“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”，在中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年九調(diào)之后，我們發(fā)現(xiàn)市場每年都在被調(diào)控，房價每年都在往上漲。哪些購房者屬于“剛需”，哪些又是在投機炒房，恐怕沒人敢說，自己能夠真正地分清楚。
本人僅僅是一名普通的房產(chǎn)律師，既沒有深入研究過土地供應(yīng)量為什么會影響房價，也不懂得貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場之間的經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)系。但因為常年處理與房產(chǎn)有關(guān)的糾紛案件，幾乎每天都在面對開發(fā)商、購房人、二手房主、房產(chǎn)中介。因此，或多或少總結(jié)出了一些與房產(chǎn)糾紛有關(guān)的經(jīng)驗，今天把它們匯總起來介紹給廣大購房者，希望能夠提高大家在購房時的法律風(fēng)險意識，減少無謂的購房損失，未雨綢繆，防患于未然。
受篇幅所限，我們不能更加完整、全面地向購房人介紹與買房有關(guān)的法律知識，根據(jù)我們多年的辦案經(jīng)驗，在買房時應(yīng)該引起大家注意的又何止本文中所提到的這七點，其實還有很多很多。我們?yōu)槭裁床粎捚錈┑叵虼蠹医榻B這些法律知識，是因為在房屋買賣糾紛中，最受傷害、最無助的，往往是那些有真實購房需求的“剛需”購房者。希望在閱讀完本文后，能給大家?guī)硪稽c幫助，起到窺一斑而知全豹的效果。
我們大多數(shù)的購房人都沒有經(jīng)過像律師一樣的專業(yè)談判訓(xùn)練，在一個賣方占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢的市撤境下，一旦進(jìn)入購房談判環(huán)節(jié)，恐怕就只能被動挨打了。所以我們的第一個忠告就是，要敢于離開談判桌。
合同就像一把“法鎖”，雙方一旦簽字就必須受它的約束，誰敢違反就必須要承擔(dān)法律責(zé)任。定金罰則，就是“法鎖”的具體表現(xiàn)，交付定金的一方如果違約，就喪失了收回定金的權(quán)利，收取定金的一方如果違約，就必須雙倍返還定金。
為了更好地讓大家明白，敢于離開談判桌的必要性，我們給大家介紹一下賣方與中介經(jīng)常使用的三種談判策略，相信當(dāng)大家了解對方的這些策略后，就能夠“敢于離開談判桌了”。
第一種黑白臉策略，這種策略是一種最常見的雙人配合策略，不僅在房屋買賣中常用，其實只要有談判的誠，就會有人使用。這種策略顧名思義，就是一個人唱黑臉，死活不降價，讓你感到房源非常緊俏，買房機會稍縱即逝；另一個唱白臉，幫你向賣方說好話，并勸你趕緊下決心先交定金，這樣興許賣方還會降低一點價格。
第二種不情愿的賣家策略，在經(jīng)過一番黑白臉策略折騰后，很多購房人因為擔(dān)心喪失買房機會，會趕緊向賣方交付定金，這時有經(jīng)驗的賣方，會表現(xiàn)出很不情愿地接受買方的定金，并認(rèn)可買方的購房報價。
第三種折中策略，在買家表示愿意交付定金并認(rèn)可賣家報價后，會提出一些相應(yīng)付款時間、過戶時間的要求，這時中介為了使雙方能夠快速簽約，會出面折中買方的要求，其實這種折中，是不利于買方在合同履行中主張自己權(quán)利的。
在經(jīng)過以上的三個策略后，基本上買家就會按照對方的思路，與其簽訂購房合同，而忽略了合同履行中的各種法律風(fēng)險。所以我們給購房人的第一個忠告就是，要敢于離開談判桌。
那么，應(yīng)該如何做到呢，我們給大家介紹兩個常用的方法，一是要讓對方感到，你也在挑選其他房源，自己看中的并不是只有這一套，而且對方的這一套房子還不是最讓你滿意的。這樣做是想達(dá)到一個效果，讓對方感到你隨時都有可能離開談判桌，你隨時都會被其他賣方吸引走。
