昨日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2013》，指出去年以來(lái)廣東全省房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升，展望2013年，房協(xié)認(rèn)為廣東商品房銷售市場(chǎng)逐步回暖，但庫(kù)存量持續(xù)增加，供求關(guān)系將有所緩解。“房地產(chǎn)調(diào)控沒有最猛，只有更猛”，省房協(xié)秘書長(zhǎng)王韶告訴南都記者，市場(chǎng)仍充滿不確定性，房?jī)r(jià)走勢(shì)上，房協(xié)認(rèn)為寬松的供求關(guān)系將在新的一年持續(xù)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的概率較大，宜“穩(wěn)價(jià)走量”。

 

廣州樓面地價(jià)將有新跳躍

 

“房地產(chǎn)的調(diào)控沒有最猛，只有更猛”，省房協(xié)秘書長(zhǎng)王韶告訴南都記者，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充滿不確定性，寬松的供求關(guān)系將在新的一年持續(xù)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的概率較大。

 

但房協(xié)報(bào)告也指出，隨著郊區(qū)配套設(shè)施的完善，加上中心地區(qū)稀缺地塊的釋放，預(yù)計(jì)2013年廣州住宅用地的樓面地價(jià)將有新跳躍。

 

房協(xié)的樂(lè)觀也緣于剛需進(jìn)一步釋放，商品房銷售持續(xù)回暖。2012年，廣東商品房銷售面積7898.99萬(wàn)平米，同比增6.3%，增幅比上半年大幅提高17.1%。商品房銷售額6407.81億元，增長(zhǎng)9.5%，增幅比上半年提高16.8%。

 

房協(xié)認(rèn)為，2012年廣東商品房銷售市場(chǎng)逐步回暖，但庫(kù)存量的持續(xù)增加也是不爭(zhēng)的事實(shí)，大戶型、別墅和高檔公寓等住宅產(chǎn)品更是供過(guò)于求，總體較為寬松的供求關(guān)系仍將在新的一年持續(xù)，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)的概率較大。加上2013年將是商品房的供應(yīng)高峰期，新增可預(yù)售面積預(yù)計(jì)超過(guò)1億平方米，且待售面積處于歷年最高，可能進(jìn)一步緩解供求關(guān)系。

 

合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師昨日接受南都記者采訪時(shí)表示，各類限制都持續(xù)的話，后續(xù)的調(diào)控可能會(huì)轉(zhuǎn)到高端的技術(shù)型調(diào)控上，包括限制網(wǎng)簽來(lái)降低房?jī)r(jià)，都會(huì)可能發(fā)生。

 

“房地產(chǎn)的開發(fā)需要更具備技術(shù)含量，不能只懂做產(chǎn)品，更要懂得做經(jīng)營(yíng)。”對(duì)于后市的機(jī)會(huì)，龍斌認(rèn)為宜“穩(wěn)價(jià)走量”。

 

土地成本大幅上升

 

受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的影響，2012年全年廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資5352.79億元，同比增長(zhǎng)11.3%，比上半年略微提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

房企開發(fā)投資意愿繼續(xù)低沉，土地購(gòu)置面積也大幅下降。截至2012年末，全省房地產(chǎn)待開發(fā)土地面積4122.82萬(wàn)平米，同比略降0 .3%。其中2012年購(gòu)置土地面積1805.44萬(wàn)平米，同比下降25.9%。土地成交價(jià)款同比增速呈震蕩下滑趨勢(shì)。

 

過(guò)去數(shù)月來(lái)，土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)回升。但房協(xié)觀察指出，從去年全年乃至當(dāng)前的月度數(shù)據(jù)看，大半數(shù)月份的土地購(gòu)置面積均少于上年同期，且各月數(shù)據(jù)波動(dòng)幅度較大，說(shuō)明土地市場(chǎng)冷熱不均。

 

房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去幾年一方面土地購(gòu)置面積呈縮量走勢(shì)，另一方面土地購(gòu)置均價(jià)明顯上升，尤其是2012年，同比漲幅超過(guò)50%，說(shuō)明房企獲取土地的成本大幅上升。

 

“土地儲(chǔ)備的變化，反映出廣深兩個(gè)中心城市受土地資源的限制，其開發(fā)量將逐漸萎縮”。房協(xié)報(bào)告認(rèn)為，相形之下，珠三角其他城市和粵北山區(qū)今后的開發(fā)量將在新型城鎮(zhèn)化、城際軌道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力雙轉(zhuǎn)移等因素的共同推動(dòng)下，進(jìn)一步提高所占份額。

 

對(duì)話

 

中山大學(xué)稅收研究中心主任楊衛(wèi)華：20%個(gè)稅調(diào)控不了房?jī)r(jià)

 

南都：20%個(gè)稅是“國(guó)五條”細(xì)則里最受關(guān)注也最受爭(zhēng)議的部分，這個(gè)做法有效嗎？

 

楊衛(wèi)華：不少媒體把這次稅收政策稱為“新政”，其實(shí)不新。1986年以來(lái)都是按稅收法這樣要求的。只是后來(lái)執(zhí)行中，為了簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程，不少地區(qū)選擇按照總額的1%-3%來(lái)征收。

 

但稅收起不到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。不少人可能不太了解稅收，夸大了20%個(gè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用。

 

稅收改革是很重要的一點(diǎn)，是為了調(diào)節(jié)貧富差距，這才是國(guó)家強(qiáng)調(diào)20%個(gè)稅最重要的目的。而針對(duì)賣房者征收的稅很可能轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，這是市場(chǎng)供需關(guān)系、賣家占強(qiáng)勢(shì)地位所決定的。對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控，如果不解決供應(yīng)問(wèn)題，房?jī)r(jià)都會(huì)不降反升。我再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，稅收起不到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。