解放觀點：凡提到美國的 “汽車城”底特律，人們的第一反應是，在這里曾經(jīng)誕生了美國第一條水泥馬路、第一個交通指示燈、第一條高速公路和第一大百貨商店。 2009年，因為通用汽車公司申請破產(chǎn)保護，這座城市的沒落，首度為世人所聚焦。如今，有消息稱，在底特律 “買一雙皮鞋的錢就能買上兩套房子”。您怎么看底特律樓市淪陷的原因？
陳杰：底特律樓市的沉淪，有美國2008年以來次貸泡沫崩潰和持續(xù)至今的全國性和全球性經(jīng)濟衰退的雙重影響。但在我看來，這并非主要因素。
首先，在次貸泡沫崩潰前，在2000-2006年這波美國史上最大的樓市上漲行情中，底特律樓市的漲幅就并不大。根據(jù)美國權威的凱斯-席勒 (Case-Shiller)房價指數(shù)，在這波上漲行情中，美國最主要的 20個都市區(qū)(metropolitan area)房價平均漲幅達106.7%。其中，漲幅最大的邁阿密都市區(qū)上漲了180%，而底特律都市區(qū)卻只上漲了27.9%，僅比克利夫蘭都市區(qū)的23.4%和達拉斯都市區(qū)的25.7%略高，排名倒數(shù)第三。
其次，當上述這波泡沫破滅后，底特律房價的跌幅又在這20大都市區(qū)中遙遙領先。在2006年以來的下行行情中， 20大都市區(qū)房價的最低點相對最高點平均下跌了34%。底特律卻下跌了47.5%，在跌幅榜中排名第五。而且如果以2000年1月房價為標尺，底特律都市區(qū)2000年之后最低點時候的跌幅，是美國最主要20個都市區(qū)中最大的，達33%之多。
也就是說，在美國這輪房地產(chǎn)周期中，底特律都市區(qū)在上升行情時段漲幅極少，進入下降通道時，卻又一路領跌。這就充分說明，自2000年以來，底特律樓市就一直處于衰敗進程中，次貸危機并非其房價崩潰的主要原因。歸根到底，底特律樓市的衰敗，是這個都市區(qū)整體走向衰亡的表征。由于沒有了投資題材，就更容易被拋棄。
解放觀點：據(jù)一些國內(nèi)媒體報道，如今抄底底特律房地產(chǎn)市場，已成為一些投機者的生財之道，這又如何理解？
陳杰： 2010年，底特律的住房空置率就達20%，近期略有加速之勢。查閱美國大型在線房產(chǎn)評估網(wǎng)站Zillow，底特律市2013年2月平均每套房屋的估值才2.87萬美元，折合每平方米單價才1831元人民幣。雖然這個報價相對上季度跌去了1.4%，但相對去年同期，增長了2.9%。所以，嚴格來說，今年以來的底特律樓市其實談不上有什么特別的崩潰，只是延續(xù)舊有的下滑大勢。
我查閱了一下美國全國以及底特律地方媒體，也沒有看到今年以來對底特律樓市有什么特別的報道。國內(nèi)媒體突然炒作底特律樓市崩潰，多少帶有一些獵奇心理。既然是滑坡式下跌，而不是突然暴跌，還不知道底在哪里，根本談不上什么抄底機會。
解放觀點：就城市發(fā)展規(guī)律而言，底特律的遭遇，能給我們怎樣的啟示？
陳杰：世界各國都有很多城市經(jīng)歷過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛，尤其那些資源型城市、單一產(chǎn)業(yè)型城市和港口型城市，比如英國的利物浦、格拉斯哥、曼徹斯特，德國的魯爾，西班牙的畢爾巴鄂，包括我國東北的鞍山，美國也有西雅圖和波士頓這樣的案例。它們最終大都通過努力，重新找到地方經(jīng)濟的新支柱，獲得新生。當然，這個重生周期會很長，有時候很需要壯士斷腕的決心和勇氣。
底特律最大的特殊性，在于糾纏不休的種族矛盾吞噬了底特律的活力。黑人占了市區(qū)人口83%，黑人和白人之間的對立和居住分割十分嚴重。 2012年底特律失業(yè)率高達15.8%，三分之一家庭的收入低于美國貧困線，是美國公認的最貧窮的大城市之一，也在2012年被福布斯評為美國最危險、犯罪率最高的大城市，每十萬人暴力犯罪案件達到2137起，是美國平均水平的5倍多。
解放觀點：有人認為，即使拋開種族矛盾這個因素，底特律要實現(xiàn)城市重生，難度也相當大。
陳杰：對于底特律而言，汽車工業(yè)帶來的昔日輝煌實在太耀眼。歷史包袱放不下，很難下定決心另起爐灶。此外，有些不幸的是，汽車工業(yè)對勞動力的素質(zhì)要求總體上不是很高，產(chǎn)業(yè)鏈也不是特別長。底特律的汽車工業(yè)完全為大公司所主宰，創(chuàng)新性和給予小企業(yè)的生存空間不大。如此一來，它就很難從內(nèi)部孕育新生增長點。
底特律為何會轉(zhuǎn)型失?。抗鸫髮W教授愛德華·格萊澤曾有洞見。在他看來，對于一個城市的發(fā)展而言，無論是依賴于單一產(chǎn)業(yè)，還是依賴于少數(shù)幾個大公司，都是非常危險的。成功的城市有共有的因素：高質(zhì)量的人才儲備，真正有活力的小公司，以及 “與世界緊密相連”。這個觀點對當下上海城市發(fā)展亦有很大啟示和借鑒意義。
解放觀點：底特律樓市歷經(jīng)的變遷，對中國當下房地產(chǎn)市場發(fā)展又有何啟示？
陳杰：太陽底下無新鮮事。底特律這樣的樓市崩盤，在美國不是第一次，在全世界范圍更不是新鮮事。中國曾經(jīng)和現(xiàn)在也正在出現(xiàn)類似的場景。不管披上多么迷人的外衣，只要是商品，最終都是供需決定價格。
雖然，住房的特殊性在于，其包括投機性和自住性需求，但投資性需求最終還是依賴于自住性需求，只是對自住性需求的提前預支和套利。而自住性需求，歸根到底來自本地的就業(yè)機會和生活環(huán)境。對于底特律樓市而言，當自住性需求迅速萎縮、消失，或者說轉(zhuǎn)移了，自然其投資價值也就崩潰了。
房價水平除了由當?shù)禺斍暗氖杖霙Q定，也取決于公共服務品質(zhì)和人們對這個城市的發(fā)展前景的預期。耶魯大學經(jīng)濟學教授席勒認為，當資產(chǎn)市場上的投資者有動物本能而失去冷靜判斷，會把未來的亮點過度放大，也會把一點烏云變成暴風驟雨。從長期來看，樓市發(fā)展機會是城市經(jīng)濟活力和社會和諧的副產(chǎn)品，而絕不是反過來的。很多時候，一些人包括政府官員，以為靠房地產(chǎn)就能拉動城市發(fā)展，這完全是一廂情愿的糊涂想法。
如今有些人一提起樓市，就是強調(diào)土地的稀缺性、不可復制性、不可替代性。其實土地是很容易被替代的。比如，沒有人非要住在底特律不可。尤其在美國這樣地域廣大、人口流動又如此便捷的國家，這個城市沒有前途了、不宜居了、就業(yè)難了，大家自然就會用腳投票，換一個城市居住和工作。城市之間的競爭性是非常強的。
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