房地產(chǎn)稅在中國開征的可行性

 

當然，房產(chǎn)稅也受到了一些負面的批評意見，下面對此做一回應(yīng)。

 

首先，土地出讓金問題。有觀點認為，取得住房時，下面的地皮已在開發(fā)環(huán)節(jié)征了70年使用權(quán)的出讓金，到保有環(huán)節(jié)再每年征稅，就是重復(fù)征收。但其實在現(xiàn)代稅制里，稅本身就有重復(fù)因素。中國目前實際開征的稅有18種，其它國家甚至有二三十種，都是多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征。如企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)交稅后，把所得進行核算，還要交企業(yè)所得稅，發(fā)給員工的薪水還要交個人所得稅，特殊的還有車船稅、各種行為稅等。這種復(fù)合稅制本身就包含重復(fù)征收因素，所以問題不是允不允許重復(fù)征收，而是重復(fù)得是否合理。土地出讓金不是稅而是租金。國家政權(quán)體系作為土地終極所有權(quán)的代表者，憑其可對地皮的使用者收取地租。但國家政權(quán)體系同時也是社會管理者，又可憑借政治權(quán)利，經(jīng)立法批準，對不動產(chǎn)的實際使用者征繳這種體現(xiàn)為利益調(diào)節(jié)讓渡的稅收。租和稅可以合理匹配，并不互相排斥。

 

其次，土地終極所有權(quán)問題。許多人反復(fù)強調(diào)：其它開征住房保有環(huán)節(jié)稅收的國家是土地私有制，而中國所有建成區(qū)的地皮都是國有的，在國有土地上對使用者征稅在法理上有硬障礙。但我認為這個論點不能成立：國外這些市場經(jīng)濟體并不全是土地私有制，如英國有很多形式的公有土地，包括中央政府級的公有、地方政府級的公有及公共團體的公有，也形成了較規(guī)范的交易形成的地皮使用權(quán)。英國有的地皮長達999年的使用權(quán)，實際上已經(jīng)對終極所有權(quán)形成了虛化。但從法律角度看，英國的土地公有和私有界定很清晰，并非私有制一統(tǒng)天下。在英國，房地產(chǎn)稅是在地方層面房屋保有環(huán)節(jié)的稅收，類似于美國的財產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，也是全覆蓋的。英國土地所有權(quán)分兩種：終極所有權(quán)，或簽一個最長為999年使用期的租用協(xié)議取得使用權(quán)，但保有環(huán)節(jié)稅收對這兩種情形是全覆蓋的。

 

另外，回顧中國的改革歷史，為什么在80年代對國有企業(yè)開征所得稅？如按照國有制就不必征稅的邏輯，中國就不該對國有企業(yè)征收被稱為直接稅的所得稅。官方的解釋是：雖然企業(yè)最終產(chǎn)權(quán)是國家的，但作為市場主體，是具有相對獨立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，國有企業(yè)應(yīng)和其它市場主體一樣在市場中公平競爭，否則“社會主義有計劃商品經(jīng)濟”建設(shè)就缺乏基本的微觀基礎(chǔ)，所以必須解決國有企業(yè)和其它企業(yè)一樣給國家上交所得稅的制度建設(shè)問題，這種情況下兩步利改稅也就應(yīng)運而生。同樣，在目前土地終極產(chǎn)權(quán)是國有的情況下，它上面每一個不動產(chǎn)的具體使用權(quán)的保有者，有自己相對獨立的物質(zhì)利益，如果通過立法認為對此需要加以調(diào)節(jié)的話，國家完全可以憑借自己的政治權(quán)力征稅。

 

再次，“新老不平”問題。一部分土地出讓金是開征房產(chǎn)稅之前在沒有其它變量加入時按較高標準繳納的。房產(chǎn)稅改革以后，新形成的土地出讓金水平可能會下一個臺階，有人說如果開征房產(chǎn)稅，則有失公平。解決這個問題可以把新老地皮劃開，老地實行老辦法，新地[最新消息 價格 戶型 點評]采用新辦法。具體實施細節(jié)還需通過方案設(shè)計來處理，但這并不會成為障礙。

 

此外，評估管理問題。有觀點認為房產(chǎn)稅的評估管理過于復(fù)雜，中國人做不了，實際上房產(chǎn)稅評估管理不會比已經(jīng)運行十年的物業(yè)稅模擬評估“空轉(zhuǎn)”征收的管理復(fù)雜多少。模擬評稅試點的十處地方，首先把所有的不動產(chǎn)確權(quán)，然后把每一處地段、面積、樓層、朝向等相關(guān)數(shù)據(jù)輸入計算機，由軟件處理程序自動生成評估結(jié)果。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，中國在這種事上更有后發(fā)優(yōu)勢。

 

