上月，國務(wù)院出臺樓市調(diào)控“國五條”；3月1日“國五條”細(xì)則公布。在最近這段時間，一些一二線城市出現(xiàn)了排隊過戶二手房的熱潮，而這與“國五條”細(xì)則中提到的“對出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅”密切相關(guān)。 

對住房交易環(huán)節(jié)的征稅，能否起到調(diào)控房價的作用？記者近日采訪了國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日。她認(rèn)為，對交易環(huán)節(jié)計征個稅調(diào)節(jié)收入的作用更直接，而從保有環(huán)節(jié)入手征收的房產(chǎn)稅更有助于調(diào)節(jié)住房市場的供需，促進房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展。

精彩觀點

“對房產(chǎn)交易所得嚴(yán)格計征個稅，可以起到對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。因為對投資性購房而言，現(xiàn)在房價還是在高位，投資者可以獲得比較高的收益。針對這部分收益征收個人所得稅是符合稅法規(guī)定的。

最好還是用保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求狀況，進而影響房價，因為它是對保有環(huán)節(jié)征稅，由房屋的持有者、使用者來繳稅，一般來說不涉及到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題?？梢酝ㄟ^這種方式來抑制投資性需求。

通過房產(chǎn)稅試點，逐步將住宅房地產(chǎn)稅的制度框架建立起來。我認(rèn)為這是最根本的，它的作用會隨著稅收制度的完善而逐漸成熟，成熟以后對地方政府促進財政收入、公平稅賦的作用會慢慢顯現(xiàn)出來。”

調(diào)控細(xì)則

稅收對收入分配調(diào)節(jié)是公平的

商報：自從3月1日“國五條”細(xì)則公布后，很多城市都出現(xiàn)了排隊過戶二手房的熱潮，針對這種現(xiàn)象您是怎么看的？市場熱度背后蘊藏著什么樣的問題？

倪紅日：大家的這種反應(yīng)很正常，賣方想少繳稅，所以會想把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買方手上。而買方同樣也不想繳這部分稅，所以也想趕在政策實施前買到想要的房子。現(xiàn)在這種火爆狀態(tài)說明市場上買賣雙方都比較活躍。從總量上來講，目前房地產(chǎn)市場還是供給少于需求，無論是剛需還是投資，住房的需求還是挺大。

商報：對出售自有住房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅，是不是對剛性需求和投資需求“一刀切”？會不會中傷剛性需求這部分人的利益？

倪紅日：目前我國的二手房市場，有剛性需求，也有投資性需求。住房的買賣是市場行為，不同地區(qū)、不同買賣者的情況都是很復(fù)雜的，客觀上來講，稅收作為市場外的政策，它沒辦法來區(qū)分這些市場行為，所以也不好說中傷哪部分人的利益，因為有的買賣當(dāng)中，稅負(fù)是轉(zhuǎn)嫁不出去的。

而站在稅收對收入分配的調(diào)節(jié)來講，這是公平的。既然能買房子的人，肯定是有一定實力的。賣房子的人，也是能獲得一定收益的。對這些收益進行收稅，也是符合稅收調(diào)節(jié)收入分配的原則的。

實施難度

征稅難度在于

咋確定原始價值

商報：您認(rèn)為這條細(xì)則的目的是什么？能起到抑制房價的作用嗎？

倪紅日：現(xiàn)在很多人認(rèn)為這條細(xì)則是為了抑制房價，我認(rèn)為這種理解有些片面。對房產(chǎn)交易所得嚴(yán)格計征個稅，其實可以起到對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。因為對投資性購房而言，現(xiàn)在房價還是在高位，投資者可以獲得一個比較高的收益。針對這部分收益征收個人所得稅是符合稅法規(guī)定的。

我不贊成將稅收政策與房價緊密聯(lián)系在一起，稅收對房價的調(diào)控作用是間接性的，它是通過調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系來影響價格。目前市場行為非常復(fù)雜，是否能夠起到抑制房價的作用，很難判斷。

商報：現(xiàn)在很多人認(rèn)為，難以嚴(yán)格按照20%計征二手房交易中的個稅，因為很難衡量原始價格，您認(rèn)為這是不是這條細(xì)則推行的難點？

