在高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒隆地產(chǎn)(00101，HK)2012年的年報(bào)中，董事長(zhǎng)陳啟宗談及了將內(nèi)地商場(chǎng)分拆成為“小型”商鋪出售的風(fēng)險(xiǎn)：商場(chǎng)變得難以管理，經(jīng)營(yíng)無(wú)可避免地惡化。沒(méi)有人可以控制鄰家商鋪賣什么商品，項(xiàng)目幾乎從開(kāi)業(yè)第一天起便每況愈下。

 

目前，同以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主的明發(fā)集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](00846，HK)，其廈門和南京兩個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)多年卻仍有大量商鋪空置的現(xiàn)象，也許可以為陳啟宗的上述觀點(diǎn)找到注腳。除上述已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目遭遇困難外，明發(fā)集團(tuán)在京滬兩項(xiàng)目的“停擺”，也折射出明發(fā)集團(tuán)資金緊張及商業(yè)模式的困局。

 

明發(fā)集團(tuán)2012年半年報(bào)顯示，2012年前6個(gè)月，明發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的銷售面積占到了集團(tuán)總銷售面積的一半以上。

 

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，明發(fā)集團(tuán)在上海和北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都遭遇了 “停擺”。雖然已經(jīng)接近開(kāi)工的最后規(guī)定日期，但截至目前上述項(xiàng)目仍然沒(méi)有獲得規(guī)劃施工的許可證。

 

上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期停工，從側(cè)面反映出明發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)模式以及資金鏈方面的問(wèn)題。2012年半年報(bào)顯示，明發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金只有9億元，而需要償還的負(fù)債卻達(dá)到130多億，而其散售商鋪回籠資金的銷售模式也遭遇到較強(qiáng)的政策阻力。

 

上海：商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目已停工/

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾在3月14日前往上海明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地塊除了在滬宜公路附近有明發(fā)集團(tuán)擺放的戶外廣告外，整個(gè)工地看不到人影，只空余大量沒(méi)有人駕駛的吊車和挖土機(jī)。

 

上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)的建設(shè)項(xiàng)目信息則顯示，盡管早在2011年6月明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司就曾報(bào)建上述項(xiàng)目，但截至目前并未獲得施工許可證。

 

和明發(fā)上海項(xiàng)目形成強(qiáng)烈反差的是，周邊的地塊都在大面積施工。由于每個(gè)工地都聚集了大量的建筑工人，高臺(tái)路的附近甚至形成了一個(gè)由農(nóng)民工形成的馬路貿(mào)易市場(chǎng)。

 

為了弄清上海項(xiàng)目“停擺”的原因，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向明發(fā)集團(tuán)位于香港的投資者關(guān)系部發(fā)出采訪傳真，詢問(wèn)是什么原因造成項(xiàng)目停工，但截至發(fā)稿其未作回應(yīng)。

 

記者以 “明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司”作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，通過(guò)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢其建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未發(fā)現(xiàn)其有獲得過(guò)上述證書的記錄。

 

北京：“明發(fā)廣場(chǎng)”尚未動(dòng)工/

 

在上海項(xiàng)目遭“停擺”的同時(shí)，北京的明發(fā)廣場(chǎng)也沒(méi)有順利動(dòng)工。北京明發(fā)廣場(chǎng)的拿地時(shí)間是在2011年1月5日。當(dāng)時(shí)，明發(fā)集團(tuán)經(jīng)過(guò)64輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到10億元上限后，其以10億元的價(jià)格并配建租賃房面積8820平方米成功摘得2011年首個(gè)地塊。

 

但蹊蹺的是，當(dāng)記者在今年3月16日，根據(jù)新源大街和永興路交匯處的北京明發(fā)廣場(chǎng)廣告牌找到上述地塊時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)地塊目前僅有北面的一部分正在蓋簡(jiǎn)易工棚。

 

記者從正在施工的工人處進(jìn)一步了解到，上述簡(jiǎn)易工棚并非為明發(fā)廣場(chǎng)動(dòng)工而建，而是為東面另一處工地工人搭建的臨時(shí)居所。對(duì)明發(fā)廣場(chǎng)何時(shí)開(kāi)工，這些工人表示“不清楚”。記者以“明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”作為建設(shè)單位，通過(guò)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站查詢項(xiàng)目的施工許可證情況，但未能查到這一項(xiàng)目已獲得施工建設(shè)許可的紀(jì)錄。

 

對(duì)明發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，北京項(xiàng)目是否已經(jīng)開(kāi)工，將直接影響公司未來(lái)的業(yè)績(jī)。

 

2012年7月1日起，國(guó)土資源部新修訂通過(guò)的《閑置土地處置辦法》正式實(shí)施?！掇k法》規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的閑置土地按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。然而，上述項(xiàng)目究竟是否獲得施工許可證？又是否已經(jīng)正式開(kāi)工？記者曾向明發(fā)集團(tuán)發(fā)出采訪郵件，但其也未予以回應(yīng)。

 

商業(yè)模式遭遇政策阻力/

 

目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者尚無(wú)法確認(rèn)造成明發(fā)集團(tuán)京滬項(xiàng)目均未獲得建設(shè)許可證的真正原因，但種種跡象卻顯示，上述兩個(gè)項(xiàng)目的“停擺”和集團(tuán)的資金鏈、商業(yè)模式都有一定的關(guān)系。

 

2012年半年報(bào)顯示，明發(fā)集團(tuán)前6月資金鏈較為緊張。在融資性現(xiàn)金流不如上年的情況下，明發(fā)在去年上半年的擴(kuò)張勢(shì)頭超過(guò)了之前一年。這使得截至2012年6月末，其擁有的現(xiàn)金只有9.32億元，但需要償還的各種流動(dòng)負(fù)債總金額卻達(dá)到130多億元，其中90天內(nèi)需要支付的應(yīng)付款較前一年增加了12億元。另一個(gè)能反映出明發(fā)財(cái)務(wù)壓力的指標(biāo)是抵押資產(chǎn)的數(shù)額，在2012年上半年，其被抵押資產(chǎn)的總額由86億元增長(zhǎng)至96億元。

 

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要大量資金的同時(shí)，各地規(guī)劃部門對(duì)于商業(yè)廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)分割收緊審批，也給明發(fā)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展帶來(lái)了壓力。

 

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地方政府目前對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割，明顯較以往嚴(yán)苛。如果土地出讓時(shí)有不得分割的條件，規(guī)劃上就不會(huì)批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)分割。即使允許分割，也不會(huì)同意在一個(gè)項(xiàng)目中過(guò)多分割產(chǎn)權(quán)。

 

不允許開(kāi)發(fā)商分割產(chǎn)權(quán)銷售的趨勢(shì)，對(duì)明發(fā)集團(tuán)這樣靠散售商鋪回籠資金的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是致命的。2012半年報(bào)顯示，雖然明發(fā)持有的商業(yè)物業(yè)占商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量的30%到50%，但是持有商業(yè)廣場(chǎng)的收益微乎其微。投資物業(yè)租金總收入僅為8645.8萬(wàn)平米，持有的各類投資物業(yè)總面積達(dá)到98萬(wàn)多平米，折合每平米每天的租金收入只有0.5元多一點(diǎn)，幾乎與京滬等城市的車位或者倉(cāng)庫(kù)的租金相若。

 

而在短期內(nèi)，明發(fā)的租金收入很難有大幅增長(zhǎng)。半年報(bào)顯示，其商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目大多租期長(zhǎng)達(dá)8~15年，無(wú)錫、合肥等地的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)租期更是長(zhǎng)達(dá)到20年。