中心城市高房?jī)r(jià)存在結(jié)構(gòu)性差異。

 

根據(jù)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛先生的研究，全國(guó)房?jī)r(jià)十年上漲143%，一線城市的廣州、北京、上海，十年來(lái)房?jī)r(jià)的漲幅分別為261%、365%和500%。克而瑞分析師馬祺先生隨后發(fā)表一篇更正文章指出，杜猛在計(jì)算時(shí)，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，2003年的數(shù)據(jù)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，而2012年的數(shù)據(jù)則來(lái)自各城市交易中心。一般而言，交易中心的數(shù)據(jù)會(huì)高于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，杜的增長(zhǎng)結(jié)果被人為地抬升了。

 

統(tǒng)一按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，2003年上海商品房銷售均價(jià)為5118元/平方米，以此為基準(zhǔn)至2012年，上海房?jī)r(jià)10年間，上漲幅度為174.71%。廣州、北京、深圳分別為212.58%、259.35%、213.09%，對(duì)比原有數(shù)據(jù)均有大幅的下降。其中廣州下降48%左右，北京下降106%左右，深圳較為接近，下降19.91%，上海最離譜，下降325%左右。

 

各個(gè)不同的計(jì)算方式是合適的，直接決定了數(shù)據(jù)的真實(shí)性，以及對(duì)于房地產(chǎn)泡沫程度的判斷。

 

馬祺先生認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字與居民感受的差異，大部分是由10年來(lái)成交結(jié)構(gòu)變化而導(dǎo)致的結(jié)果。也就是說(shuō)，城市越擴(kuò)越大，郊區(qū)變成城區(qū)，供應(yīng)比例上升，導(dǎo)致整體均價(jià)上升沒(méi)有那么快，這是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果。因此，馬祺先生含蓄地表示，“僅從技術(shù)及研究而言，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)并未失真”。

 

不失真的數(shù)據(jù)要還原兩大指標(biāo)，一是城市房地產(chǎn)均價(jià)，二是同一區(qū)域甚至同一樓盤的實(shí)際上漲速度，以防房?jī)r(jià)“被平均”而降低。

 

如果說(shuō)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)反映的是擴(kuò)大后的城市的均價(jià)，那么個(gè)別樓盤的特定價(jià)格則反映房地產(chǎn)的漲速。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以讓人了解城市的擴(kuò)張速度，以及購(gòu)房地域結(jié)構(gòu)的變化。引馬祺先生所舉的上海案例，2003年，上海全市商品房成交面積，市中心的黃浦、長(zhǎng)寧、普陀、徐匯，其成交面積占全市成交面積的比例，分別為2.39%、4.63%、7.08%和2.99%。到2013年相對(duì)偏遠(yuǎn)的寶山、嘉定占比則從原先的6.18%、3.97%，上升為11.44%和14.66%。這說(shuō)明，上海的住房結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，城市擴(kuò)張后人口不斷向郊區(qū)疏散，北京同樣如此，6環(huán)附近的郊縣大興、通縣等，成為熱土。

 

這樣的統(tǒng)計(jì)不夠全面，不能說(shuō)明原有市中心的房?jī)r(jià)到底上漲多少，忽略了級(jí)差地租，導(dǎo)致指數(shù)出現(xiàn)偏差，與購(gòu)房者的感受不符。

 

朱寧先生曾經(jīng)引用一個(gè)簡(jiǎn)單模型作出分析，以證明偏差之大，可以高達(dá)數(shù)倍。假設(shè)2000年北京三環(huán)內(nèi)新房房?jī)r(jià)平均為每平方米5000元，三環(huán)至五環(huán)間平均為每平方米3000元，五環(huán)之外房?jī)r(jià)平均為每平方米1000元。2012年，三環(huán)內(nèi)新房房?jī)r(jià)為每平方米20000元，三環(huán)到五環(huán)之間每平方米30000元，五環(huán)之外的房?jī)r(jià)平均為每平方米10000元。如果新建房分布地域不變，三環(huán)之內(nèi)占50%，三環(huán)到五環(huán)之間占40%，五環(huán)之外占10%，2000年北京的平均房?jī)r(jià)是3800元／平方米 （5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1），2012年北京的房?jī)r(jià)是 38000元／平方米 （50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1）。十二年間，房?jī)r(jià)上漲了900％。如果新建房區(qū)域發(fā)生重大變化，2012年五環(huán)外的新房占據(jù)了新房總量的50%，三環(huán)到五環(huán)之間占據(jù)了40%，三環(huán)之內(nèi)只占10%，2012年的北京房?jī)r(jià)就是每平方米22000元，十二年間，房?jī)r(jià)僅上漲了340%。

 

為了彌補(bǔ)缺陷，從2006年開(kāi)始在芝加哥商品交易所交易的標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯-希勒房?jī)r(jià)指數(shù) （S&P/Case-SchillerHome Price In－dex,CSI），通過(guò)20座美國(guó)大城市的房?jī)r(jià)，反映總體變化趨勢(shì)，其中既有新房，也有二手房，而后加權(quán)計(jì)算。凱斯與希勒，對(duì)于同類房屋的重復(fù)銷售給予特別重視。假設(shè)同一個(gè)城市的經(jīng)典樓盤，在不同時(shí)期價(jià)格的波動(dòng)，更能反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的真實(shí)變化。

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更完備的數(shù)據(jù)，以城市均價(jià)反映城市普通收入者的承受力，反映房地產(chǎn)泡沫程度；以核心區(qū)域價(jià)格與經(jīng)典樓盤價(jià)格，反映貨幣泡沫與高收入階層的情況；以新建房與二手房?jī)r(jià)，反映市場(chǎng)投資情況。只有擁有這些詳盡的指標(biāo)，才能全面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并且通過(guò)科學(xué)的加權(quán)，形成中國(guó)的房地產(chǎn)指數(shù)市場(chǎng)。

 

人有好惡，利益各有不同，但面對(duì)市場(chǎng)，我們只有一個(gè)選擇，那就是冷靜與客觀。我們?cè)较肓私庹嫦?，就越要冷靜，尊重專業(yè)與科學(xué)。