南都記者試圖從這些城市多年實施20%差額征稅的經(jīng)驗中，尋出借鑒和影響。正如東莞市政府特約研究員、中山大學(xué)嶺南學(xué)院財稅系主任林江向南都記者所總結(jié)的，從效果來講，短期二手房會有明顯影響，進(jìn)而使購房需求轉(zhuǎn)移到一手房市場。但當(dāng)一手高到一定程度后，購買力可能又回到二手市場并推高價格。不過接受南都記者采訪的專家都認(rèn)為，房價不跌反漲并非征稅所致，二線城市的二手房乃至一手房的泡沫不算大，再加上其他助漲因素合力導(dǎo)致了房價的上漲。

 

城市開發(fā)推動?xùn)|莞房價5年來漲約60%.珠海新房同樣維持漲勢，但二手房成交在2011年11月1日實行“雙限”（限購，限價）后開始保持低位，約為“雙限”前的一半。佛山自2010年以來房價保持上漲，直到2012年由于“以價換量”而出現(xiàn)連漲4年后的首度下跌，不過成交面積實現(xiàn)同比增長6%.以首次置業(yè)者為代表的剛需購買力為市場回暖發(fā)揮了作用。

 

不過，與新政細(xì)則出臺以來廣州、深圳成交出現(xiàn)周環(huán)比2-3倍的二手市場大恐慌相比，早已施行該政策的東莞、珠海、順德等二線城市在市場穩(wěn)定下來后，已經(jīng)表現(xiàn)淡定。珠海中原地產(chǎn)、東莞啟富置業(yè)等相關(guān)負(fù)責(zé)人都向記者表示，新政影響目前并不明顯，而這些地區(qū)都是南方二線城市，都處在城市化大潮中。

 

佛山市順德區(qū)城建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，差額征稅政策基本對近幾年順德的房地產(chǎn)市場沒有太大影響，“造成上述變化的主要原因在于房屋限購。”

 

珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局副局長陳少翔接受南都記者采訪時表示，二手房按照20%交易增值收稅，這個政策在珠海的出臺結(jié)合了稅務(wù)部門的工作，已經(jīng)實施了九年。從稅務(wù)水平來看，當(dāng)?shù)刂薪橥嘎督赀€是在“緩慢上升”。

 

“二手房差額征收20%個稅是珠海一直以來的政策，此次政府調(diào)控細(xì)則對珠海影響有限。”珠海中原地產(chǎn)香洲一區(qū)區(qū)域經(jīng)理李陵接受南都記者采訪時表示，差額征稅的政策只對差額較大的老房子有影響，對于2010年后投入市場的新房而言，差額幾乎不存在。

 

李陵也指出，過去珠?；剡w房以2.25%征稅，此次調(diào)控對于所有住宅均適用，“政策落實后，一套回遷房要交的稅可能就會上升到6萬-8萬了，這將是個很大的數(shù)字。”

 

相較珠海的“影響甚微”，東莞從2007年開始執(zhí)行“二手房交易差額征收20%個稅”政策，5年來二手房市場不但沒有受挫，相反一路高歌。

 

東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2007年到2012年5年間，二手房成交均價從2202元/平方米漲到3542元/平方米，累計漲幅超過60%.此外，2012年全年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%.

 

在二手房市場持續(xù)活躍的同時，東莞一二手房價也逐步拉開距離。東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)指出，2007年，兩者相差僅3600元/平方米左右，到2012年，這一差距拉大到超過4700元/平方米。

 

對此，中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳接受南都記者采訪時認(rèn)為，“20%交易稅并沒有對東莞樓市造成打擊，樓市仍在正常發(fā)展。”他表示，東莞只有東城南城二手房價比較高，其他城區(qū)二手房價相對較低，“2000多一平米的一大把。”

 

啟富置業(yè)總經(jīng)理助理林晶認(rèn)為，20%差額個稅還是起到了一定的調(diào)控作用的。他告訴南都記者，“東莞因為征收稅費，辦理手續(xù)時間相較于廣州、深圳更長，延長資金回籠時間，因此炒房者不熱衷于在東莞炒樓。”

