在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，如何高效地建設(shè)大規(guī)模的廉租房，是一個(gè)重大課題。由于建設(shè)體制和資金問題，投資回報(bào)率相對(duì)較低、投資回報(bào)期較長的廉租房一直無法引起開發(fā)商和投資者的興趣。全國政協(xié)委員、摩根大通投資銀行亞洲區(qū)副主席兼中國區(qū)首席執(zhí)行官方方在今年的提案中建議，利用稅收抵免杠桿撬動(dòng)社會(huì)資金來加以解決。3月6日，方方忙里偷閑接受了記者采訪，對(duì)該提案進(jìn)行詳細(xì)講解，并強(qiáng)調(diào)該提案的核心是用市場(chǎng)化手段推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，以解決廉租房問題，這方面已有美國等發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

 

記者注意到，方方的“廉租房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃”提案，主要內(nèi)容是通過稅收抵免杠桿調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量（開發(fā)商、投資商、物業(yè)管理商等），大規(guī)模推動(dòng)廉租房建設(shè)?；舅悸肥且远愂盏置獾姆绞?，引導(dǎo)、鼓勵(lì)開發(fā)商和投資者，將本應(yīng)上繳國家的部分稅收用于投資到廉租房的建設(shè)中。這是一個(gè)此前從未有人提過的方案。

 

具體而言，結(jié)合美國等發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，方方就“廉租房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃”提出以下操作方案：每年由財(cái)政部和稅務(wù)總局根據(jù)每個(gè)省市自治區(qū)的人口數(shù)量分配給各省市區(qū)一定數(shù)額的稅收抵免金額；各省市區(qū)主管部門選擇相應(yīng)合適的地塊，劃撥出來作為廉租房建設(shè)用地，并制定出合適的房型標(biāo)準(zhǔn)和建筑設(shè)計(jì)方案及容積率；開發(fā)商根據(jù)指定地塊情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況、容積率和該項(xiàng)目所分得的相應(yīng)稅收抵免額，申請(qǐng)參加該地塊廉租房項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的競標(biāo)。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目的稅收抵免額與其建設(shè)成本有一定相關(guān)性；開發(fā)商可以將所獲得的稅收抵免額用于抵免公司應(yīng)繳的稅款，也可轉(zhuǎn)讓給其他投資者以換取相應(yīng)的投資資金；稅收抵免額并不是一次性支付，而是分10年由省市區(qū)住建主管部門在核實(shí)廉租落實(shí)情況后逐年平均支付；開發(fā)建成的房屋，必須全部出租給家庭年收入處于當(dāng)?shù)仄骄彝ツ晔杖?0%以下的低收入家庭。一般兩到三年，要對(duì)租戶的低收入家庭狀態(tài)進(jìn)行一次核查；該廉租房在以低于市場(chǎng)價(jià)出租30年后，可由開發(fā)商自由出租至50年期滿；如果廉租房屋在頭15年中沒有完全遵守租給低收入家庭的先設(shè)條件，則即使開發(fā)商/投資者已經(jīng)獲得了部分或全部稅收抵免，已獲得的部分也會(huì)被重新征收，同時(shí)被罰款。

 

談到上述計(jì)劃的優(yōu)勢(shì)時(shí)，方方認(rèn)為主要有四，一是以市場(chǎng)機(jī)制而不是純粹政府轉(zhuǎn)移支付方式撬動(dòng)對(duì)廉租房的大規(guī)模投資建設(shè)，提高資金和土地資源的使用效率。二是整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、出租與管理風(fēng)險(xiǎn)均由市場(chǎng)參與者而非政府承擔(dān)，以市場(chǎng)力量推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展。三是通過可預(yù)見的合理穩(wěn)定回報(bào)（政府分10年給予的稅收抵免額）吸引有實(shí)力的投資主體參與到廉租房的投資建設(shè)中。四是在世界其他國家已有成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以為我國所借鑒。他建議由財(cái)政部和建設(shè)部盡快組織研究細(xì)化方案并實(shí)施試點(diǎn)操作，為大規(guī)模推廣積累經(jīng)驗(yàn)。

 

只要規(guī)則定得好，預(yù)計(jì)有兩類企業(yè)肯定愿意參與“廉租房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃”，方方如是預(yù)計(jì)。一類是稅收比較高的企業(yè)，另一類是房地產(chǎn)企業(yè)。而從投資者的角度來看，其回報(bào)就是可抵免的稅額。只要未來10年每年能夠從政府那里把稅抵回來就是投資者的回報(bào)，為此，其要做到的就是確保這個(gè)廉租房是安全的，是租給低收入人群的，政府每兩三年來查的時(shí)候，租戶都是符合低收入人群條件的。對(duì)于沒錢但看好廉租房開發(fā)和管理的開發(fā)商來說，可以去找另一家企業(yè)比如銀行并說服其參與“廉租房建設(shè)稅收抵免計(jì)劃”，幫助銀行拿抵稅方案。大量的錢都是用銀行抵稅的出了，開發(fā)商可以掙建筑以及物業(yè)管理等費(fèi)用。大家各算各的賬，這個(gè)機(jī)制是非常有效的。

 

根據(jù)方方的介紹，他跟一些地方政府官員談到了上述計(jì)劃，這些官員都很感興趣，但他們提出的第一個(gè)問題是抵扣的稅是地方稅出還是中央稅出。對(duì)此，方方認(rèn)為，如果這是一個(gè)國家目標(biāo)，國家應(yīng)該出，或者是國家出大頭，20億元當(dāng)中國家拿15億元，地方可以配套5億元。另外，方方還表示，該計(jì)劃的一個(gè)潛在問題是怎么定義低收入家庭，因?yàn)橹袊彝ナ杖虢y(tǒng)計(jì)不精確。不過，“辦法總比困難多”，這個(gè)問題一定是有解的。