新“國五條”細(xì)則發(fā)布，措施之嚴(yán)厲令整個房地產(chǎn)市場和買賣雙方頓陷迷茫與慌亂。其中，“二手房征收差額20%個稅”更率先點燃各地二手樓市，3月8日，加班加點一周的鄭州市房管局，有工作人員因長期工作體力不支，在窗口接件時休克被救護(hù)車?yán)邠尵?。在廣州，新“國五條”細(xì)則發(fā)布后首個工作日，市房地產(chǎn)交易登記中心二手房交易收件量是平日的三倍，各區(qū)交登中心更是連續(xù)多日出現(xiàn)“排長龍”等過戶的情景。據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，僅3月1日~11日，經(jīng)該公司促成的二手房交易簽約量已經(jīng)是整個2月份的1.5倍。

 

除了二手房買家為避交易重稅而搶著過戶外，與新政有關(guān)的各種小道消息在坊間不斷流傳，購房者與新政之間的博弈亦在暗中升級，形形色色的“妙計”、怪招、損招層出不窮——這邊廂，小夫妻為享受首次置業(yè)優(yōu)惠而“假離婚”；那邊廂，業(yè)主為躲避20%差額重稅，四處尋找裝修公司開具大額發(fā)票……“地方版”未落地之前，表面看起來仍風(fēng)平浪靜的樓市，其實已經(jīng)暗流涌動，出現(xiàn)了林林總總的買家新百態(tài)，當(dāng)中的一些操作手法其實是具有一定風(fēng)險的。

 

為減稅急補(bǔ)裝修發(fā)票 其實作用甚微

 

“個人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅”這一調(diào)控重拳令那些買了毛坯房的業(yè)主最郁悶了。收樓一年、剛剛把新房裝修完的許先生就是其中一個，他為這次裝修連材料帶人工共花了17萬元的費用，但他卻為了省錢，沒有讓裝修公司開具發(fā)票，只是讓其開了一張可保修的收據(jù)。“我是在不同的店鋪采購裝飾材料的，少的幾十元，多的數(shù)萬元，沒有一家開出過正規(guī)發(fā)票。”

 

許先生表示，新政細(xì)則出臺后，他曾找裝修公司的老板商量，讓他補(bǔ)開發(fā)票，該老板卻是一臉為難地說：“我是可以幫你補(bǔ)回發(fā)票，但你也要再多補(bǔ)給我8％的裝修費，因為我也要打發(fā)票稅的。”最終，許先生多花了1.35萬元才換回一張正規(guī)的房屋裝修發(fā)票。

 

“個人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅”，這其中涉及的“差額”其實并不是簡單的“賣出價減去買入價”，而應(yīng)該允許減去稅金及有關(guān)合理費用。因為計算個人所得稅應(yīng)繳數(shù)額時，稅務(wù)部門的界定為：納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓過程中交納的稅金及有關(guān)合理費用。

 

計算“轉(zhuǎn)讓所得”大有學(xué)問

 

這樣一來，這筆需交納的二手房所得稅就并非是簡單的（賣出價-買入價）x20%，而需要非常復(fù)雜的清單列表了，因為單是房屋原值一項，除了房款外，還包含了買樓時的貸款利息、手續(xù)費、公證費、按揭保險等。此外，收樓時還需交納物業(yè)維修基金，若是毛坯房的還需支付房屋裝修費用。在居住過程中，也不排除有再次裝修所產(chǎn)生的費用支出。

 

有從事房屋交易的人士坦言，裝修費用的核算是難點，稅務(wù)部門難以評估，核稅時進(jìn)家入戶在執(zhí)行上也存在難點。

 

記者了解到，不僅是買裝飾材料時店鋪不開發(fā)票的情況十分普遍，請施工隊搞裝修也很少有人記得索要正規(guī)發(fā)票。因為在新“國五條”出臺前，二手住宅交易時，賣家都以“實收”為原則，無需計算裝修成本，也就根本不需要提供裝修的發(fā)票了。久而久之，業(yè)主裝修為省錢也就放棄索要發(fā)票，以獲得更多的價格優(yōu)惠，是不少家裝消費者的選擇。不過，如今隨著“二手房交易按差額的20%從嚴(yán)征收個稅”規(guī)定的漸行漸近，此前裝修時沒有開具發(fā)票的業(yè)主可能會追悔莫及了。

 

裝修費“做手腳”作用不大

 

有中介人士支招說，可提交購買一手房時的契稅、裝修費、供房利息等發(fā)票或證明文件，來降低差額。其中，最容易“做手腳”的就是裝修費，可以以大額的裝修發(fā)票來降低稅款支出。真的可以做大裝修費來抵扣嗎？據(jù)記者了解到的實情并非如此。

 

溫馨提示：

 

裝修費扣除額

 

最多可占原房價10%

 

有中介人士向業(yè)主教路說，可在裝修費用上“做手腳”，以大額的裝修發(fā)票來提高房屋的初始成本。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，中介的此招在實際中其實并不可行。因為根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號文件規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。其中，商品房轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用允許扣除的最高限額為房屋原值的10%。”也就是說，當(dāng)初業(yè)主若以總價100萬元買入商品房，那么到賣出時，實際發(fā)生的裝修費用允許扣除的最高限額也就只有10萬元而已。