二是每做出一個購房條件的讓步時，就要在其他方面要求賣方給你補償或優(yōu)惠。比如，對方不同意降價，那么你就必須要求降低首付款的數(shù)額；再比如，對方要求提高首付款的數(shù)額，那你就必須要求提前入住房屋。
大家不要擔(dān)心這樣做會喪失購房機會，因為在談判中，首先考驗的是雙方的心理底線。如果購房人連這點談判心理素質(zhì)都沒有，那么，即使簽訂了購房合同，也是被賣方牽著鼻子走，很可能在對方違約時保護(hù)不了自己的合法權(quán)益。
我曾經(jīng)參加過很多次購房談判，在談判桌前賣方為了占據(jù)主動地位，增加買方支付首付款的數(shù)額，總會給買方講一個類似于這樣的故事，“其實已經(jīng)有人看上這套房了，并且愿意全款購買，但聽中介說，你們很有誠意，所以我才愿意跟你們見面，談?wù)勝I房的事情。”
很多年輕的購房人，都是通過銀行商業(yè)貸款或公積金貸款買房，當(dāng)房主知道購房人是貸款買房時，都會講一遍上面的那個故事。我們暫時不考慮那個故事的真假，先說一下全款購房人的付款特點，全款購房時，買方為了最大限度地降低自己的風(fēng)險，通常會支付非常少的首付款給對方，因為買方知道自己全款購房的優(yōu)勢，賣方很難抵擋一次性收到一大筆賣房款的誘惑。
但是，如果這時的賣方是要賣掉自己的住房，重新購買面積更大或地理位置更好的房屋時，他也需要一大筆錢，用來支付首付。而全款購房人是不會支付太多首付款的，因為這樣對買方來說風(fēng)險太大。
在這種情況下，貸款買房人的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了，因為是貸款所以在付款風(fēng)險的掌控上比全款有優(yōu)勢，所以就可以適當(dāng)?shù)囟喔妒赘犊睢?/div>
因此，我們要告訴大家的是，千萬不要在談判的開始，被賣方講的所謂全款買房人的故事嚇到，因為他們多半是想讓你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。
在了解了上面所講的內(nèi)容后，恰巧你又覺得這套房子非常符合你的要求。那么，在你決定購買的同時，你需要提高定金的數(shù)額，防止賣方違約，將房屋又賣給他人。
因為根據(jù)我們以往的經(jīng)驗，賣方違約的概率與房價上漲的數(shù)額成正比，房價漲得越快，賣方違約的幾率就會越大。
根據(jù)《合同法》定金罰則的規(guī)定，收取定金的一方如果違約，必須將定金雙倍返還給支付方。如果我們支付的定金數(shù)額過低，賣方認(rèn)為即便雙倍返還，也是非常劃算的，那么，他就會公然違約，將房子賣給出價更高的購房人，再支付給你相對低廉的違約金。
所以，我們給大家的忠告是，一旦決定購買某一套房屋，應(yīng)該盡可能提高定金數(shù)額，防止對方低成本違約。對于買方來說，在簽訂合同時可以約定，定金將來作為首付款的一部分，這樣既能滿足賣方提高首付款數(shù)額的要求，又能降低賣方的違約風(fēng)險。getty圖
忠告三：
關(guān)注購房合同中的三個關(guān)鍵點，即付款、過戶、延期履行
大多數(shù)購房人都沒有經(jīng)過專業(yè)的法律培訓(xùn)，在簽訂購房合同時，兩眼一抹黑，只會按照中介的要求填寫，甚至整個合同內(nèi)容的填寫全部由中介代勞，自己只是最后簽名了事。等對方發(fā)生了違約行為，才發(fā)現(xiàn)自己所簽的合同漏洞百出，沒有一條能維護(hù)自己的合法權(quán)益。
在整個購房合同中，有三個關(guān)鍵問題是非常重要的，只要大家把握住了這三點，基本不會出現(xiàn)嚴(yán)重的合同履行問題。
關(guān)鍵點一，購房款需要分幾次支付，時間節(jié)點如何確定。以貸款買房為例，購房款的支付分為四次，依次順序是定金、首付款、按揭款、尾款。相對應(yīng)的時間節(jié)點是，簽訂定金合同時、簽訂購房合同時、辦理完申請貸款及抵押手續(xù)后、入住并辦理完畢物業(yè)交割。
最容易導(dǎo)致糾紛發(fā)生的是，賣方不配合辦理銀行按揭手續(xù)，賣方房屋不能及時辦理抵押，賣方房屋不具備上市交易資格，買方公積金貸款數(shù)額不足以支付購房款，買方在入左發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，賣方拖欠物業(yè)費無法與買方辦理物業(yè)交割。