倪紅日：征收過程中確實有這樣一個難度。因為是針對個人所得征稅，現(xiàn)在的銷售價格要扣除原來購房的原始價值，還要扣除其他已繳納的稅費等。這些扣除是有一定難度的，如果找不到當(dāng)時房價的原始憑證的話，憑什么來扣除？所以稅務(wù)機關(guān)必須要有一個公平、相對準(zhǔn)確的方法，如果找不到一個客觀準(zhǔn)確的評估方法，那在征稅過程中，就會引起納稅人的爭議。

調(diào)控方式

保有環(huán)節(jié)征稅

更能夠調(diào)控房價

商報：您如何來評價當(dāng)下的房地產(chǎn)市場？

倪紅日：房價高，我認(rèn)為還是供給不足和需求過大的不平衡造成的，當(dāng)然還有成本推動的原因等。由于有些制度缺陷，比如房地產(chǎn)稅缺陷造成部分人多占用房產(chǎn)資源，而且房子擱置在那里也不用負(fù)擔(dān)任何成本，造成了很多資源的浪費?，F(xiàn)在這種高房價已經(jīng)直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因為它會造成房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫起來了再崩潰，會影響整個經(jīng)濟。近些年很多國家如美國次貸危機、日本的經(jīng)濟衰退，都是由于房地產(chǎn)泡沫破滅造成的。所以中央現(xiàn)在下決心要調(diào)控房地產(chǎn)市場，是十分必要的。

商報：從稅收角度來講，您認(rèn)為哪種方式更能調(diào)控房地產(chǎn)市場？

倪紅日：我認(rèn)為最好的還是用保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求狀況，進而影響住房價格，因為它是對保有環(huán)節(jié)征稅，由房屋的持有者、使用者來繳稅，一般來說不涉及到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。這樣的話，可以通過這種方式來抑制投資性需求。比如現(xiàn)在這么多“房哥”“房姐”，如果要繳這么多房產(chǎn)稅的話，他肯定就不會占有這么多的房子，因為這需要有很多現(xiàn)金流量來繳稅。

所以通過保有環(huán)節(jié)的征稅，會一定程度上調(diào)節(jié)供求關(guān)系。因為投資者交不了這么多稅的話，就會拋出一部分房子，增加了市場上的供給。雖然個人所得稅也可能會調(diào)節(jié)供求，但這種調(diào)節(jié)因為涉及到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，與市場價格直接相關(guān)聯(lián)，就很難把握它最后的結(jié)果是什么。

試點范圍

擴大房產(chǎn)稅范圍

關(guān)鍵在于決心

商報：重慶和上海都是房產(chǎn)稅改革的試點城市，您覺得應(yīng)該如何評價目前的房產(chǎn)稅改革？

倪紅日：試點嘛，總是先從一個局部或高端開始做起，在中國還是比較符合實際的。但是有很多人現(xiàn)在盯著能收多少稅，我認(rèn)為這不是現(xiàn)在主要的問題，現(xiàn)在的任務(wù)是逐步建立一個公平合理的制度框架。通過這些試點，逐步將住宅房地產(chǎn)稅的制度框架建立起來。我認(rèn)為這是最根本的，它的作用會隨著稅收制度的完善而逐漸成熟，成熟以后對地方政府促進財政收入、公平稅賦的作用會慢慢顯現(xiàn)出來。

一些人認(rèn)為這些試點作用不大，因為對促進財政收入作用不大，我認(rèn)為這不是一種長遠(yuǎn)的觀點，也沒有從制度建設(shè)的角度來看。因為現(xiàn)在很多財富的存在方式已經(jīng)體現(xiàn)為不動產(chǎn)，那為什么不對這些財富進行稅收的調(diào)節(jié)呢？而且多占用了公共資源，為什么不多收稅呢？這對其他人也不公平啊。所以房地產(chǎn)稅應(yīng)該成為一個非常重要的稅種。

商報：現(xiàn)在我國推廣房產(chǎn)稅制度的條件成熟了嗎？

倪紅日：現(xiàn)在從技術(shù)上來講，應(yīng)該問題不大。關(guān)鍵問題是上面怎么下決心，怎么來一步一步推進。如果能下決心，應(yīng)該在一兩年之內(nèi)是可以推出來的，先在小范圍內(nèi)征，然后在制度比較成熟完善被老百姓接受的情況下，逐步擴大范圍。至于推廣到多大的范圍，要看各個地方的情況。因為這是地方稅種，要地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況并且征得老百姓同意后決定。