比較各國(guó)房產(chǎn)稅：炒房得不償失

 

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都通過(guò)稅賦手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)，用免稅、抵稅的手段來(lái)鼓勵(lì)居民自住自用；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，通過(guò)各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為。

 

類比國(guó)外情況，國(guó)內(nèi)有專家建議，如果不采取稅收調(diào)控的方式來(lái)增加多套房持有者的成本，不通過(guò)市場(chǎng)化手段來(lái)迫使其釋放多余房子，則很難避免房屋空置浪費(fèi)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

 

德國(guó)：炒房會(huì)被征收“投機(jī)稅”

 

德國(guó)是歐盟國(guó)家中房屋擁有率最低的國(guó)家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)極其嚴(yán)厲，人們的購(gòu)房意愿普遍低下，房地產(chǎn)價(jià)格多年波瀾不驚。

 

德國(guó)赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問(wèn)呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，德國(guó)法律對(duì)房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”“在德國(guó)沒(méi)有炒房的概念。”

 

歐洲樓市調(diào)查：德國(guó)房?jī)r(jià)十年平穩(wěn) 西班牙失控泡沫破裂

 

此次歐洲采訪，中國(guó)證券報(bào)記者看到了幾個(gè)截然不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)：德國(guó)過(guò)去十年房?jī)r(jià)平穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)小幅上漲；法國(guó)房?jī)r(jià)房租堅(jiān)挺，廉租房建設(shè)給青年人和低收入家庭提供了保障；西班牙和希臘有些類似，房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)在大幅跳水后，未來(lái)仍將調(diào)整。這種種的不同，一方面由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不同，另一方面也由于各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和風(fēng)險(xiǎn)控制不同，其中有些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得同樣面臨高房?jī)r(jià)困擾的中國(guó)借鑒。

 

德國(guó)政府壓制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 房?jī)r(jià)30年僅漲60%

 

擁有歐洲最多的人口和最大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直是炒房客的滑鐵盧。

 

兩周前在法蘭克福，善解人意的當(dāng)?shù)厝A人導(dǎo)游主動(dòng)說(shuō)起了關(guān)于房地產(chǎn)的段子：前兩年一批溫州炒房客在當(dāng)?shù)赝度肓藥资畠|炒房資金，但房?jī)r(jià)絲毫未動(dòng)，結(jié)果溫州人只好收手。說(shuō)到得意之處，導(dǎo)游提到自己在法蘭克福住了20多年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)幾乎沒(méi)有太大變動(dòng)。

 

財(cái)經(jīng)觀察:德樓市"圍城"-海外炒房團(tuán)緣何敗走德國(guó)

 

近年來(lái)德國(guó)樓市的發(fā)展用錢鐘書(shū)先生的“圍城說(shuō)”來(lái)形容最為恰當(dāng)：城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來(lái)。

 

從2004年開(kāi)始，大批“海外炒房團(tuán)”涌入德國(guó)，每年拋下數(shù)百億歐元。同時(shí)，擁有大量房產(chǎn)的德國(guó)政府、公司、地產(chǎn)基金等卻急于脫手，紛紛向外資拋出大單以求套現(xiàn)。

 

本網(wǎng)專稿："海外炒房團(tuán)"緣何敗走德國(guó)

 

德國(guó)房?jī)r(jià)為何平穩(wěn)

 

過(guò)去10年間，德國(guó)房?jī)r(jià)始終保持較低水平，德國(guó)的名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，而德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說(shuō)扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，甚至在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。其中最根本的原因是德國(guó)獨(dú)具特色的房地產(chǎn)政策。

 

德國(guó)如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

 

房地產(chǎn)調(diào)控不妨借鑒德國(guó)模式

 

美國(guó)次貸危機(jī)以及歐債危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，德國(guó)經(jīng)濟(jì)以其穩(wěn)健的表現(xiàn)引起了世人的廣泛注意。在一片哀鴻遍野中，德國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上不存在任何顯著的危機(jī)，并且自戰(zhàn)后以來(lái)大體上長(zhǎng)期保持這種繁榮而穩(wěn)定的狀態(tài)。前東德的并入也未能拖累德國(guó)的繁榮。隨著對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)以及德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)的了解的深入，我們逐漸感到，在西方發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)世界，實(shí)際上存在著與英美經(jīng)濟(jì)模式及其經(jīng)濟(jì)學(xué)迥然不同的另一個(gè)體系?？梢哉f(shuō)，我們重新發(fā)現(xiàn)了德國(guó)。

 

看世界各國(guó)如何征收房產(chǎn)稅：兼顧穩(wěn)定和公平

 

在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱為房產(chǎn)稅。美國(guó)的房產(chǎn)稅有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對(duì)房屋本身征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時(shí)要繳納的稅。

 

漫談古今中外房產(chǎn)稅世界多個(gè)國(guó)家都征收房產(chǎn)稅

 

現(xiàn)今，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，許多國(guó)家運(yùn)用稅收手段對(duì)房屋買賣加以調(diào)控，如德國(guó)要征收三種稅：一是1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，二是3.5%的交易稅(相當(dāng)于中國(guó)的營(yíng)業(yè)稅)，三是15%的差價(jià)盈利稅(即中國(guó)的20%的所得稅)。近幾年德國(guó)物價(jià)每年上升2%，房?jī)r(jià)只上升1%，說(shuō)明房?jī)r(jià)在縮水。
 

全球房產(chǎn)稅征收方法一覽

 

香港	如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個(gè)課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。
臺(tái)灣	按我國(guó)臺(tái)灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。
新加坡	由新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。
日本	日本財(cái)產(chǎn)稅主要是對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)課征的不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊(cè)執(zhí)照稅等，同時(shí)還有遺產(chǎn)繼承稅與贈(zèng)予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。
韓國(guó)	韓國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國(guó)在接下來(lái)的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財(cái)產(chǎn)稅和土地稅將會(huì)被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。
美國(guó)	不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。
德國(guó)	不動(dòng)產(chǎn)稅：根據(jù)評(píng)估價(jià)值的1%-1.5%征收。
法國(guó)	不動(dòng)產(chǎn)稅：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營(yíng)業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。
瑞典	不動(dòng)產(chǎn)稅，征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5-1%。自2001年起，對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國(guó)內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
意大利	不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.4%-0.7%。
西班牙	不動(dòng)產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評(píng)估價(jià)值征收(一般低于市場(chǎng)價(jià)值的50%)，稅率在3%。