關(guān)鍵點二，過戶時間的確定，這是賣方最關(guān)心的問題。因為一旦過戶，自己的房產(chǎn)就成為別人的財產(chǎn)，每一個賣房人都擔(dān)心錢房兩空。
在實際的合同履行中，大多數(shù)人都會約定，只要買方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋權(quán)屬證書后再入祝
其實這樣做容易激化矛盾，一旦買方后續(xù)房款不能按時支付或賣方房子無法順利過戶，雙方的心態(tài)就會發(fā)生變化，買方認(rèn)為自己已經(jīng)進(jìn)駐，不擔(dān)心賣方將其趕走，賣方認(rèn)為，雖然你住著但房子沒過戶，仍舊是我的，我隨時可以將你趕走。
雙方一旦具備這樣的心態(tài)，就會出現(xiàn)兩個極端行為，要么用過激的行為刺激對方加快履行合同，要么就是一直拖延合同不管對方如何催告，就是不著急履行合同。在這種情況下，矛盾極易形成。
關(guān)鍵點三，關(guān)于延期履行合同，對于買賣雙方都可能會發(fā)生這種情形。但很多人所簽的合同，都是由中介代填，中介為了快速成單拿到中介費，往往會避重就輕地填寫合同違約責(zé)任，避免買賣雙方長時間就違約責(zé)任“討價還價”。
中介常用的方法是，要么不填全部劃掉，要么填寫的違約責(zé)任非常輕，不讓雙方過度關(guān)注。
為了避免在一方出現(xiàn)延期履行時，守約方無法維權(quán)，我們建議，在合同簽訂時，就付款時間、過戶時間，做出明確約定并寫明如超過履行期限，按日計算的延期履行違約金數(shù)額或計算方式。
如在合理期限內(nèi)，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務(wù)，守約方有權(quán)解除合同，并追究對方違約責(zé)任。
再次提醒大家，忠告三中所提到的這三個關(guān)鍵點，是合同的關(guān)鍵組成部分，買賣雙方必須清楚地約定與其有關(guān)的內(nèi)容，否則后患無窮。'
忠告四：
在支付中介費前，一定要明確中介提供的全部服務(wù)內(nèi)容
有過購買二手房經(jīng)驗的人可能都知道，只要按照中介的要求簽訂了《存量房買賣合同》(經(jīng)紀(jì)人成交版)，中介就會找到購買人催要中介費。
但這時候大多數(shù)人還并不清楚，中介公司到底會提供哪些居間服務(wù)，大多數(shù)中介也只會說，我們就是為買賣雙方提供交易信息，撮合簽訂買賣合同，別的事情不歸我們管。關(guān)于房屋權(quán)籍調(diào)查、過戶等事情，好像與他們沒有任何關(guān)系，如果他們幫忙做了是賣個人情，不做就是本分。
但實際上購房人完全可以按照《合同法》的規(guī)定，及雙方約定的方式，清楚地確定中介公司的服務(wù)內(nèi)容，保證購房人的中介費不會“打水漂”。
一般來說，房產(chǎn)中介的基本服務(wù)項目必須包括以下四個方面：
一、房屋權(quán)屬調(diào)查。包括調(diào)查標(biāo)的有無抵押、有無權(quán)利限制、核實權(quán)利人和處分人的身份及權(quán)利等。
二、房屋使用狀況調(diào)查。包括調(diào)查房屋使用年限，有否隱瞞缺陷，有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)以及維修基金的繳納和使用情況等。
三、房屋市場行情調(diào)查。包括同類房屋市場行情比較，陪同買方實地查驗房屋，確定賣方成交意向并訂立買賣合同。
四、買賣雙方的身份核實。確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的身份，買方是否具備購房資格。
在取得購房人公證授權(quán)書后，可以辦理以下業(yè)務(wù)：
一、代辦貸款。包括提供階段性貸款擔(dān)保，辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)。
