，與市場(chǎng)預(yù)期不一致的是，房地產(chǎn)反而因此成交大幅上漲，國(guó)五條的出臺(tái)，將有機(jī)會(huì)促進(jìn)像中糧地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以剛需剛改為重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成交增長(zhǎng)。

 

2月20 日,國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)了“國(guó)五條”；3 月1 日又推出“國(guó)五條”的6 條細(xì)則，為堅(jiān)持調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期指出了方向。從“國(guó)五條”細(xì)則的具體內(nèi)容來看，有以下方面值得關(guān)注：

 

一是限購(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，明確了統(tǒng)一限購(gòu)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；二是差別化成為信貸主旨；三是出售自有住房按規(guī)定征收的個(gè)人所得稅，嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征；四是首次明確提出加強(qiáng)預(yù)期管理。從政策層面看，表明調(diào)控兩大趨勢(shì)：首先，新一屆政府表明了將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的決心和態(tài)度，未來不排除房地產(chǎn)調(diào)控仍有加碼的空間；其次，在供給不能較快增長(zhǎng)的背景下，抑制需求的“一刀切”政策將為目前過熱的樓市降溫，初步扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)過快上漲的預(yù)期，為后續(xù)調(diào)控細(xì)則贏得時(shí)間。

 

因?yàn)?ldquo;新國(guó)五條細(xì)則”的出現(xiàn)，房地產(chǎn)板塊也進(jìn)行了一波調(diào)整，但從國(guó)五條實(shí)施的實(shí)際效果看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未必是利空，從國(guó)五條及相關(guān)的細(xì)則的本質(zhì)來看，我們認(rèn)為這一新政將推動(dòng)二手房的交易成本，進(jìn)而導(dǎo)致部分剛性需求與改善性需求被迫轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，尤其是考慮到2012 年，商品住宅新開工面積為13.07 億平方米，同比是近12 年來的首次下降，幅度為11.2%，將有可能帶來新增供應(yīng)不足。并且國(guó)五條新政也明示，各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013 年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5 年平均實(shí)際供應(yīng)量,國(guó)五條的實(shí)施對(duì)于新房是利好。

 

另外，從需求端看,由于持續(xù)近兩年的限購(gòu)政策，市場(chǎng)上己積累了相當(dāng)?shù)膭傂栀?gòu)買力，2013 年前幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了去年年末的翹尾行情，市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)2013 年2 月，全國(guó)100 個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為 9893 元/平方米，環(huán)比1 月上漲0.83% ，自2012 年6 月連續(xù)第9 個(gè)月環(huán)比上漲，其中74個(gè)城市環(huán)比上漲。近期市場(chǎng)銷售向好及住建部提出對(duì)改善性需求的支持，使得開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期更加樂觀，部分城市的高端樓盤入市增加。

 

因此，綜合來看，“新國(guó)五條”的實(shí)施對(duì)于中糧地產(chǎn)是中性偏正面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍有利于公司未來業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。