 

車德銳表示，東莞整體購買力有限，二手房價由于稅費高，一直處于低價位。“東莞幾乎沒有泡沫，投資有待激活。”佛山、中山等地多家地產(chǎn)中介機構(gòu)置業(yè)顧問都向記者表示，政策已實行多時，細(xì)則影響不大。

 

在中國房產(chǎn)信息集團評論員楊晨青看來，東莞5年房價漲60%，是其強悍的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、快速發(fā)展的城市建設(shè)以及不斷擴張的城市人口的縮影。“和當(dāng)?shù)厥欠駡?zhí)行二手房個稅按差價20%征收完全沒有關(guān)系。”

 

中山市從去年初開始規(guī)定，購滿5年的唯一住宅不征收個稅，不滿5年才須征收差額20%個稅。中山家家順總經(jīng)理李功鎮(zhèn)告訴南都記者，“滿5年的房源占中山交易量的六成，唯一一套住房的占七成以上，征收個稅的人群不多，大概占不到10%.”

 

中山合富西部區(qū)域董事總經(jīng)理藍(lán)功敏則向南都記者表示，長遠(yuǎn)來講，政策對樓市肯定有影響。“畢竟一個市場有多種需求，打擊投機投資需求后，也影響了改善需求。”

 

稅收成本轉(zhuǎn)嫁購房者

 

南都記者了解到，盡管細(xì)則的出臺從根本上對已實施政策的珠海、東莞等地打擊甚微，但媒體鋪天蓋地的宣傳還是影響了買賣雙方的心理預(yù)期，二手房成交量也有所上升。無論哪種情況，買房者的壓力都不言而喻。

 

“去年征稅政策剛出臺時，國土局沒有對外宣布，只是讓業(yè)內(nèi)人士知道，影響不大，市場很平穩(wěn)。今年反而宣傳多，引起個別業(yè)主恐慌，怕一下子多交很多稅。”李功鎮(zhèn)一語道出了細(xì)則出臺后的眾生相。

 

買家成本的提高，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。“當(dāng)年政策出來后，價格沒有明顯變化，但稅還是買家出。”順德天之龍副總經(jīng)理龍飛翔向南都記者回憶道。滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華也認(rèn)為，“估計新政會導(dǎo)致房價上升。需要付稅的會轉(zhuǎn)嫁給買家，無需付稅的更會水漲船高。”

 

CR IC研究中心評論員馬祺認(rèn)為，從表面上看，20%的所得稅增加了賣房人的交易成本，但稅費的轉(zhuǎn)移由供求決定，最終這20%的稅費很可能轉(zhuǎn)移到買房人手中，而買房人是否有實力消化這多出來的成本，又是個未知數(shù)。他表示，政策本身會增加二手房市場的不確定性，買賣雙方的觀望氣氛將會更加濃重，隨著細(xì)則的執(zhí)行，未來二手房市場會迎來一段觀望期。

 

據(jù)珠海市房地產(chǎn)登記中心相關(guān)數(shù)據(jù)，2月25日-28日，一周內(nèi)受理二手房交易為334宗，而3月1日-13日，一周半時間內(nèi)，共受理二手房交易達(dá)663宗，翻了近一倍。

 

林晶認(rèn)為，目前二手市場其實是一種賣方市場。“二手市場以改善型需求為主，業(yè)主們對房產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)期樂觀，都認(rèn)為不會跌只會漲，二手房業(yè)主是不愿意賣的。”他表示，政策剛出臺，買賣雙方都搞不清楚情況，心理預(yù)期受到影響，導(dǎo)致二手市場需求集中釋放。

 

家住南屏的陳女士目前有意在老香洲一中學(xué)區(qū)附近一帶物色購房。“去年年底就開始留意，當(dāng)時也不著急，現(xiàn)在要是政策實施下來，都不知道還買不買得起。”陳女士焦慮難掩，“現(xiàn)在二手房交易火爆，學(xué)區(qū)二手房價格一定上漲，難啊。”

 

“新國五條提出要加強限購，這點也影響購房者的預(yù)期。”李陵告訴南都記者，過去珠海只對一手房限購，目前地方細(xì)則仍未落實，購房者擔(dān)心限購向二手房市場擴散，這會促使部分人加緊入市。