二、單獨辦理產(chǎn)權(quán)過戶。一般是由買賣雙方自行成交，僅需要房產(chǎn)中介代為辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
三、辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)。包括水、電、煤、天然氣、電話、互聯(lián)網(wǎng)等的過戶和結(jié)算手續(xù)。
在介紹完中介的服務(wù)內(nèi)容后，大家可能會問，我們一般跟中介簽訂的《居間合同》都是中介公司提前打用的格式合同，根本沒有修改的機會，即便購房人提出修改要求，中介也不會答應(yīng)。
其實，大家的這個問題很好解決，因為一般我們在簽訂《購房合同》都是三方合同，包括賣方、買方、中介方，為了便于合同履行都會簽訂一個補充協(xié)議。這時候，我們就可以把前面提到的中介服務(wù)內(nèi)容加到補充協(xié)議里面。
簽訂補充協(xié)議的過程，是中介力量最薄弱的時候。因為這個階段，對于他們來說，買賣雙方已經(jīng)簽訂了《購房合同》，他們距離拿到中介費只差一步之遙，在這個節(jié)骨眼上，購房人提的任何要求只要不是明顯違反法律規(guī)定，中介或多或少都能答應(yīng)。只要把握好這個環(huán)節(jié)，我們就能用一把“法鎖”，把中介的服務(wù)內(nèi)容給牢牢鎖祝
關(guān)于忠告四，大家一定要記住，確定中介服務(wù)內(nèi)容的最佳階段，其實是在購房人支付中介費前，一旦購房人付費完畢，那么，你面前的中介將會是一個無比牛氣的中介，這時再提服務(wù)內(nèi)容，為時已晚。
忠告五：
了解不同的房屋權(quán)屬類型，防止付款后拿不到產(chǎn)權(quán)證書
在我們國家，房屋的權(quán)屬類型可謂是各具特色，種類繁多。首先可以分公房和私房。公房又大概可以分為，房管局直管公房和單位直管。其次，私房又分為普通商品房、單位房改房等，除此之外，還有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。在農(nóng)村還有小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房等其他權(quán)屬類型的房屋。
那么，對于購房者來說，在簽訂購房協(xié)議前，必須非常清楚地了解，自己所購買的這套房屋能否正常上市交易，自己在支付了購房款后，是否能順利地取得房屋所有權(quán)證書。因為在我們實際遇到的很多案件中，購房人都是僅憑中介或賣房人的一個承諾，就付款買房，結(jié)果最后是房、錢兩空，迫不得已訴訟維權(quán)。
因文章篇幅所限，我們僅以北京為例，給大家介紹購買其中兩種房屋的權(quán)屬注意事項，希望能起到窺一斑而知全豹的作用。
第一種是，在京中央單位的房屋，因為產(chǎn)權(quán)單位的特殊性再加上一些歷史原因，這類房屋一般都處在地理位置比較核心的地段，因此，也就受到很多購房人的追捧。
但是要提醒大家的是，在購買此類房屋時，必須要讓房主出示《中央在京單位已購公房上市出售登記表》。很多中介在提供房源時，審查不嚴(yán)格，僅僅關(guān)注房主是否有產(chǎn)權(quán)證書，而不關(guān)心能否取得前述登記表。
此類案件都是在購房人支付了定金或首付款后，賣房人才去辦理《登記表》，結(jié)果不是因為在約定的過戶時間內(nèi)辦不出來，就是單位本身政策限制不能上市交易，最終買賣雙方不歡而散，對簿公堂。
第二種是經(jīng)濟(jì)適用房，在北京購買經(jīng)濟(jì)適用房必須關(guān)注一個時間點，就是2008年4月11日，在這個時間前購買的經(jīng)濟(jì)適用房，簽訂購房合同的已購經(jīng)適房家庭，滿5年后必須通過上市交易的方式轉(zhuǎn)成商品房。
而2008年4月11日之后簽訂購房合同的已購經(jīng)適房，滿5年后產(chǎn)權(quán)人可以補交土地收益后改為商品房，即可同名“轉(zhuǎn)商”。