 

恩愛夫妻辦離婚 當(dāng)天就把房產(chǎn)過戶

 

據(jù)報道，上海各民政局近日來離婚的人數(shù)比平時多了三四倍。其相十分可憐，夫妻們態(tài)度認(rèn)真、嚴(yán)肅，根本不聽調(diào)解。問：“為什么離婚？”答：“感情不和、性格不合。”當(dāng)中既有年輕夫妻，也有中老年夫妻。夫妻夫妻，天地之合，千年修來，百年好合。中國是五千年的文明古國，離婚可是很大的事。真正原因只有一個：離婚只為避新“國五條”的房產(chǎn)買賣交的20%的所得稅。兩套房子，以后賣房要交重稅，不如先離婚，一家一房。難怪很多離婚者幾乎都是同一天去辦房屋過戶手續(xù)，刻不容緩！

 

難怪有人痛心地調(diào)侃：“生命誠可貴，婚姻價更高，如為避稅離，兩眼淚汪汪！”

 

假離婚有隱衷：稅太重了！

 

在新“國五條”細(xì)則出臺后，各大城市都出現(xiàn)了為避稅而“假離婚”的新聞，不難看出很多夫妻辦理離婚是為了房子，不排除賣房后很快復(fù)婚。其實這背后實在有難言之隱，有人算了一筆賬：一套2001年的市區(qū)商品房大概5000元/m2，現(xiàn)在分分鐘漲到了3萬元/m2，100平方米的房子當(dāng)年是50萬元，現(xiàn)在已經(jīng)是300萬元了，若要交差價250萬元的20%個稅，就是50萬元。而假離婚，辦個手續(xù)15元吧；再復(fù)婚，再15元吧。要50萬元，還是要30元呢？

 

記者也從一些開發(fā)商處了解到，就算有人“假離婚”，大部分的原因還是為了賣房之后買新房，“如果不是為了賣房后買新房，僅僅為了逃稅，未必會有那么多夫妻倆冒險離婚。”有開發(fā)商表示，“雖然20%的個稅可能會轉(zhuǎn)嫁到二手房買家身上，但估計在目前政策沒有落地的情況下，大部分買家寧愿多給一點，都會要求在合同中注明‘各付各稅’，畢竟不是每個買家都愿意承擔(dān)這么多稅費的。”

 

新“國五條”細(xì)則的出臺也催生出網(wǎng)友惡搞“結(jié)婚誓詞”——“你愿意娶這個女人嗎？愛她、忠誠于她，無論她貧困或者富有，健康或者疾病，直至死亡。即使你們因為買賣二手房而暫時離婚、再和別人結(jié)婚、再復(fù)婚也不離不棄、忠貞不二，就像從來沒有分開過，你愿意嗎？”新郎：“我愿意！”

 

多數(shù)人不愿以婚姻作賭注

 

現(xiàn)在確實有些一手房的銷售人員甚至?xí)凳举I家用“離婚”換資格。家住海珠區(qū)的蘇小姐告訴記者，近期她和丈夫去看盤時，因為覺得一些盤總價太高，無法拿出六成首付，就有銷售人員暗示他們可以“先離再買”。銷售人員的建議是，“先離婚，把目前的房產(chǎn)歸在我名下，之后我先生就以單身的名義購買新房，可以獲得首次置業(yè)三成的優(yōu)惠。在簽訂好購房合同辦好相關(guān)手續(xù)后再復(fù)婚。”但蘇小姐認(rèn)為這樣風(fēng)險太大，不值得嘗試。

 

胡小姐和先生去年4月在番禺買了一套小三房，但因為先生在去年年底換工作到了珠海，為了有資金在珠海買房，胡小姐只能先把番禺的房子賣掉。“雖然我要求實收，但有意向的買家表示，如果遞件后政府要征20%的個稅，他們不會承擔(dān)，寧愿撻定。”最終，趕著賣房的張小姐只用了2天就確定了買家并成交了。胡小姐說，即使實行了征20%的稅，她也絕不會為了避稅而離婚。

 

溫馨提示：

 

假離婚小心弄假成真

 

對于如何利用離婚和結(jié)婚來規(guī)避稅費，有網(wǎng)友編出“最損”但最簡便有效的一招，共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來，二手房過戶的總費用只需要結(jié)婚、離婚費用，加上房產(chǎn)證更名的費用，有可能只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶，可以節(jié)省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。不過，這樣“離婚結(jié)婚”實在太兒戲，風(fēng)險很大，萬一弄假成真就真是得不償失。

 

猶豫多年沒買 上周掏空積蓄入市

 

在記者身邊不多的搶房入市的朋友中，王小姐是一個非常典型的案例，從2009年開始她一次次地錯過入市的好時機(jī)，曾經(jīng)一度打算在廣州長租房度日再回鄉(xiāng)買樓，終于在新“國五條”的影響下?lián)尫咳胧校邳S埔入手一套一手新房，負(fù)起20年還貸的包袱，每月還款額7000多元。

