“涉房”回潮 央企暗度陳倉

 

與中國海運(yùn)相比，大多數(shù)央企在進(jìn)軍房地產(chǎn)方面顯得較為低調(diào)。今年2月，大連市與央企新興際華集團(tuán)合作推進(jìn)“大連中華城”項目。按照當(dāng)?shù)孛襟w的報道，該項目已進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)的實質(zhì)性階段。

 

資料顯示，“大連中華城”項目是新興發(fā)展集團(tuán)(隸屬于新興際華集團(tuán))與大連市共同打造的城市綜合體，項目不僅涵蓋商業(yè)辦公、購物休閑等性質(zhì)，還包括了居住、酒店的功能。房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)昭然若揭。

 

然而，作為一家主營業(yè)務(wù)為“黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設(shè)備制造”的央企，新興際華并未獲得國資委頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)“牌照”。其如何避開“退房令”并獲得審批，成為外界關(guān)注的焦點。

 

知情人士向中國證券報記者表示，項目在報批時，并未以房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)立項，而是商貿(mào)物流。這樣一來，就很容易避開監(jiān)管。

 

國資委的公開消息證實了這一點。國資委網(wǎng)站內(nèi)容顯示，2012年3月10日，大連市人民政府、新興際華集團(tuán)共同就“大連中華城”商貿(mào)物流項目舉行了簽約儀式。

 

這樣的方式已成為央企在“涉房”過程中的慣用“招數(shù)”。知情人士透露，以裝備制造為主業(yè)的央企恒天集團(tuán)曾投資300億元建設(shè)北京通州區(qū)宋莊國際時尚創(chuàng)意中心。該項目在報批時，是以“文化產(chǎn)業(yè)”的性質(zhì)立項，而非房地產(chǎn)業(yè)。

 

一位業(yè)內(nèi)人士將這種“涉房”路徑稱為“暗度陳倉”，曾為多家央企做企業(yè)戰(zhàn)略的他還向中國證券報記者表示，當(dāng)前不少央企都以類似的方式涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，這類央企通常并不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)。隨著主管部門越來越少地提及“退房令”，央企“涉房”已有明顯的回潮跡象。

 

該人士還表示，央企涉足房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)態(tài)選擇在于商業(yè)地產(chǎn)，而非較為敏感的住宅開發(fā)。之所以如此，是由于在國資委制定的央企“退房令”中，并未將自用的商業(yè)辦公項目納入退出范圍。若企業(yè)購置房地產(chǎn)項目用于辦公，而非出租或出售，就符合相關(guān)規(guī)定。

 

而實際上，多數(shù)央企在獲得商業(yè)辦公項目后，仍有相當(dāng)比例用于出租或出售。業(yè)內(nèi)人士表示，國資部門對企業(yè)的監(jiān)管，多集中在審批階段，很少涉及項目運(yùn)營的環(huán)節(jié)。且不少央企在開發(fā)運(yùn)營房地產(chǎn)項目時，通常以三、四級子公司為運(yùn)營主體，這也增加了監(jiān)管難度。

 

今年1月30日，中海[簡介 最新動態(tài)]工業(yè)有限公司、中海工業(yè)濱江置業(yè)(上海浦東)有限公司、中海工業(yè)濱江建設(shè)發(fā)展(上海浦東)有限公司以14.73億元聯(lián)合競得黃浦江沿岸E20地塊，該地塊為商用地塊，樓面價達(dá)3.48萬元/平方米。而中海工業(yè)有限公司的母公司，正是曾被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企——中國海運(yùn)(集團(tuán))公司。

 

自2010年3月國資委發(fā)布央企“退房令”至今，已有三年時間。期間，雖有不少央企陸續(xù)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但逆市“涉房”的案例仍有不少。去年以來，這種回潮勢頭日趨明顯。眼下一些被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企正欲在房地產(chǎn)市場上悄然發(fā)力。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的央企，多以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主。有的央企甚至“暗度陳倉”，以工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流的性質(zhì)拿地立項。在樓市調(diào)控背景下，央企的市場話語權(quán)正在提升，并在某種程度上，成為高價地的制造者。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，央企進(jìn)入樓市的沖動恐怕會有增無減。因此，三年前發(fā)布的“退房令”在執(zhí)行環(huán)節(jié)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，以遏制市場出現(xiàn)的回潮苗頭。

 

利潤誘人 “退房”節(jié)奏放緩

 

與逆市“涉房”情況相呼應(yīng)，三年來央企“退房”節(jié)奏明顯放緩。自2010年3月國資委發(fā)布央企“退房令”至今，已有三年時間。初期，央企退房速度較快，但最近已有明顯的放緩勢頭，且不少企業(yè)未完全退出。

 

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)，2012年共有15家非房地產(chǎn)主業(yè)央企通過北交所轉(zhuǎn)讓17宗房地產(chǎn)項目，成交額為9.64億元。其中，上半年有11家，退出13宗房地產(chǎn)項目；下半年僅4家，退出4宗項目。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶分析指出，央企“退房”的步伐放緩，主要是由于房地產(chǎn)市場回暖。

