一家只有十歲多、規(guī)模還不夠大的企業(yè)，如何在已經(jīng)是“紅海”的房地產(chǎn)市場(chǎng)立足，在一輪又一輪的調(diào)控中生存？3月21日，鴻坤地產(chǎn)副總經(jīng)理朱燦在接受本報(bào)記者采訪時(shí)回答說，最重要的是資產(chǎn)的組合，好企業(yè)的共同特征是管理更完善、更規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)更分散。

 

遍地都是黃金

 

鴻坤最新獲取的一個(gè)項(xiàng)目位于北京大興的產(chǎn)業(yè)園，這是鴻坤初涉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 

據(jù)了解，鴻坤的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資，不包括住宅開發(fā)，而是持有相關(guān)物業(yè)，在更長的時(shí)間內(nèi)通過物業(yè)增值、租金以及對(duì)園區(qū)企業(yè)的投資和服務(wù)來獲取收益。公司探索在產(chǎn)業(yè)綜合體內(nèi)開辟一個(gè)專區(qū)與創(chuàng)投相結(jié)合，嘗試包括以租金換股權(quán)等多種方式來引進(jìn)企業(yè)入駐。

 

不為多數(shù)人所知的是，鴻坤還涉足了創(chuàng)投行業(yè)。鴻坤集團(tuán)控股的北京億潤創(chuàng)業(yè)投資有限公司，于2007年9月發(fā)起北方地區(qū)第一只合伙基金，5年發(fā)起基金5只，投資涵蓋PRO-IPO、藝術(shù)品投資、銀行投資等多個(gè)板塊，如圣農(nóng)發(fā)展、歌爾聲學(xué)、藍(lán)色光標(biāo)、恒泰艾普、威科姆、瀚信通信、三夫戶外等。投資的20多家企業(yè)中，有4家已成功上市，一家正在過會(huì)。

 

鴻坤集團(tuán)介入創(chuàng)投的時(shí)間并不算長，是少見的同時(shí)從事實(shí)業(yè)和創(chuàng)投的公司，在地產(chǎn)行業(yè)中更是例外。這樣的“例外”，也體現(xiàn)在鴻坤的投資策略中。

 

朱燦始終相信，當(dāng)下的中國，遍地都是黃金。這也是這家公司的創(chuàng)始人鴻坤董事長趙彬反復(fù)強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)。在中國的城市化率僅有50%左右的前提下，地產(chǎn)仍舊是可以堅(jiān)守的方向。競(jìng)爭雖然越來越激烈，土地越來越昂貴，門檻越來越高，許多中小型開發(fā)商再也買不起一塊地，而被迫退出歷史舞臺(tái)。

 

鴻坤管理層注意到，在行業(yè)里規(guī)模最大的萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]（000002.SZ）也只在60個(gè)城市有布局，而全國有660個(gè)城市。萬科的市場(chǎng)份額不足3%。行業(yè)還沒有產(chǎn)生壟斷和寡頭，中小企業(yè)仍有巨大的機(jī)會(huì)。

 

追求有質(zhì)量的增長

 

過去10年，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然強(qiáng)勁增長，但也曾如過山車般波動(dòng)，如何應(yīng)對(duì)這種波動(dòng)？朱燦認(rèn)為，除了嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理之外，資產(chǎn)組合最重要，公司持有的大量底商和車位等都是很好的資產(chǎn)，隨時(shí)可以變現(xiàn)。

 

每一家房地產(chǎn)公司都強(qiáng)調(diào)控制財(cái)務(wù)安排，努力融資。但比融資更重要的是優(yōu)化資產(chǎn)組合，包括產(chǎn)品線的安排。鴻坤推出的花語墅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]與林語墅都位于城市核心地段，鴻坤的想法是將其打造為，既具投資價(jià)值，也成為高端客戶的第一居所。隨著限購對(duì)投資需求的擠壓，兼具投資和居住兩種功能的房產(chǎn)更為高端客戶所青睞，成為一種“高端剛需”。而理想城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]因?qū)賱傂璁a(chǎn)品，不受限購影響。這是通過產(chǎn)品組合來回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

 

鴻坤最早是從北京起家的公司，從區(qū)域布局上來看，鴻坤還進(jìn)入了河北香河、承德、涿州，天津和三亞等城市。異地?cái)U(kuò)張時(shí)，簡單的復(fù)制未必帶來成功，重要的是在合適的地塊上打造合適的產(chǎn)品，將其價(jià)值最大化。“做房地產(chǎn)開發(fā)最重要的是做土地分析和客戶分析，建立土地和產(chǎn)品之間的邏輯關(guān)系，建立產(chǎn)品和客戶之間的邏輯關(guān)系。”朱燦說。

 

隨著軌道交通的豐富、各個(gè)商圈的成熟以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資源的多元化發(fā)展，城市核心也呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，哪里聚集了交通、商業(yè)、住宅、休閑等優(yōu)質(zhì)城市資源，哪里就是城市核心。鴻坤正在嘗試將旗下的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、體系化。例如，以語墅系為代表的城市中心高端豪宅產(chǎn)品系列、以理想城為代表的城市中高端大盤產(chǎn)品系列、以羅納河谷為代表的郊區(qū)低密度休閑產(chǎn)品系列、以理想海岸為代表的主題休閑度假產(chǎn)品系列等。

 

2013年，鴻坤有11個(gè)項(xiàng)目入市，包括40多萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)及52萬平方米的產(chǎn)業(yè)園。鴻坤計(jì)劃3年銷售收入達(dá)到100億，5年實(shí)現(xiàn)IPO。不過朱燦強(qiáng)調(diào)說，鴻坤追求的是有質(zhì)量的增長，而不是數(shù)據(jù)的繁榮。公司股東最希望的是，每個(gè)人都成為動(dòng)車的車輪，共同推動(dòng)機(jī)車快速前行，也分享應(yīng)有的收獲。