在2月70大中城市房價指數(shù)監(jiān)測體系中領漲房價的表現(xiàn)，令北京市政府在出臺地方版國五條細則的同時，不得不醞釀對房價控制使用行政手段。在這樣的背景下，類似于深圳式的北京樓市“限漲令”已經(jīng)呼之欲出。
北京市政府有望通過在預售許可審批、現(xiàn)房銷售備案等環(huán)節(jié)，對住宅項目的銷售價格實施行政干預。多家在京大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人均表示，原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經(jīng)成為獲得預售許可的重要條件，與此同時，北京市住建委擬對現(xiàn)房定價實施干預。
與此同時，北京市政府已經(jīng)制定了北京市落實國五條細則，二套房貸首付提至7成、強化京籍未婚人士限購、增加“限地價、競房價低”土地出讓比例、嚴格執(zhí)行20%個稅等內(nèi)容均在其列。北京樓市在嚴加調(diào)控之后的表現(xiàn)，或?qū)⒊蔀槿珖鴺鞘形磥碜邉莸娘L向標。
新盤“冷處理”
通過控制成交量，來影響市場的預期，從而使統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出的房地產(chǎn)熱度得到一定控制，是政府經(jīng)常使用的一種調(diào)節(jié)手段。
“從全國兩會召開的時候開始到現(xiàn)在，預售許可審批一直通過非常困難，能拿到預售許可的項目也很少。”3月28日，一位不愿具名的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人向《中國經(jīng)營報》記者表示，至于原因，北京市住建委并未明確做出說明。
實際上，從2013年3月3日全國兩會召開至3月18日，北京市住建委基本暫停了房地產(chǎn)預售許可的行政審批。包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、中化方興、融創(chuàng)等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的諸多住宅項目，均在上報有關申請材料后，未能在上述時間區(qū)間內(nèi)獲得預售許可證。
多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負責人向記者證實，從3月20日開始，預售許可證的審批工作才“有限恢復”，少量已申報預售許可材料的住宅項目，獲得了住建委的預售許可申請。但是，截至記者發(fā)稿，北京市住建委尚未大量批準住宅樓盤的預售許可申請。
根據(jù)2007年修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房銷售可以采取預售制，須由行政主管部門核發(fā)預售許可證才能正式進行銷售。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會是北京行政轄區(qū)范圍內(nèi)住宅預售申請的受理和審批機關。
亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度總計發(fā)放預售許可證35張，其中1月15張，2月7張，截至3月27日，發(fā)放13張。
“通過控制成交量，來影響市場的預期，從而使統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出的房地產(chǎn)熱度得到一定控制，是政府經(jīng)常使用的一種調(diào)節(jié)手段，從2012年三季度開始，北京房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，不排除北京市住建委通過這一手段調(diào)節(jié)市場熱度的可能。”第三方市場監(jiān)測機構京華一山分析師廖仲偉告訴記者。
行政“限漲令”
除控制預售許可證審批節(jié)奏之外，北京市住建委在預售許可審批過程中，有望對樓盤申報定價進行干預。
3月18日，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布2013年2月70大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)監(jiān)測結果。監(jiān)測顯示，2月僅有一城市房價環(huán)比呈現(xiàn)下跌，其余城市房地產(chǎn)價格指數(shù)全部上漲，在漲幅榜上，北京、廣州高居首位，漲幅為3.1%
這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。據(jù)了解，在該數(shù)據(jù)發(fā)布后，北京市政府多次召開不同級別、不同方式的會議，研究出臺國五條北京執(zhí)行細則和穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場的問題。在這樣的壓力下，北京市住建委已經(jīng)開始考慮在短期內(nèi)，對房地產(chǎn)市場價格實施“有限度的干預”。
除控制預售許可證審批節(jié)奏之外，北京市住建委在預售許可審批過程中，有望對樓盤申報定價進行干預。多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，這些干預手段包括以下幾項：第一次申領預售許可證的住宅項目，其價格不得超過區(qū)域內(nèi)在售項目的平均價格；對于非新盤項目后期預售許可證申領的申報價格，則要求不得超過一期開盤時的平均價格。
在此之前，北京市住建委在不同時期、不同程度地對新房預售價格進行過干預，但采用的方式是新開盤項目的預售價格不得超過區(qū)域在售均價的20%。兩相對比，口徑趨嚴的信號傳遞十分明顯。
除此之外，住建委還可能在預售許可審批的過程中，按照時間區(qū)間進行價格干預，即采用當月銷售均價原則上不高于上一月銷售均價的“模板”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申報預售價格進行干預。
這僅是進行價格干預方面。記者了解到，由于按照現(xiàn)有管理制度，現(xiàn)房銷售不需對價格進行備案，導致現(xiàn)房銷售價格趨高，從而拉升了北京整體房價水平，因此，在必要時，北京市住建委可能要求現(xiàn)房進行價格備案，并在備案過程中，對其定價實施干預。
短長影響
從短期上看，對預售審批的申報價格實施干預，在短期內(nèi)受到影響較大，但是從長期看，還是要通過增加市場流通、增加持有成本等方面建立長效機制才能在長期上改變房地產(chǎn)市場快速上漲的格局。
“如果超出這個范圍，就很難拿到預售許可證。”廣東一家全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人向記者表示，他所供職企業(yè)新開樓盤曾因此被要求重新申報預售價格。記者了解到，上述政策并不會以正式文件的方式印發(fā)，屬于住建委在特定時期內(nèi)進行審批的“指導”和“工作口徑”。
對此，北京市住建委表示，沒有信息可供通報，但北京市會繼續(xù)嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
在此之前，深圳市曾于國務院在國五條下發(fā)之后，以類似的方式出臺過“限漲令”。對此，深圳市規(guī)劃國土委員會否認了“限漲令”的說法，并且表示，此舉只是對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書。
與此同時，北京市政府已經(jīng)制定了北京市落實國辦發(fā)17號文件的執(zhí)行細則，其中包括強化北京戶籍未婚居民的限購政策、二套住房首付比例調(diào)高至7成、加大“限地價、競房價低”土地出讓方式的比例、嚴格執(zhí)行個人售房收入征收20%個稅等政策，相比于上述價格干預政策，這些政策對于市場買方的影響更大。
記者了解到，目前國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部正在聯(lián)合制定有關個人售房收入征收20%個稅的指導辦法。屆時，地方稅務征管部門將據(jù)此執(zhí)行20%售房個人所得稅的政策。
“從短期上看，對預售審批的申報價格實施干預，在短期內(nèi)受到影響較大，但是從長期看，還是要通過增加市場流通、增加持有成本等方面建立長效機制才能在長期上改變房地產(chǎn)市場快速上漲的格局。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強說。
3月27日，李克強主持國務院常務辦公會，研究本年度國務院重點工作。在這次會議上，李克強強調(diào)：要做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。
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