 

南都記者走訪了珠海多個樓盤銷售點后了解到，二手房市場的活躍也帶動了一手房的銷售。位于唐家的一處銷售點相關(guān)人員透露，近來看房的人數(shù)不少，還有不少外地客來看房。“下單快了很多，不再猶豫了，這就是購房者心理預(yù)期明顯發(fā)生了變化。”

 

佛山南海人譚先生自己設(shè)廠做布料生意，長年與機器、煙塵打交道的他一直視珠海為休閑寶地。“珠?？諝夂?，又可以看到海，趁著政策下來之前，我打算在珠海買套房子，等孩子放假全家人去度假。”而他表示二手房不考慮，“20%的稅費不可接受。珠海近些年開發(fā)建設(shè)都很快，我會考慮新蓋的一手房。”

 

政府是最終獲利者

 

上述幾大城市出臺二手房按20%差額征稅政策數(shù)年以來，可謂幾家歡喜幾家愁。一方面都曾遇到政策“末班車效應(yīng)”，引發(fā)一時的二手房過戶熱。另一方面，地產(chǎn)中介以及一手房開發(fā)商也牢牢抓住政策空窗期帶來的利好。但是部分業(yè)內(nèi)人士也表示，長遠(yuǎn)來看，最終受益者當(dāng)屬政府。開發(fā)商如能主抓政策利好，同樣將在“優(yōu)勝劣汰”中分得一大杯羹。

 

李陵告訴南都記者，目前不少二手房業(yè)主都持漲價預(yù)期。特別是一二線城市二手市場較成熟的區(qū)域成交保持活躍，大部分二手房業(yè)主對政策并不在意，他們比較看重短期政策帶來的利好。

 

得益于新政帶來的二手房過戶熱潮，地產(chǎn)中介生意也如火如荼。

 

記者從廣州一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人處了解到，細(xì)則出臺10天內(nèi)平均每天賣出一套房子。據(jù)介紹，廣州房產(chǎn)中介公司收取的傭金為房屋總價款的3%-5%，他們公司執(zhí)行的是3%.每個經(jīng)紀(jì)人的銷售提成為所賣出房屋的總價款的1%.該中介表示，10天以來他收入已過15萬，“這個月收入估計接近30萬，都可以付兩套兩居室的首付了。”

 

但東莞、珠海等的中介們并未迎來“忽從天降”的好日子。二手房稅收不斷規(guī)范，地方政府的房價評估系統(tǒng)不斷完善，這就導(dǎo)致二手房市場交易的個人所得稅計算及征收越來越成熟。順德天之龍副總經(jīng)理龍飛翔表示“提到調(diào)控的受益者，我認(rèn)為最終獲利者將是政府”。中原地產(chǎn)車德銳也表示，稅務(wù)部門會成為最大受益者。而李陵則表示不好說，他認(rèn)為不排除政府接下來的政策會增加一手房供應(yīng)量，導(dǎo)致一手房房價下調(diào)，需求向一手房市場轉(zhuǎn)移，“這樣就會使二手房房價也下降，就會變成買方受益。所以最終受益者會是誰，還是要看長遠(yuǎn)政策。”

 

“東莞在政策末班車期間也有搶交易的行為，但隨后通過‘陰陽合同法’、‘差價做平法’等手段，市場很快恢復(fù)平穩(wěn)。”在車德銳看來，東莞的二手房市場不是需要擠出泡沫，而是太沒有活力，“二手房沒有一手房的市場大，一手房充足的供應(yīng)也令東莞的整體樓市比較健康。”他對此強調(diào)“供需平衡才是穩(wěn)定樓市的王道”。

 

由此看來，一手市場的供應(yīng)者開發(fā)商們應(yīng)該看到發(fā)展契機了。富力地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]總裁張力表示，“新國五條”雖然不利好房地產(chǎn)公司，但不會對銷售量造成大的影響。萬科[簡介 最新動態(tài)]董秘譚華杰也表示，面對調(diào)控，萬科始終堅持主流產(chǎn)品定位，把握市場機遇。