最后，小產(chǎn)權(quán)房是“中國特色”的棘手問題。如果真正征收房產(chǎn)稅，小產(chǎn)權(quán)房看似很難處理，但征稅卻恰恰是推動小產(chǎn)權(quán)房問題得以解決的制度建設(shè)因素。如果北京也進入房產(chǎn)稅改革試點，那么北京的幾十萬套小產(chǎn)權(quán)房問題就會迫使官方表明態(tài)度，抓緊通過調(diào)查研究把幾種小產(chǎn)權(quán)房分類區(qū)別對待，拿出方案，爭取一次性把可能的小產(chǎn)權(quán)房這類歷史遺留問題解決掉。

 

保有環(huán)節(jié)稅收與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

 

首先，中心區(qū)土地的自然壟斷性質(zhì)與不動產(chǎn)價格曲線。城市中心區(qū)地皮的性質(zhì)是自然壟斷，有觀點認為只要實行土地私有化、放開市場，讓供需雙方自由競爭，地價、房價等就會回歸平穩(wěn)。這種分析缺乏真實依據(jù)，因為實際上需求方要爭奪的資源，并非960萬平方公里內(nèi)可以隨意替代、互換的土地，而是已形成城市的中心區(qū)地段內(nèi)的特別具有稀缺性的地皮，所以中心區(qū)的土地資源就形成了自然壟斷。由于以黃金地[簡介 最新動態(tài)]段為代表的中心區(qū)地皮具有自然壟斷的性質(zhì)，因此在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，中心區(qū)不動產(chǎn)的價格曲線一定是上揚的，沒有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無非是使曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或產(chǎn)生過多泡沫，以至于嚴重影響社會和民生。

 

其次，房價與地價：先有雞還是先有蛋？有觀點稱房價和地價就像是先有雞還是先有蛋的問題，很難分辨，但我不認同。作為滿足消費需求的具象化目標，住房在黃金地段的升值趨勢是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析可知：如果是地價決定房價，那么只要控制住中心區(qū)的地價，房價就會趨于低穩(wěn)。但實際上即使政府強力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續(xù)上揚，所以政府嚴控地價的結(jié)果，只能使中間的開發(fā)環(huán)節(jié)取得更多暴利。反過來想，由競價形成的下一輪地皮價格導致地價比上一輪房價更貴，看似不合理，但在對自然壟斷物公平競爭的前提下，下一輪面粉比上一輪面包賣得貴也是有道理的。若開發(fā)商高價拿地而商品住房價格上不去，只會“砸在自己手里”，這在邏輯上合乎情理。所以從根本上講，房價是決定地價的，但現(xiàn)實生活中兩者的關(guān)系直觀表現(xiàn)為撲朔迷離的互動。

 

最后，保有環(huán)節(jié)稅負對供需雙方及平衡狀態(tài)的影響。有一種觀點認為房產(chǎn)稅對房價影響不大，這種說法有一定道理，但如講房產(chǎn)稅對房價沒有影響，就過于絕對化了。研究保有環(huán)節(jié)稅負對住房市場供需的影響，首先要考慮保障軌上形成有效供給，讓低中收入階層家庭“住有所居”，然后才能從容分析市場軌上的供需問題。

 

從需求方面看，如果自住者對保有環(huán)節(jié)稅負有清醒的預(yù)期，在做購房決策時就會更考慮實惠，一般的購房自住者將繼續(xù)傾向于在好的地段、朝向位置購房，但會更多選擇中小戶型。另一類購房者是把買房看成購買商業(yè)性的社會保險，這在經(jīng)濟上是有道理的，但房產(chǎn)稅的出現(xiàn)會改變一部分長期持有者對空置住房無所謂的態(tài)度，以持有成本形式迫使其出租房屋，從而減少空置率。無論是因房產(chǎn)稅導致的小戶型傾向還是空置率降低，都是值得肯定和應(yīng)該追求的積極、正面因素。另一種購房者作為需求方是大量買進與賣出的炒房者。有觀點認為炒房者并不在乎房產(chǎn)稅，因為這部分人是獲高利的。但其它人行為的改變會影響炒房者，使之收斂，市場總體氛圍會隨房產(chǎn)稅的推出而趨于沉穩(wěn)。另外市場上接盤的人有相當大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，上述因素會促使供方的開發(fā)商順應(yīng)市場需求結(jié)構(gòu)變化而在建設(shè)安排上使中小戶型增加，土地集約化利用水平上升，同時空置率降低，可用資源在租房市場上更活躍。這樣社會中并不需要增加一分錢投入，而會使市場供給量增加，資源配置更合理。

 

從供給方面看，使開發(fā)商為適應(yīng)市場需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，這也是調(diào)控應(yīng)有的正面結(jié)果。綜合考慮，不動產(chǎn)的價格曲線在不改變基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格起伏，有利于提高不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的健康程度。

 

(作者系財政部財政科學研究所所長，本文為作者在“CF40雙周圓桌”內(nèi)部研討會上的演講整理稿，由中國金融四十人論壇秘書處整理，經(jīng)作者審核。)