 

去年下半年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量價齊升”的局面。這不僅體現(xiàn)了樓市從底部升溫局面，同時也使不少央企看到了其中的誘惑。

 

宋延慶表示，從各上市房企的年報不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率在10%-20%之間。與運(yùn)輸、機(jī)械制造、鋼鐵等行業(yè)相比，顯然具有不小的吸引力。且與民企開發(fā)商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無疑將抬高房地產(chǎn)項目的毛利率，進(jìn)而推高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。而后者恰恰是國資委考察央企的重要指標(biāo)之一。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，多數(shù)不愿退出房地產(chǎn)業(yè)的央企，都擁有大量的土地儲備。這些土地多為企業(yè)自有，土地性質(zhì)以工業(yè)廠房用地為主。企業(yè)只需變更土地性質(zhì)，便可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。雖然目前部分涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但他們大多是由于這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了虧損。實際上，央企相對于民營房企而言在融資、拿地等方面有天然優(yōu)勢，其獲取更高利潤的幾率較大，央企介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性一直較高。

 

在“退房令”推出一年后的2011年3月，國資委曾擴(kuò)增了房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能[簡介 最新動態(tài)]集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)等5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。據(jù)悉，此后，一些擁有大量土地儲備的央企也曾要求國資委發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)“牌照”，但未獲明確答復(fù)。

 

相比之下，主動“退房”的央企，多以“剝離不良資產(chǎn)”為主要目的。宋延慶向中國證券報記者透露，中石化曾在2010年12月轉(zhuǎn)讓旗下一家房地產(chǎn)公司股權(quán)、債權(quán)，主要原因在于該公司連續(xù)兩年虧損，并形成不良資產(chǎn)。此外，一些央企在拿地環(huán)節(jié)，涉及拆遷、土地性質(zhì)變更等問題，為避免成為資產(chǎn)“包袱”，也將項目出讓。

 

上述知情人士表示，“退房令”推出3年來，雖然有部分央企陸續(xù)退出，但徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的仍屬少數(shù)。央企“退房”步伐較慢，更多是由于覬覦房地產(chǎn)業(yè)利潤等原因。

 

效果有限 政策或應(yīng)重估

 

在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，雖然“退房”過程仍在持續(xù)，但“國”字頭企業(yè)在房地產(chǎn)市場的份額不斷擴(kuò)大。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的信息，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中國企(包括央企)拿走了24塊，占比高達(dá)66%。2013年前兩月，北京成交的經(jīng)營性用地也絕大部分被國企收入囊中。

 

土地市場的高門檻正逐漸將民企擠出。SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]董事長潘石屹表示，民企都被擠到了二三線城市，因為央企還看不上那里。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著這些新交易土地的陸續(xù)開發(fā)，1-2年后一線城市的新房供應(yīng)將被國企壟斷。

 

事實上，從去年年初開始，國資企業(yè)已經(jīng)在一線城市土地市場表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢頭。其中，從2012年4月南昌市政奪得“北京香河園地王”開始，到今年1月中國海運(yùn)旗下子公司聯(lián)合競得“黃浦江沿岸E20地塊”，近一年來，一線城市幾乎所有的高價地都被“國字頭”企業(yè)制造，只有“萬柳地王”等少數(shù)高價地幸免。

 

這種情形與“退房令”出臺的背景似曾相識。2010年3月16日，在當(dāng)年兩會結(jié)束次日，央企在北京制造了三個“地王”，成為“退房令”出臺的重要誘因。三年后，土地市場似乎有重現(xiàn)當(dāng)年情景的跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場表現(xiàn)來看，“退房令”的效果已經(jīng)讓人難以察覺。

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，央企可以憑借其雄厚的資金實力、良好的政企關(guān)系、較低的融資成本與經(jīng)營壓力，在一級開發(fā)、規(guī)劃及基建環(huán)節(jié)的提前參與，占據(jù)了土地市場的主導(dǎo)地位，經(jīng)過樓市調(diào)控的洗牌，這些優(yōu)勢更加凸顯。

 

值得注意的是，隨著“國”字頭企業(yè)市場份額的不斷擴(kuò)大，越來越多的民企選擇以合作開發(fā)的方式進(jìn)行運(yùn)作。房地產(chǎn)業(yè)“龍頭老大”萬科在北京開發(fā)的大部分項目均有著國企甚至央企的參與。

 

此外，由于金融保險等行業(yè)的央企并不屬于國資委管轄，因此在“退房令”出臺后，這些企業(yè)仍然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，中國人壽就通過控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。而在北京CBD地塊的招標(biāo)中，多家險資企業(yè)也涉足其中。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一段時間來，央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)勢表現(xiàn)，正在使市場出現(xiàn)非理性的因素。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，央企對進(jìn)入樓市的沖動恐有增無減。為此，在“退房令”出臺三年后，急需重新評估其效果。為遏制央企回潮的苗頭，該項政策在設(shè)計和執(zhí)行環(huán)節(jié)已有調(diào)整的必要。