 

2009年：錯過了“6字頭”

 

王小姐的工作單位在廣州大道中，來廣州闖蕩打拼十多年的她于2009年萌生買房的念頭，當(dāng)時她沒想好居住的區(qū)域，從東圃的中?？党荹最新消息 價格 戶型 點評]到番禺麗江花園再到金沙洲的新盤，一二手房到處看。后來鎖定東部和南部為置業(yè)區(qū)域，當(dāng)時中海[簡介 最新動態(tài)]康城價格也只是八九千元，她覺得貴，后來記者陪王小姐到麗江花園看樓，一個3樓的樓梯樓單位90多平方米，50多萬元。王小姐看過單位后覺得不錯，中介把業(yè)主約過來，也把合同打印好，但王小姐對合同每個條款都仔細(xì)閱讀，對業(yè)主和中介都不放心，最終業(yè)主大怒而走。

 

錯過“6字頭”的麗江房，王小姐也“一怒之下”買了一輛10多萬元的車子，把部分買房首期拿來享受一下。她住在同事出租給她的房子里，房子非常舒服，房改房大院管理費低，愛車不用停車費就可以停在樓下。她漸漸覺得或許長租房度日也是一個不錯的選擇，于是東南亞和歐洲都跑遍，讓身邊有房貸在身的同事羨慕不已。

 

眼熱別人的房子猛升值

 

雖然不再看房，但王小姐對房價連年上漲也非常震驚，在個人微博上發(fā)了不少“憤青”言論，認(rèn)為中國的房價就是給瘋狂入市的人給抬起來的。不過，在發(fā)了一通牢騷后，她發(fā)現(xiàn)身邊的人“苦逼”還房貸、騰挪首期買房獲得的回報收益十分驚人。她的同事在華景新城連買兩套房子，都是貸款，后來賣掉其中一套在逸景翠園[最新消息 價格 戶型 點評]買了一套大單位，華景新城那套賣掉的房屋足足升了四五倍。她錯過的麗江花園的那套單位，現(xiàn)在也已經(jīng)翻了一倍。王小姐漸漸覺得，房屋就像理財，“你不理財，財不理你”是真理。

 

2012年：下決心要出手

 

她心頭又萌生起買房的念頭，這時已經(jīng)是2012年的10月，當(dāng)時黃埔萬科[簡介 最新動態(tài)]金色悅府的價格只是1.4萬元/m2，她猶豫了一下還是沒買，因為她還是想在五羊新城或珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]西區(qū)買一套小公寓方便上班。

 

以王小姐優(yōu)柔寡斷的性格，2012年10月的看房沖動持續(xù)了一個月不到又湮滅了。

 

溫馨提示：

 

恐慌性入市有點冒險

 

今年3月，新“國五條”出臺，眼看著二手房被征重稅有可能導(dǎo)致買房者爭搶一手房的可怕局面，王小姐終于坐不住了，上周日到萬科金色悅府買下了最后一套85平方米的三房單位。十幾年來她辛苦積攢下來的全部積蓄只夠付40多萬元的首期，還要背起20年的房貸，每月還貸7000多元。想當(dāng)初看番禺麗江房屋的時候，王小姐絕不看100萬元以上的房子，她希望每月還貸兩三千，生活質(zhì)量一定要保證，且身邊還留下十來萬元的緊急備用金。

 

這次新“國五條”徹底顛覆她的打算，現(xiàn)在她幾乎掏干凈兜里的每一個鋼镚，且每月還7000多元的房貸就意味著她不能生病不能缺勤更不能旅游了。王小姐不知道這次沖動入市是否押對了寶。

 

趁著未征新個稅把房產(chǎn)過給子女

 

忙著為子女挪名額

 

眼看二套房貸的門檻將要繼續(xù)抬高，家住天河北的何女士打算于近期通過房屋贈予的形式，將其與兒子共有的兩套房產(chǎn)，全部轉(zhuǎn)至自己與丈夫的名下。“我這么做，主要是為了讓兒子能享受首套置業(yè)的優(yōu)惠。”何女士表示，她原本考慮通過買賣交易過戶的形式完成更名，因為倘若采用房屋贈予的方式過戶，日后出售該套房產(chǎn)時，便要征收全額房價20%的個稅。但如果新“國五條”細(xì)則落地，二手房交易時如非名下唯一房產(chǎn)且證過五年，均要征收房產(chǎn)交易差額的20%個稅，何女士便更傾向以贈予形式完成過戶更名。

 

溫馨提示：

 

借名過戶 日后糾紛必多

 

像何女士這類為了讓子女獲得首次置業(yè)購房優(yōu)惠而進(jìn)行房產(chǎn)贈予轉(zhuǎn)名的多套房業(yè)主不在少數(shù)，近日，受到傳聞關(guān)于開征持有型房產(chǎn)稅的消息影響，亦有個別持有多套房的業(yè)主打起了小算盤，考慮通過將房產(chǎn)過戶給父母、子女、姐妹等直系親屬，減輕日后持有房產(chǎn)的稅費。但如真的按此操作，日后關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛勢必會增多。