3月1日晚間，國務院公布房地產新“國五條”細則，其中以稅收手段加強房地產調控的意圖十分明顯。細則規(guī)定：對出售自有住房應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。消息一出隨即引起市場強烈關注。
記者注意到，按差額20%計征所得稅的做法并非“新規(guī)”。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%～2%，交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源，按照總價為基準計算相對劃算。而“國五條”細則的出臺，無疑大大提高了二手房的交易成本。
據悉，在上述通知發(fā)布的當天，北京部分購房者連夜簽約以避免多交稅款。那么新政實施后對樓市究竟影響幾何？業(yè)內人士預計，二手房交易成本增加，或導致業(yè)主不愿出售使得交易量下降；另一方面，賣家將稅費轉嫁到購房者身上，打壓購房者熱情。此外，由于二手房和一手房的聯動作用，稅收政策調整也將促使部分二手房的預期購買者將目光轉向新房，從而影響新房價格。
釋疑
“二手房按轉讓所得20%計征個稅”非新規(guī)
記者粗略計算，以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房為例，按新政價值差額的20%計算，需繳個稅30萬元。若這項政策在各地嚴格執(zhí)行，將會明顯增加交易成本，二手房市場交易熱度會受到明顯抑制，短期內或導致成交量下滑。
事實上，對于二手房轉讓所得征收個稅，我國《個人所得稅法》早有規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得（出售價與房屋原值的差額），應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。
由于部分房屋并不能核實房屋原值，例如此前所得的福利分房，無法準確計算出差額，因此無法按照20%來征收。對待這類房屋，國家政策為統(tǒng)一按照出售總價的1%征收。
在實際操作中，由于中介往往能幫助售房者壓低真實價格進行網簽，因此，按照1%的總價征收的稅額，往往遠低于按照差額的20%征收，因此，很多能夠核實原值的房屋，也被當成不能核實原值的房屋，從而按照低于真實交易價格的總價的1%征收，以此達到避稅的目的。
由于一線城市樓市供求持續(xù)緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費等稅費基本都轉嫁到購房者身上。業(yè)內人士認為，如果熱點城市的供求關系得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉嫁到購房者身上，進一步提高購房者購買二手房的成本。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，新國五條細則如果嚴格實施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。等細則出臺以后，可能出現短暫的過戶末班車熱潮，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。
市場
二手房加緊過戶 爭搭政策“末班車”
據偉業(yè)我愛我家市場研究院的數據統(tǒng)計，樓市新政出臺后，門店周末平均新增房源委托量增長近四成。
“我掛牌的房子是不是要按20%的差額繳稅了？”記者日前在三環(huán)新城附近的二手房中介機構看到，前來咨詢、看房的購房者絡繹不絕，其中有近90%的咨詢都是關于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的話題。房屋中介小劉對記者表示，上個周末，他的電話一直響個不停，主要是客戶、業(yè)主或者周邊小區(qū)居民咨詢新政事宜。
據北京市住建委網站統(tǒng)計數據顯示，3月2日，二手住宅網簽量達到1059套。新政后，二手房網簽數量創(chuàng)新高。
今年以來，北京二手房成交依然火熱，1月份成交量達到19561套，創(chuàng)兩年的新高，1月和2月日均簽約量也達到500-700套。統(tǒng)計數據顯示，北京今年至今出現二手住宅網簽量過千套共有三次，除3月2日外，分別是1月31日1230套和2月28日1036套，均為月末最后一天。
偉業(yè)我愛我家集團市場分析師孔丹認為，月底網簽機構一般會加快積壓案件的處理，所以月底的網簽一般會比較多?？椎ね瑫r表示，3月2日網簽過千套，主要是受“新政”影響，大量市民扎堆兒網簽，因為納稅網簽目的就是加快過戶進程，爭相搭乘“新政”執(zhí)行前的“末班車”。
除北京之外，上海、南京等地的二手房交易者同樣急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易。而在江蘇無錫，房產交易中心更是人頭攢動，交易爆滿，平時一天最多排360個號，4日下午已發(fā)570個號。
解讀
房價上漲較快城市或現反轉
本次個稅政策調整，讓不少二手房購房者緊急“搶跑”。而新房市場，本打算近期購房的剛需型客戶可能將會再次轉入觀望，等待政策的進一步明朗后，延時買房。
據悉，北京、上海等一線城市二手房成交量已經超過或與新房成交量持平，如果新的個稅政策使二手房供應大幅減少，有可能進一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應求。
不少人士擔憂，20%的個稅或促使買家轉向新房市場，從而導致新房房價上漲。
針對國五條及其實施細則，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，政策出臺背景正好處于房地產市場調控的關鍵時期，更多的是平衡在這個關鍵時期政府與市場面臨的轉型問題。總體看，國五條還是為繼續(xù)做好今年房地產市場調控工作而出臺的，并不是打壓房地產市場。
鏈家地產市場研究部張旭認為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在“加強市場監(jiān)管和預期管理”方面，也給予地方政府的更多的管控空間。整體來看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強。且對于二手房市場的調控力度更大。新一輪調控將促使購房者預期出現明顯轉向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉可能會表現的更為明顯。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉預測，隨著各城市細則的陸續(xù)執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷一段時間的滯漲期。專家表示，房貸政策提高了購房融資成本，有利于抑制投機型需求。
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