3月初，國家接連出臺了“新國五條”以及細(xì)則，新政的效果立竿見影，二手房和新房樓市的成交量在短期內(nèi)迅速拔高，成交數(shù)字屢破紀(jì)錄，各主要城市地方新政出臺之前都被恐慌性購房情緒籠罩著。

據(jù)說，3月底是此次“新國五條”落戶地方、地方執(zhí)行細(xì)則出臺的大限。目前已有北京、上海、廣東、南京等多地傳出了地方細(xì)則的發(fā)布消息，其中，限購、住房貸款、首付比例、二手房交易稅率等字眼都對購房者能產(chǎn)生直接的影響，從這些代表性城市的地方細(xì)則中，我們是否也能看到青島細(xì)則的影子呢，日前青島新聞網(wǎng)記者邀請到了幾位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，就“新國五條”落戶青島將會誕生那些細(xì)則表達(dá)了自己的觀點。

限購：極有可能延續(xù)到郊區(qū)五市

“新國五條”對于限購的具體描述是“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格實行問責(zé)制”，而細(xì)則的描述則更為詳細(xì)，即“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施……已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購措施……限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域;限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房……住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施;其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施……等等”

在國字號政策的指導(dǎo)意見下，各地方對于限購則有不同的態(tài)度。近日有消息稱，北京將以“強化對本地戶籍購房者的限購措施”作為主要方向，原則上不對非本地戶籍的購房者進(jìn)一步強化限購，對于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵其持有一套住房。按照目前北京市執(zhí)行的限購政策，對于本地戶籍居民，可購買兩套房屋;在上海細(xì)則中，限購政策或?qū)⒄毡本┳龇?，進(jìn)一步提高購房人群的社保繳納年限;廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號文要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整，并應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。其中，廣州和深圳兩大一線城市首次實施限購、限價的“雙限”政策;而南京則很可能將“房價漲幅不得超過前期5%”寫在細(xì)則里，作為“限購”的延伸。

關(guān)于“限購”青島未來會更加苛刻么?還是限購的范圍會擴(kuò)大?記者采訪了幾位業(yè)內(nèi)人士。

“限購極有可能擴(kuò)大到平度萊西等區(qū)域”，金日置業(yè)營銷總監(jiān)劉兆華告訴記者，“一旦實行，也會對部分剛需和改善性購房者造成打擊，特別是臨時換房的剛需，可能在購房時會受到成本增大的限制。”太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周也認(rèn)為“青島在平度萊西等這些城市推行限購的可能性仍比較大，因為從青島歷年地方新政來看，青島隊中央的政策并沒有打折。”林憲周同時表示，盡管有的城市出臺了“限漲令”，但由于青島的房價以及漲幅在國內(nèi)上不算一線，因此推行“限漲”的意義不大，出臺執(zhí)行的可能性也比較低。

住房貸款和首付比例：應(yīng)該會維持原狀

新政對于住房貸款方面的描述為“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款;對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款……貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”，細(xì)則的描述的重點則為“嚴(yán)格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策，進(jìn)一步提高第[最新消息 價格 戶型 點評]二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。

各地方對于住房貸款有著不同的解讀，據(jù)有關(guān)人士透露，北京市正在考慮將北京市行政區(qū)域內(nèi)購買第二套住房的按揭貸款首付比例提高至70%;有消息稱，深圳正在考慮將二套房首付比例提高至七成，可能性較大。此外網(wǎng)傳南京細(xì)則提出，商貸二套首付提高到7成，利率提高1.3倍，對此房地產(chǎn)研究人士楊紅旭認(rèn)為應(yīng)當(dāng)“小信大疑”。

在采訪中，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對于首套房比例仍按照三成執(zhí)行沒有異議，但對于二套房首付比例以及二套房貸款利率方面則有不同的看法

