“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已經(jīng)漸漸遠去，簡單地依靠土地增值和粗放型管理就能贏得暴利的時代已經(jīng)結(jié)束，今后的十年整個行業(yè)將進入平穩(wěn)發(fā)展期。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示。
3月22日，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》(下稱《報告》)，《報告》稱，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩的趨勢由2011年延續(xù)至2012年，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)開發(fā)告別高增長時代或是不可阻擋的趨勢。隨之而來的是行業(yè)集中度的進一步提高和企業(yè)利潤的普遍收窄，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局也將日趨激烈。
行業(yè)集中度不斷提升
相比2010~2011年間的多輪次、不斷升級的政策調(diào)控，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體保持了相對穩(wěn)定，但力度并沒有絲毫放松。
數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控成為常態(tài)化的背景下，繼2011年四季度全國商品房銷售面積同比下滑后，2012年前二季度全國商品房銷售面積持續(xù)疲軟，直至下半年，隨著企業(yè)降價促銷刺激下自住性需求的逐步釋放，商品房銷售面積平穩(wěn)回升。2012年全國商品房銷售面積為11.13億平方米，同比增長1.8%，再創(chuàng)歷史新高。
根據(jù)《報告》統(tǒng)計，2012年10強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額達到7973.66億元，占500強銷售總金額的32%，占比較2011年提升4個百分點；銷售面積總計8339.3萬平方米，占500強總銷售面積的36%，占比較上年大幅提升7個百分點。
市場占有率方面，10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率在2012年分別提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均創(chuàng)下近年來的最高點。
“這種銷售業(yè)績進一步向排名靠前企業(yè)集中的數(shù)據(jù)結(jié)果表明，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)背景下企業(yè)的優(yōu)勝劣汰在穩(wěn)步推進，行業(yè)集中度在穩(wěn)步提升。”朱中一認為，這一情況的出現(xiàn)，主要是由于排名靠前的企業(yè)，主動順應政策和市場的敏感度更高，迅速采取了加快周轉(zhuǎn)、帶頭降價、改變產(chǎn)品定位為剛需等策略。
與此同時，雖然樓市回暖促進了大型房企銷售和回籠資金，但一些中小房企資金鏈依然緊繃，因此不少中小房企不得不在產(chǎn)權市場轉(zhuǎn)讓股權、債權，甚至拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)。而部分具有雄厚資金實力的標桿房企在市場持續(xù)回暖、信心恢復之下，則在此股并購潮中謀求逆勢擴張。數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例有100起左右，并購總額為39.04億美元。
朱中一分析認為，龍頭房企擁有更強的資金能力，實行全國化布局戰(zhàn)略，進駐更多的城市，進一步打壓了中小房企的生存空間。“在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰繼續(xù)推進。而從長遠看，房企進行整合兼并是必然的趨勢。”
凈利普遍下降
盡管2012年龍頭房企銷售業(yè)績增長迅速，行業(yè)集中度不斷提高，但房企利潤空間隨著生產(chǎn)成本及行業(yè)成熟度提升等因素不斷被擠壓。
“房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍收窄，從前年就開始顯現(xiàn)，去年則更加明顯，我認為這是一個趨勢。”朱中一稱。
《報告》從各種渠道收集的數(shù)據(jù)顯示，2012年500強開發(fā)企業(yè)凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額近年來首次同比下降，為30.89億元。
與凈利潤下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產(chǎn)收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。
《報告》指出：“盈利效率的快速滑坡表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣讓人滿意，企業(yè)持續(xù)成長狀況堪憂。”
此外，繼2011年業(yè)績增速放緩后，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績增長指標再度全面下滑。其中，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)銷售面積增長率均值為7.12%，較上年下降14.19個百分點；房地產(chǎn)銷售金額增長率均值為2.23%，增幅下降18.35個百分點；營業(yè)利潤增長率均值為1.94%，凈資產(chǎn)增長率平均值為8.53%，均較2011年明顯下滑。
即便是排名靠前的龍頭房企，凈利率下降也是不容回避的現(xiàn)實。萬科[簡介 最新動態(tài)][簡介 最新動態(tài)]2012年業(yè)績報告就顯示，該公司房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為25.84%，較2011年下降2.95個百分點；結(jié)算凈利率13.08%，較2011年下降1.93個百分點。
中原地產(chǎn)此前的一份統(tǒng)計也顯示，以標桿房企半年報和三季報的銷售凈利潤率作為其2012年的銷售凈利潤參考，通過數(shù)據(jù)對比可以看到，自2007年以來，包括萬科、保利[簡介 最新動態(tài)]、富力[簡介 最新動態(tài)]等在內(nèi)的標桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。
朱中一認為，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控更加強調(diào)要完善穩(wěn)定房價的機制，同時土地、勞動力等要素成本不斷上升，雙重作用造成了房企利潤普遍收窄。
萬科總裁郁亮就曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經(jīng)不可持續(xù)，未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將下降，并向制造業(yè)靠近。
“制造業(yè)企業(yè)的凈利潤率基本控制在10%以內(nèi)，毛利率在20%以內(nèi)。”有分析師認為，當房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸到合理狀態(tài)，其整體毛利率應該保持在30%左右才是可以接受的。
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