“剛買(mǎi)一套首套房，商貸83萬(wàn)，30年，是選擇等額本息還是等額本金劃算?以后能轉(zhuǎn)成公積金貸款嗎?”有網(wǎng)友產(chǎn)生這樣疑惑。
目前武漢的房產(chǎn)消費(fèi)水平來(lái)看，能貸款80多萬(wàn)的購(gòu)房者，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)算很強(qiáng)的了，同時(shí)還款能力也是不錯(cuò)的，每月需還款5千多，那么工資也在萬(wàn)元以上，像這類(lèi)人群，因考慮提前還貸后轉(zhuǎn)公積金貸款，選擇等額本金比較合適，利息較少，前期還的多是本金;但需注意后期轉(zhuǎn)公積金的話，除了滿足轉(zhuǎn)公積金貸款的基本條件外，還需要借貸者公積金繳存額度較高能支撐剩余的尾款才行。
除了這類(lèi)人群外，其他剛需族，在買(mǎi)房辦理貸款時(shí)也會(huì)產(chǎn)生如何貸款才劃算的疑惑，那么應(yīng)該選擇怎么樣的貸款或還款方式來(lái)省利息呢?或者又有什么樣的理財(cái)方式才更加便利呢?
盡量選擇使用公積金貸款
公積金貸款利率比商業(yè)住房貸款低得多，5年以上的年貸款利率公積金是4.5%，而商貸是6.5%;而且商業(yè)貸款年底還不打折，沒(méi)有優(yōu)惠，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買(mǎi)房，在有公積金的情況下，公積金貸款最劃算。
專家表示：對(duì)于首套房使用商業(yè)貸款，想購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，使用公積金貸款無(wú)疑更可省下不少利息。房貸新政實(shí)施后，二套房首付必須六成，利率最低上浮10%。公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購(gòu)房貸款，目前武漢市公積金貸款政策尚沒(méi)有變化。沒(méi)有使用過(guò)公積金貸款的，可按照首套房房貸，可首付兩成，更可享受4.5%的公積金利率。
因此，可考慮采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。
提醒，公積金貸款上限為60萬(wàn)，放貸時(shí)間最長(zhǎng)30年，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式，但實(shí)際能貸款的金額還需結(jié)合繳存公積金的額度進(jìn)行計(jì)算。
多考慮等額本金還款方式更省利息
對(duì)于還款能力較強(qiáng)、收入較穩(wěn)定、有額外收入來(lái)源的貸款者，可以向銀行申請(qǐng)變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達(dá)到省息目的。
銀行的個(gè)人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較多;后者每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少。
以貸款50萬(wàn)20年期(以基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算)計(jì)算，采用等額本息還款法，利息為39.9萬(wàn)元。而采取等額本金還款，支付利息32.9萬(wàn)。兩者相比，利息相差7萬(wàn)左右。
但需注意：等額本金還款法也不一定適合所有的購(gòu)房者，因?yàn)樗脑鹿┦堑菇鹱炙浇Y(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
部分提前還款時(shí)縮短期限比較劃算
去年兩次降息后，而現(xiàn)年底，年終獎(jiǎng)等即將要發(fā)放，有不少房貸者已開(kāi)始思考提前還貸的問(wèn)題;但提前部分還款時(shí)，究竟是選擇減少月供還是縮短貸款期限劃算?
專家解釋：如果單純從節(jié)省利息角度來(lái)講，肯定是縮短貸款期限最劃算。如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會(huì)加快，因?yàn)榭蛻裘吭逻€款額沒(méi)有變化。而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會(huì)減輕，但因?yàn)槊吭滤€本金減少，自然總的貸款利息沒(méi)有月供不變的方式來(lái)得省。
提前還貸也需要思量，例如還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。
可考慮其他理財(cái)產(chǎn)品
現(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品“起步價(jià)”多為5萬(wàn)元，那么對(duì)于有5萬(wàn)元以上存款的“房奴”來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)房貸理財(cái)賬戶達(dá)到用存款抵扣貸款利息的目的。
每個(gè)銀行的理財(cái)產(chǎn)品不同，購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品后，這部分資金可獲相當(dāng)于貸款利率的收益。
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