 

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，新國五條出臺后的3月上旬，廣州市全市新增預(yù)售住宅以剛需為主。100平米以下房源共5 8 0套，占了全市總量的62 .9%.其中，81-100平米面積段新貨共381套，是新貨最多的面積段。

 

經(jīng)緯研究中心研究經(jīng)理曾英杰向南都記者表示，3月是開發(fā)商集中推貨的時段，加之目前處于政策空窗期，開發(fā)商將加快推貨，以走量為主。

 

中大嶺南學(xué)院財稅系主任林江接受南都記者采訪時指出，此時出臺二手房政策，一方面是政府回應(yīng)社會對高房價的不滿，另一方面，調(diào)控集中在二手房，就是不想影響地方財政。“二手房的稅已經(jīng)交過了，這個政策的實施對于政府的稅收不會有太大影響。”

 

林江表示，若集中打壓一手房市場，就會降低政府的土地出讓金，影響地方政府財政收入，“中央政府不想得罪地方政府，調(diào)控需要得到地方政府的支持。”

 

四地樓市或是未來新政縮影

 

3月以來的新國五條還沒有公布地方落地細(xì)則，但廣州已經(jīng)涌現(xiàn)了排隊交易的罕見盛況。實際上，每次調(diào)控都引發(fā)了一次扎堆效應(yīng)，此次調(diào)控究竟能否控制住房價？這些已經(jīng)按20%增值征稅的城市樓市現(xiàn)狀，可能就是未來幾年全國類似城市的縮影。

 

從南都記者的調(diào)研來看，二線城市對二手房交易的稅收政策可謂或明或暗鼓勵了一手房的成交，而新城建設(shè)和市場供應(yīng)動力十足的珠海、東莞、佛山、中山等二線城市，無論是地方政府還是開發(fā)商均對這種狀況喜聞樂見。

 

但仲量聯(lián)行上海及華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒則向南都記者表示，需要留意“調(diào)控過度”風(fēng)險的存在。“本輪調(diào)控的風(fēng)險在于購房者信心有可能急劇下降，以至于之后成交量的復(fù)蘇力度不足、價格持續(xù)下降、新房開工量降低，從而影響中國經(jīng)濟增長。”

 

“中央政府調(diào)控房價的意圖和地方政府調(diào)控意圖不一致”，廣東省社會科學(xué)綜合開發(fā)研究中心主任黎友煥認(rèn)為，有關(guān)新國五條征收20%增值稅的規(guī)定，還相當(dāng)粗糙。“具體怎么執(zhí)行還有待于相關(guān)細(xì)則出臺。”

 

“可以說目前房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了地方政府的財政，很明顯的是中央政府?dāng)M抑制投機，但地方政府卻往往說一套做一套。當(dāng)前地方政府都處在觀望之中，在這樣的背景下，新國五條能否發(fā)揮效用還是要看中央政府的決心和手段。”

 

“此次調(diào)控的愿望是好的，但是實施的過程未必順利。”省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所所長林平凡向南都記者表示，這次全面落實，是希望通過降低交易頻率，減緩房產(chǎn)流通速度，抑制炒樓。但執(zhí)行過程中卻可能使賣房者的稅費轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，由購房者承擔(dān)，“這就會無形中推高房價。”

 

林平凡指出，目前中國房產(chǎn)市場已不再處于發(fā)泡階段。“現(xiàn)在的情況是小房換大房，大房換好房，是實實在在的需求。”林平凡認(rèn)為，要真正抑制房價上漲趨勢，就要意識到房產(chǎn)既是消費品也是投資渠道，應(yīng)開通多種資金流通渠道。“僅從房產(chǎn)調(diào)控立足是難以抑制房價增長的。”

 

中山大學(xué)嶺南學(xué)院財稅系主任林江認(rèn)為，從中長期來看，二手房交易差額征收20%個稅政策很可能使房價進(jìn)一步上漲。“短期二手房會有明顯影響，進(jìn)而可能使購房需求轉(zhuǎn)移到一手房市場。”

 