前后兩者為何在轉(zhuǎn)成商品房時有區(qū)別，按照相關(guān)規(guī)定，2008年4月11日之后的“新”經(jīng)濟(jì)適用住房可以同名轉(zhuǎn)商的主要原因是，“新”經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要交納的土地收益款為原購房價格與當(dāng)前同地段類似商品房差價的70％，比“老經(jīng)適房”的上市價10％要高出許多。
關(guān)于第五個忠告，在購房時一定要嚴(yán)格審查所購房屋的權(quán)屬情況，千萬不要僅憑中介或房主的簡單承諾就放松警惕，因為有時候，他們也搞不清楚某些房屋上市交易的條件。
忠告六：
學(xué)會區(qū)分《竣工驗收報告》與《竣工驗收備案表》
在房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付時，為了最大限度地降低自己支付的違約金數(shù)額，開發(fā)商通常會跟購房人玩一個文字游戲，就是拿著《竣工驗收報告》忽悠購房人簽收《入住通知書》，進(jìn)而規(guī)避自己逾期交房的違約責(zé)任。
《竣工驗收報告》與《竣工驗收備案表》是有著本質(zhì)區(qū)別的?！犊⒐を炇請蟾妗肥侵?，施工單位向開發(fā)商提交的竣工報告，申請竣工驗收，由開發(fā)商組織施工、勘察、監(jiān)理、設(shè)計等單位等5家責(zé)任主體對工程進(jìn)行竣工驗收。
《竣工驗收備案表》是指，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”
開發(fā)商只有按照前述規(guī)定，完成備案后才能取得《竣工驗收備案表》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。并且，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款也規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。
開發(fā)商向購房者交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。也就是說，必須是取得《竣工驗收備案表》的商品房。
大家在購買期房時，必須注意，開發(fā)商給我們提交的是哪一個文件，因為《竣工驗收報告》是包括開發(fā)商在內(nèi)的五方驗收，《竣工驗收備案表》的取得，是包括所有政府相關(guān)機構(gòu)檢驗完畢后，才能出具的文件。
在這里給大家的第二個忠告就是，一定要學(xué)會區(qū)分前述所說的那兩個文件，因為確定開發(fā)商是否延期交房，最關(guān)鍵的就是看這兩個證據(jù)了。
忠告七：
不要輕易將糾紛訴諸法院。
到法院訴訟維權(quán)，是保護(hù)合同守約方利益的重要手段，同時也是最后一個手段。我們建議，購房人在窮盡了所有的維權(quán)手段后，再選擇去法院訴訟，千萬不要在對方剛有違約意圖或略有違約行為時，就立刻訴諸法院。這樣不但會浪費寶貴的合同履行時間，也會使自己陷入敗訴的風(fēng)險中。
主要原因有三點，一是合同履行中，催告權(quán)的行使是確定對方違約行為的關(guān)鍵，但很多購房人不懂如何有效行使催告權(quán)。二是打官司打的是證據(jù)，很多購房人只是認(rèn)為自己占理，并沒有過多關(guān)注自己掌握多少有利證據(jù)。三是訴訟期限非常漫長，一審的普通審限是六個月，二審的審限是三個月，根據(jù)一般經(jīng)驗，從一審法院將上訴案件轉(zhuǎn)送到二審法院的時間大概是一個月，這樣前后算起來，就是十個月左右的時間。
因此，我們建議，除非對方是在經(jīng)過催告后，有根本違約的情形，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，比如明確表明不再出售房屋或?qū)⒎课葙u給第三方等情況，購房人應(yīng)該立即提起訴訟，除此之外，建議不要隨意起訴，避免不必要的訴累或敗訴的風(fēng)險。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
