房地產(chǎn)領(lǐng)域是兩會(huì)熱議的話題之一。而全國政協(xié)委員、香港南華集團(tuán)董事局主席張賽娥則更為關(guān)注保障房建設(shè)。
她帶來的提案是，“完善保障性住房的申請(qǐng)審核機(jī)制、退出制度及配套設(shè)施”，希望結(jié)合香港房屋資助計(jì)劃多年實(shí)施的成效，提示中央政府在保障房建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)注意的問題。
經(jīng)歷了香港樓市多年沉浮的張賽娥表示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場目前的發(fā)展挺像香港，可通過吸取和總結(jié)香港的優(yōu)劣，來促進(jìn)保障房更好的供應(yīng)和管理。
審和批要分開
《21世紀(jì)》：結(jié)合香港的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地在保障房的規(guī)劃上，需要避免哪些方面的問題？
張賽娥：保障房的建設(shè)內(nèi)地現(xiàn)在的量非常大，但是有一點(diǎn)需要考慮的是，保障房不一定建設(shè)在中心位置。選址上，保障房應(yīng)該興建在合理地交通方便地方，而不是太優(yōu)質(zhì)的地段。
如果把靠近市中心的地段用作興建保障房，其實(shí)浪費(fèi)了寶貴的土地資源，因?yàn)榘淹恋刭u給地產(chǎn)公司興建商品房，可以為政府帶來龐大的土地收入。其次，也會(huì)引發(fā)公平性的問題。因?yàn)楸Ｕ戏孔艏认硎芰苏a(bǔ)貼，又可以住在好的地段，而與此相反，一些沒有獲得補(bǔ)貼的商品房住戶，卻住在沒有那么好的地段。
除了選址外，保障房戶型與裝修也很重要。一方面，人均面積不能太大，房屋裝修不能太過豪華，以避免富戶不愿意退出。另一方面，房屋管理卻要做好，否則會(huì)變成貧民窟。
《21世紀(jì)》：保障房審核機(jī)制如何獲得公平執(zhí)行？
首先，為確保申請(qǐng)審核機(jī)制獲得公平執(zhí)行，建議首先將負(fù)責(zé)“審”和“批”的職責(zé)清楚劃分，審和批要分開。另外在調(diào)查方面，工作再適量細(xì)分，例如一組人調(diào)查申請(qǐng)者的收入，另外一組人調(diào)查財(cái)產(chǎn)，以及家庭狀況、居住面積等，也可考據(jù)將調(diào)查工作外判予獨(dú)立機(jī)構(gòu)。
各地的保障房體系也應(yīng)當(dāng)建立監(jiān)控機(jī)制及權(quán)力制衡，讓做假不可能只靠一個(gè)人做到。與此同時(shí)，為了防止監(jiān)督不力，掌管保障房部門的主要領(lǐng)導(dǎo)，還需要進(jìn)行人事調(diào)動(dòng)，盡量能避免一人執(zhí)掌同一職權(quán)的時(shí)間太長，以減低貪腐的機(jī)會(huì)。
另外，也需要設(shè)置監(jiān)督處罰機(jī)制并嚴(yán)格執(zhí)行。例如刻意隱瞞資料的違規(guī)申請(qǐng)者，一定時(shí)間內(nèi)，比如十年或十五年乃至終身都不能申請(qǐng)保障房。把違規(guī)的成本拉高。
完善退出機(jī)制
《21世紀(jì)》：香港的房屋資助計(jì)劃，是一個(gè)什么樣的體系？
張賽娥：所謂香港“保障房計(jì)劃”是居者有其屋計(jì)劃，也稱居屋計(jì)劃，是香港政府的公共房屋計(jì)劃之一，由香港房屋委員會(huì)興建公營房屋并以廉價(jià)售予低收入市民。
在1970年左右開始推行，為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，稱“居屋”。
1987年左右，香港的富戶政策房委會(huì)實(shí)施“公屋住戶資助政策”，向不再需要資助的住戶減少房屋資助，以鼓勵(lì)富戶遷出公屋單位，確保公屋資源合理分配。
租住公屋的住戶住滿十年或以上，需要每兩年向房委會(huì)申報(bào)家庭收入。不申報(bào)的住戶須要繳交雙倍凈額租金。而家庭收入超過指定的限額的住戶，便須按情況繳納一倍半或雙倍凈額租金。
在香港，2010年到2011年，公屋富戶約有2.3萬戶，占公屋租戶3.5%。該年度在相關(guān)政策收回的單位有770個(gè)。
《21世紀(jì)》：提案中，你重點(diǎn)提及了保障房的退出機(jī)制，為什么最關(guān)心的是這個(gè)環(huán)節(jié)？
張賽娥：國家目前建設(shè)的保障房量那么大，要照顧到這么多階層的住房利益，如何管好這些房子，真正供應(yīng)給有住房困難百姓，而后又有一套完善的退出機(jī)制是非常重要的。
保障房只應(yīng)保障人民基本的居住需要，不應(yīng)該養(yǎng)懶人，因此應(yīng)該有退出機(jī)制讓富戶遷出，例如香港的“公屋”住戶如果收入改善，就可以透過“綠表”申請(qǐng)轉(zhuǎn)換到面積比較大及居住環(huán)境比較好的“居屋”。
“居屋”住戶也可以在向政府補(bǔ)交地價(jià)后，將房子在私人市場出售，然后可以去購買香港的私人物業(yè)，就是內(nèi)地所謂的商品房。
香港的房屋資助計(jì)劃，已經(jīng)實(shí)施了數(shù)十年?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，保障房的住戶自愿退出的情況比較少，畢竟住在保障房可享受巨大的政府補(bǔ)貼。因?yàn)檫@個(gè)收入是自己報(bào)的，但是在香港，很多人不一定自己報(bào)送，而是通過隱瞞的方式。
我們認(rèn)為，香港在保障房退出制度不夠完善，主要因?yàn)檎块T之間缺乏有效的信息共享機(jī)制。所以中央政府需要避免香港模式的弊端，如果國家可以建立起省市的社保、稅務(wù)、房地產(chǎn)及民政部門的信息共享機(jī)制，那么保障房的管理部門就可以更好地監(jiān)察住戶的全部家庭成員的收入變化和家庭結(jié)構(gòu)改變。
各省市政府需要建立個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫的建立，根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)庫，中低收入階層的收入狀況已經(jīng)有多年的記錄，較少出現(xiàn)做假。即使有做假，也可以運(yùn)用信息共享系統(tǒng)去調(diào)查其他方面的記錄是否一致。
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