去年9月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)]董事長任志強多次預(yù)言“明年(2013年)房價可能暴漲”。他的預(yù)言或?qū)⒃诒本┳兂涩F(xiàn)實。
本報記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京有不少樓盤的開盤價相比去年都將大幅提升，少則10%，多則30%。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強沒有掩飾他的意外之情。“政策(‘國五條’)加碼之后應(yīng)該引發(fā)觀望的心態(tài)，但購房者卻更有購房之意，十分反常。”
暴漲的預(yù)期
任志強解釋說，“暴漲”的定義是房價增速大幅超過人們收入的增幅。陳國強則認(rèn)為，如果房價上漲10%，可以定義為“暴漲”。如果說去年四季度以來二手房充當(dāng)了暴漲的急先鋒，那么新房很快就將接過大漲的接力棒。
中糧[簡介 最新動態(tài)]萬科[簡介 最新動態(tài)]·長陽半島位于北京市房山區(qū)，曾是創(chuàng)造多次“日光”紀(jì)錄的明星樓盤。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的綜合信息顯示，2012年長陽半島開盤的房源均價在18500元/平方米左右。而今年2月26日本報記者實地調(diào)查時，銷售人員稱新一期銷售均價或?qū)⑦_(dá)到22000元/平方米。即將發(fā)售的200多套房源，有超過1300名購房者排隊。
3月5日，位于北京南六環(huán)外的保利“春天里”項目銷售人員稱，去年4月時，他們有的房源不到13000元/平方米。今年3月底或者4月初會售賣新一期房源，預(yù)計售價在18000元/平方米至19000元/平方米。房型和去年一樣，且是毛坯房，但位置比去年稍好。與去年形成強烈反差的是，今年要通過搖號才能買到保利“春天里”，500多套房子有1600人排隊，“今年是房子挑人，而不是人挑房子。”這位銷售員說。
位于大興區(qū)的中建國際港[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]也將漲價。該項目2012年4月時售價為16000元/平方米左右，幾乎是以接近成本價出售。今年5月份，該項目將推出新房源，銷售人員說，售價或超過21000元/平方米。位于北京西南四環(huán)的中海御鑫閣新一期售價也將提升10%左右。
北京的樓盤幾乎普遍提高了售價，有的新一期漲價30%以上。位于北五環(huán)附近的北京城建·世華泊郡，去年7月時，售價在25000元/平方米左右，但新一期開盤價急升至35000元/平方米至38000元/平方米。售樓人員稱，戶型會略有不同，去年主打85平米的戶型，今年主打89平米的戶型。
陳國強分析說，造成以上局面的原因可能是，經(jīng)濟回暖，開發(fā)商不再缺錢。而最重要的還是人們的預(yù)期發(fā)生了變化。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊說，新政出臺前幾天，無論是業(yè)內(nèi)還是業(yè)外，對于房價預(yù)期幾乎是眾口一詞的上漲，現(xiàn)在已迅速地陷入預(yù)期混亂之中。目前新房房價存在明顯的上漲趨勢；二手房市場等這段集中過戶潮之后，將迎來觀望甚至冰冷的時期。這很難說是調(diào)控決策者所希望看到的形勢。
補課土地供應(yīng)
任志強曾在多個場合強調(diào)，暴漲論不是鼓吹房價上漲，而是想告訴政府，如果不改變現(xiàn)有的政策，不增加有效的土地供應(yīng)，會導(dǎo)致供求關(guān)系惡化。
他觀察到，2012年一季度土地供應(yīng)量負(fù)增長，二季度更嚴(yán)重，三季度略有好轉(zhuǎn)。
從去年四季度開始，北京逐漸加大了土地供應(yīng)速度。2月28日，北京市單日賣地13宗。截至2月底，2013年北京市共成交經(jīng)營性用地481公頃，總成交額約477億元，成交總面積和金額均達(dá)歷史同期最高水平。陳國強稱，北京市政府是在“補課”。
此前，北京至少連續(xù)兩年沒有完成供地計劃。有機構(gòu)測算，2012年北京市成交經(jīng)營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計劃1200公頃的31%，其中商品住宅用地276公頃，商業(yè)辦公用地96公頃。任志強最擔(dān)心的就是商品房用地供給不足而帶來的“暴漲”。
按照國土部的定義，去年北京只出現(xiàn)了萬柳一塊地王，但四季度以后，高價地頻出。2012年新供應(yīng)的土地，大多位于非城市核心地段。供地結(jié)構(gòu)的改變，表明市區(qū)新增房源稀缺，直接體現(xiàn)為二手房價格越來越高，房租猛漲。
陳國強認(rèn)為，北京市加大土地供應(yīng)后，后續(xù)會有持續(xù)新增的房源，加之國五條出臺，他判斷不會出現(xiàn)暴漲的局面。張磊也表示，開發(fā)商現(xiàn)在開發(fā)的周期越來越短，從拿地到開盤，快則6個月，慢則9至12個月，去年下半年供應(yīng)的土地今年下半年就可以形成商品房供應(yīng)，所謂供不應(yīng)求推動房價上漲的說法，至少今年是不成立的。
高房價也難抑住房需求
限購、限貸政策在一段時期內(nèi)限制了需求量，但隨著時間的累積，獲得購房資格的外地人，有剛需和改善型需求的本地購房者越來越多。連一向看空中國內(nèi)地樓市的獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠也認(rèn)為，北京等一線城市房價還會上漲的重要原因是，人口和就業(yè)。
官方數(shù)據(jù)顯示，2012年末北京常住人口2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵等人聯(lián)合撰寫的一篇文章提到，近十幾年，北京市人口增長了800萬。
盡管有觀點認(rèn)為，北京需要通過高房價來控制人口的增長，避免負(fù)荷過重，但人口聚集之勢已不以房價高低為轉(zhuǎn)移。房價高漲使得戶籍居民和非戶籍居民的生活負(fù)擔(dān)不斷加重。李鐵等建議，要為在北京生活的中低收入群體提供可承受的、有尊嚴(yán)的住房，增加公租房的供給。同時應(yīng)及時取消購置商品房的戶籍限制政策。
但調(diào)控政策總是出人意料。針對新國五條細(xì)則，3月2日晚，任志強連發(fā)兩條長微博稱，用抑制需求的方式來掩飾供應(yīng)不足的矛盾只能積累更多的問題，二手房交易的重稅會讓更多人擠進(jìn)一手房交易市場。另有業(yè)內(nèi)專家表示，實施細(xì)則為開發(fā)商漲價提供了口實。
沒有人期望任志強的預(yù)言成真，但現(xiàn)實如此殘酷。
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