3月1日，國務(wù)院出臺“二手房交易差額征20%個稅”政策，自2006年以來，二手房強征個稅經(jīng)歷了試征、停征、反復(fù)等一系列震蕩，最終塵埃落定，懸而未決的個稅征收成為板上釘釘?shù)氖铝恕?/div>
即便如此，“強征個稅”還是引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，二手房集中過戶搶搭末班車，房管、地稅部門“緊急加班”應(yīng)對，中介掛牌房源激增買賣方一拍即合……
毫無疑問，新政不容投資者再有任何喘息之機，然而，此舉將對鄭州樓市影響幾何，對消費者帶來哪些指導(dǎo)作用，讓我們理性分析、冷靜以對。
100萬房價個稅多繳14萬
來鄭工作5年的趙先生打算在鄭東新區(qū)購買一套二手房，從年前看房一直看到現(xiàn)在，也沒有拿定主意。最近“二手房交易差額征20%個稅”的政策甫一出臺，他意識到時間更加緊迫了，得趕緊出手。
在鄭州，購買二手房有個不成文的規(guī)則，那就是賣方一般報個“凈落價”，購買二手房的所有稅費均由買方承擔(dān)。
如此看來，如果趙先生購買一套鄭東新區(qū)價值100萬元的小戶型，按現(xiàn)行政策，他需要替業(yè)主繳納總房價的1%的個人所得稅，即1萬元；但是，如果按照新政策，假設(shè)該小戶型當(dāng)初購買價為30萬元，如果此房源已滿5年可上市交易，但并非業(yè)主的唯一住房，按照差額計稅即(100-30)×20%=14萬。
這憑空多出來的14萬元的稅錢，讓趙先生頭痛得很。他告訴記者，買套小戶型也是為了自住方便，并非是為了投資，但是，多出來的14萬元大大提高了購房的門檻，如果加上營業(yè)稅、契稅、交易稅等費用又得多出好幾萬，實在是無力負(fù)擔(dān)。
趙先生希望，政策應(yīng)區(qū)別對待，不要傷及無辜，對于非投資性的首套自住購房，應(yīng)給予相應(yīng)稅費的減免或返還。
二手房買賣搶搭“末班車”
與趙先生一樣急切的人還有很多。
上周末，鄭州市房管局鄭東新區(qū)和西區(qū)交易大廳臨時加班，以解市民燃眉之急。周日下午四點，鄭東新區(qū)鄭州市房管局辦事大廳依然是人聲鼎沸，過戶、交稅、抵押、收費等窗口排起長龍。
“20%的稅誰受得了啊，大家都想著趕緊過完戶，把稅給繳了，早辦完早省心，不能再拖了！”排隊的市民大多揣著這樣的心態(tài)，由于完成整個交易需要去多個窗口辦理，買賣雙方約好了和中介工作人員分別在幾個窗口前排隊，著急之情溢于言表。
伯樂房產(chǎn)漢飛城市公園店店長胡戰(zhàn)雨告訴記者，從3月1日以來雖然只有短短幾天，但“二手房交易差額征20%個稅”的政策已深入人心，從最近房源掛牌和成交量大幅提升就可見一斑，不少客戶專程跑來咨詢相關(guān)事宜，很多人在咨詢過程中會當(dāng)即下定，搶搭末班車，以免貽誤時機。
他還預(yù)計，在政策正式落地鄭州之前，二手房交易量還會持續(xù)火爆。但政策一旦落地，二手房會面臨短期震蕩，長期看漲的趨勢。因為二手房交易門檻的提升，會把“剛需”推向新房市場，造成新的供需矛盾，從而帶動新房價格上漲。眾所周知，二手房是參照新房定價的，新房漲價最終會拉動二手房價格的上漲。
20%看上去很美實施則很難
從歷史上看，杭州早在2004年就開始征收二手房交易差額20%的個稅，二手房市場在經(jīng)歷短暫的“冰封期”后，價格迅速攀升，其原因就在于賣家轉(zhuǎn)嫁成本，讓二手房價格水漲船高，使得該市不得不于同年9月暫停征收。
“20%看上去很美，實施起來很難。”近日，全國政協(xié)委員、經(jīng)濟學(xué)家李稻葵，對“二手房交易差額征20%個稅”發(fā)表上述看法。
在他眼里，長期來看，房產(chǎn)增值部分的確該交個稅，但短期來看不具備可操作性。因為房屋差價無法衡量裝修款和時間成本等因素，在國內(nèi)投資渠道有限，地方財政過分依賴土地等問題不解決的情況下，房價不可能下降。
本地一位不愿具名的專家直言，這次的規(guī)定意味著個稅的嚴(yán)格征收甚至是強制征收時代的到來。其出發(fā)點是很好的，但新政涉及到對商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房等幾類物業(yè)進行不同的估值，調(diào)查難度會很大。
他還指出要警惕在交易環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂“陰陽合同”，把房款寫得比較低，以此來避稅，稅務(wù)部門也很難調(diào)查取證。
微言大義
葉檀博士，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家
@葉檀：多如牛毛的房地產(chǎn)稅費必須正本清源，房地產(chǎn)征收資本利得稅并非絕不可行，關(guān)鍵是把資本利得稅或者物業(yè)稅統(tǒng)一在清理稅費的框架之下，把房地產(chǎn)與貨幣金融、地方財政統(tǒng)合考量，任何局部改革都成為房地產(chǎn)大型改革的有益補充，如此，房地產(chǎn)市場糾偏有望。
原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任
@易憲容：“國五條”實施細則迅速落實，不僅會對住房市場產(chǎn)生巨大的沖擊，進而發(fā)生根本性變化，而且也表明新一屆中央政府上任之后，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控根本不會放松，反之會進一步出臺更多政策讓房地產(chǎn)市場回歸到消費為主導(dǎo)的市場，讓房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出。
有問有答
☆房屋原值該如何計算？
在實行網(wǎng)簽聯(lián)機備案政策以后，全省范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場得以有效規(guī)范，商品房交易都被登記在案，房屋原值一目了然。但市場上同時還存在著一批原始價值不能明確的老房子，例如早期自建房和集資建房。
業(yè)內(nèi)人士建議，這部分房子基本都是老房子，在鄭州這樣的房子應(yīng)該在1995年之前交付的，那是尚沒有商品房相關(guān)政策，對于這種類型的房子，如果房屋總價1%征個稅的辦法取消，政策應(yīng)該明確出臺政府指導(dǎo)價格來界定征稅額度。
此外，二手房還有銀行貸款、房屋裝修等成本因素，這些成本是否計入房屋原值，還有待進一步明確。
☆房改房是否會差別對待？
例如，王先生有一套地段不錯的100平方米的房改房，當(dāng)年所交房改費用10萬元，目前此房市價90萬元，而如果按照交易差價20%計征個稅，這套二手房交易僅個稅就要16萬元。
業(yè)內(nèi)人士指出，鄭州已購公房交易量約占二手房交易總量的半壁江山，此類房屋有歷史原因，完全按照交易差價20%計征個稅，數(shù)額的確太大，應(yīng)細化政策區(qū)別對待。政府可根據(jù)該區(qū)域市場成交現(xiàn)價，定一個指導(dǎo)價格，按照指導(dǎo)價格與成交價格的差額征稅。
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