“當(dāng)一手房以剛性需求為主導(dǎo)，房價就會進(jìn)一步上漲，二手房房價相對下跌。當(dāng)一手房房價高到一定程度，購買力又將回到二手房市場，并導(dǎo)致二手房房價上漲。”因此，他對新政對房價整體的抑制作用持觀望態(tài)度。

 

綜合對幾大城市調(diào)研的反饋，記者發(fā)現(xiàn)，在珠海、東莞等新樓盤新開發(fā)“大干快上”的城市，二手房“不滿五年交易基本沒得賺”，可以說對部分投資有所抑制。

 

住建部近期亦表態(tài)稱將采取措施“保護(hù)剛性需求”，除保留免征個稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護(hù)線，并稱有信心讓一線城市房價降下去。由東莞等城市開征20%房產(chǎn)稅取得的經(jīng)驗看，正應(yīng)驗了財稅專家林江的判斷，“對樓市資產(chǎn)的增值收稅，已經(jīng)成為一項中央的主導(dǎo)政策”，其對整個金融體系的影響和房價的直接影響比較小，更積極的作用在于有望擠出投資性需求，同時不過分影響地方財政。

 

對話

 

如何堵上避稅漏洞

 

南都：二手房交易差額征收20%個稅政策在珠海、東莞、佛山等地率先實施，是基于何種考慮呢？

 

廣東省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所所長林平凡：率先在二線城市推行，主要是考慮到二線城市交易量、市場活躍度都小于一線城市，政策實施的波動比較小，有利于持續(xù)地推行。在一線城市推行易引起大波動，那么政府就得謹(jǐn)慎推行政策。

 

廣東省社會科學(xué)綜合開發(fā)研究中心主任黎友煥：對于東莞、珠海、佛山等地多年來都征20%的賣房差價為個人所得稅的說法我有不同看法，根據(jù)我們的調(diào)查，在執(zhí)行的時候各地卻呈現(xiàn)“上有政策，下有對策”的情況，變相逃漏該稅項，使該項規(guī)定成為擺設(shè)。

 

南都：二手房交易差額征收20%個稅政策的實施，是否造成部分二手房需求向一手市場轉(zhuǎn)移？

 

仲量聯(lián)行上海及華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒：若政策得以落實，短期內(nèi)，二手房交易成本的增加會使得部分購房者趨向新房。在一線城市，由于新房供應(yīng)較為有限，購房者涌向一手房市場可能加劇新房價格的上漲。在二、三線城市，由于未來新增住房供應(yīng)較大，此次調(diào)控將使得開發(fā)商降低價格預(yù)期。

 

東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳：細(xì)則的出臺會使東莞二手房需求局部向東城南城一手房市場轉(zhuǎn)移，很多人覺得二手房差額太大，增值了三四十萬，減掉合理費用還要二三十萬，差額還是很大。如果一手房遠(yuǎn)一點、比較新、稅費又少，總價又差不多，那就還是買一手房。這種現(xiàn)象僅限東城南城。東城南城房產(chǎn)發(fā)展比較快，2005年到現(xiàn)在樓盤比較多，配套設(shè)施比較完善。

 

啟富置業(yè)總經(jīng)理助理林晶：我不認(rèn)為政策會將二手需求過多地轉(zhuǎn)移到一手市場。因為二手市場主要是改善型需求，追求的是更好的裝修和質(zhì)量，一手市場都是毛坯房。

 

南都：細(xì)則出臺以來，不少地區(qū)中介揚言自有一套合理避稅的高招，如何看待“上有政策，下有對策”的現(xiàn)象？

 

廣東省社會科學(xué)綜合開發(fā)研究中心主任黎友煥：主要是相關(guān)監(jiān)管部門睜一只眼閉一只眼，有意放任政策失效所致的。

 

珠海中原地產(chǎn)香洲一區(qū)區(qū)域經(jīng)理李陵：要避稅其實不是很容易，因為稅率、稅種是無法規(guī)避的，唯一能避稅的就只能是稅局開出的評估價格。新國五條中也有提到對欺騙等行為要嚴(yán)厲打擊，具體能不能做到就要看政府的執(zhí)行了。