太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周認(rèn)為：“從近一年的時間來看，青島的房價相對比較穩(wěn)定，但是去年的銀根有所松動，所以這次的細(xì)則會重申維持原規(guī)則不變，也就是說二套房首付依然是50%，此外，二套房貸款利率也沒有理由上調(diào)到1.3倍，因為如果調(diào)到這個水平，那么將對青島的新房、二手房市場都產(chǎn)生影響。”

金日置業(yè)營銷總監(jiān)劉兆華則告訴記者：“目前改善性需求比較大，而且從生活方式來看，青島這樣大城市的外來人口較多，其中有許多人要把父母接過來，這就導(dǎo)致有購買二套房需求的新市民不少，但是這部分人卻并不屬于投資和投機購房者，所以對青島而言，如果二套房比例提高到7成，會對部分有住房需要的人造成影響，因此我認(rèn)為，還是會維持二套房首付5成的比例。”對于二套房房貸利率是否能提高到1.3倍，劉兆華則認(rèn)為：“可能性不太大，但如果能配合相應(yīng)的保護(hù)性條款倒是有可能執(zhí)行的。”。

二手房交易稅：必須配備保護(hù)性條款

在“新國五條”和細(xì)則當(dāng)中，能夠造成當(dāng)下“政策性搶房”極為關(guān)鍵的一點就是二手房交易稅的明確，新政稱“調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策”，而細(xì)則則更加嚴(yán)格地表述為“充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅”。

在制定和地方執(zhí)行細(xì)則的過程中，“征收20%個人所得稅”，目前北京多位被征求意見的人士均表示，其他方面的路徑已經(jīng)較為清晰，唯獨此方面尚未有較確定性的信息，但亦有權(quán)威人士吐露，北京的細(xì)則將具體細(xì)化為“出售五年以上唯一家庭住房，將免征個人所得稅;五年內(nèi)出售家庭唯一住房，按不同年限，分級制定稅基。非唯一住房，將嚴(yán)格按照交易差額的20%征收個稅”;而對于此點，廣東省政府僅是以“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”一筆帶過，并未提及未提及二手房20%個稅的具體操作。

“如果執(zhí)行了就會像一顆原子彈投入到市場”，太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周這樣評價20%的二手房交易稅，“二手房市場一定會跌倒低谷，而且持續(xù)的影響力至少會有五六個月甚至到年底，而新房市場則會出現(xiàn)短暫的‘好’，剛需可能在這段時間內(nèi)有所爆發(fā)，之后會慢慢穩(wěn)定。”林憲周認(rèn)為，20%的二手房交易稅的出臺極有可能配合著保護(hù)性措施，“比如說五年以上唯一住宅將得到免稅，但我們也希望對四年、三年、兩年的房源也有稍微詳細(xì)的交稅說明，而不是一刀切。”

金日置業(yè)營銷總監(jiān)劉兆華也認(rèn)為20%的二手房交易稅將極有可能執(zhí)行，而且會配合一些變通的方式，盡管如此，“一旦實施起來，還是既打擊了剛需，又打擊了改善。”

【記者手記】

記者在與業(yè)內(nèi)人士交流過程中，大家都一致認(rèn)可青島這幾年的地方性調(diào)控都比國家的政策更緊一些，這也是這兩年青島市房價相對穩(wěn)定的重要原因。但“新國五條”的力度無疑過大了，對于剛需，可能地方性會有相應(yīng)的保護(hù)措施，就比如20%稅率出臺后的限制條款。

此外大家也一致認(rèn)為，青島版新政一出臺就會對樓市產(chǎn)生直接的影響，其中新房市場會迎來剛需的短期爆發(fā)，成交量會有所上漲，此后慢慢穩(wěn)定;而二手房市場會在未來的五六個月內(nèi)跌入谷底，在經(jīng)過漫長的恢復(fù)期，然后市場才會對新政有所適應(yīng)。此外有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，房產(chǎn)稅雖然不會在此次地方細(xì)則中公布，但也會立即提上議事日程，2013年將有可能出臺。