“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，有兩個(gè)現(xiàn)象引人關(guān)注：一是被媒體放大的所謂離婚潮，目的在于規(guī)避二手房交易差額20%的個(gè)人所得稅；二是不僅一線城市二手房成交激增，二、三線城市二手房交易量都在快速攀升。

 

從供需上分析，出現(xiàn)了兩種不同的市場(chǎng)心態(tài)：一種是受二套房首付款比例和利率提高預(yù)期的影響，一些購(gòu)房者開(kāi)始恐慌性入市、尋求合適的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象；另一種是受二手房交易按差額征收20%個(gè)人所得稅影響，二手房或者多套房擁有者開(kāi)始恐慌性拋售、快速過(guò)戶。總體來(lái)說(shuō)，二手房供給大幅度增加，促使近期二手房買(mǎi)賣(mài)雙方態(tài)度也有所轉(zhuǎn)變。由于供給增大，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始平穩(wěn)。

 

這說(shuō)明無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獲利者如何忽悠甚至反對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則，事實(shí)已經(jīng)證明這是對(duì)癥下藥和非常有效的調(diào)控政策。細(xì)則中的限購(gòu)升級(jí)、二套房貸從嚴(yán)、二手房交易案差額征收20%個(gè)人所得稅的目的都是為了遏制以投資投機(jī)為目標(biāo)的購(gòu)房行為。如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍，那么，從住房的交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)，采取信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段較大幅度增加其成本，以遏制投資投機(jī)性需求，這個(gè)調(diào)控思路是完全正確的。

 

需要清醒的是，目前二手房成交量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實(shí)施以前這個(gè)空檔階段預(yù)期導(dǎo)致的結(jié)果。買(mǎi)賣(mài)雙方都想趕在具體執(zhí)行落地之前完成買(mǎi)賣(mài)行為，以規(guī)避20%的稅收。同時(shí)，一個(gè)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象是，城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機(jī)，甚至不是投資所為。征收20%個(gè)人所得稅政策出臺(tái)后，也引起了這部分人的恐慌，許多人也都開(kāi)始或者準(zhǔn)備出售。從而造成目前這個(gè)階段性、短暫性的二手房集中出售的井噴潮。

 

一旦按差額征收20%個(gè)稅政策落地，市場(chǎng)反映究竟會(huì)怎樣呢？二手房銷(xiāo)售大幅度減少？20%個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人承擔(dān)？進(jìn)而推高二手房?jī)r(jià)格？使得需求一股腦涌到新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，推高新建住房?jī)r(jià)格？我們不但要分析觀察，更要有應(yīng)對(duì)之策，特別是保護(hù)購(gòu)房人和剛性需求。

 

一個(gè)消息引起筆者注意。住建部副部長(zhǎng)齊驥接受媒體訪談時(shí)說(shuō)，40個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息基本上已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)；將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，將嚴(yán)懲不貸，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施。齊驥的分析是有道理的，首先所得者賦稅，就像工資的所得稅，誰(shuí)拿到了經(jīng)營(yíng)性收入誰(shuí)去支付這個(gè)所得稅。將所得稅轉(zhuǎn)嫁給別人，是涉嫌偷稅漏稅的違法違規(guī)行為，是應(yīng)該負(fù)法律責(zé)任的，這與住房交易稅是有本質(zhì)區(qū)別的。但是，如果發(fā)生了這種轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象，也是暗地里進(jìn)行的，查處起來(lái)非常困難，“嚴(yán)懲不貸”將可能落空，保護(hù)購(gòu)房人利益也可能成為一句空話。

 

筆者以為，齊驥的話語(yǔ)最少也釋放出兩個(gè)信號(hào)：一是二手房交易按差額征收20%的個(gè)人所得稅肯定要落地，所謂的保護(hù)購(gòu)房人利益只是嚴(yán)懲“轉(zhuǎn)嫁”者而已，而不是不征收20%個(gè)稅。這個(gè)必須明確。二是可能會(huì)出臺(tái)保護(hù)剛性需求的一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免征20%個(gè)人所得稅等。

 

筆者建議應(yīng)該在兩點(diǎn)上再放寬一些：一是小戶型住房更換成大戶型住房的改善型需求應(yīng)該免征20%個(gè)人所得稅；二是由于工作調(diào)動(dòng)，由一個(gè)城市轉(zhuǎn)到另一個(gè)城市，賣(mài)掉原工作地住房，在新工作地購(gòu)房，應(yīng)該免征。這就要求二手房按差額征收20%個(gè)人所得稅政策在操作層面，必須精細(xì)化實(shí)施。