某外資房企總經(jīng)理稱，剛需產(chǎn)品供不應(yīng)求，肯定會(huì)出現(xiàn)價(jià)格小漲的情況，“現(xiàn)在小幅漲價(jià)不意味著賣不出去，只是賣得慢一點(diǎn)而已。由于調(diào)控加碼政策已出臺(tái)，價(jià)格大漲的條件也不具備。”
國務(wù)院版“國五條”細(xì)則3月1日發(fā)布后，改善型買家入市步伐明顯加速。
3月4日，金豐[簡介 最新動(dòng)態(tài)]易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)：上周(2月25日-3月3日)，上海市新建商品住宅成交面積為25.85萬平方米，環(huán)比(較前周)上漲57.3%；成交均價(jià)為25651元/平方米，環(huán)比上漲10.12%；新增供應(yīng)面積為16.92萬平方米，環(huán)比上漲153.67%。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱，上周上海市新建商品住宅25651元/平方米的成交均價(jià)，創(chuàng)下了去年4月1日以來的近49周新高。中高端房源成交占比提升，是上周成交均價(jià)大幅上揚(yáng)的主因。
某外資房企總經(jīng)理認(rèn)為，上周上海中高端房源成交占比大幅提升，表明春節(jié)前剛需、中小戶型成交旺盛的勢頭已向上傳導(dǎo)；而此前市場風(fēng)傳的二套房貸收緊政策落地，也進(jìn)一步促使改善型買家加速入市。
改善型買家加速入市
來自佑威的統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海樓市中高端住宅的成交占比急劇提升。
其中，成交單價(jià)在2.5萬元以下的新建商品住宅成交面積為15.43萬平方米，環(huán)比增加了35.36%；成交單價(jià)在2.5萬-4萬元的商品住宅成交面積為5.68萬平方米，環(huán)比增加了105.28%；成交單價(jià)在4萬元以上的商品住宅成交面積4.75萬平方米，環(huán)比增加了116.93%。
黃志堅(jiān)說，中高價(jià)位房源的成交面積增幅，遠(yuǎn)高于57.3%的成交面積平均漲幅，這也直接抬高了上周的成交均價(jià)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)也顯示，上周上海市成交面積排名前十的樓盤中，成交房源套均面積大于120平方米的樓盤多達(dá)6個(gè)；成交均價(jià)超過3萬元/平方米的樓盤也有5個(gè)，相比之下，成交均價(jià)在2萬元/平方米以下的樓盤只有兩個(gè)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔解釋，早在“國五條”細(xì)則落地前，樓市量價(jià)齊升已經(jīng)加重了調(diào)控加碼預(yù)期，隨著國務(wù)院版“國五條”細(xì)則的落地，改善型需求入市節(jié)奏加快，這對樓市成交均價(jià)產(chǎn)生了傳導(dǎo)作用。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟同樣猜測，國務(wù)院版細(xì)則的發(fā)布，讓“國五條”的殺傷力顯現(xiàn)，可能會(huì)有部分購房者涌入一手房市場，促成一手市場量價(jià)齊升的局面。
某外資房企副董事則認(rèn)為，中高端市場成交量反彈，與國務(wù)院版“國五條”細(xì)則落地的關(guān)聯(lián)不大。
“上周中高端房源成交量大幅上漲，可能還是與春節(jié)前樓市成交翹尾的延續(xù)性有關(guān)。因?yàn)閺臅r(shí)間上看，‘國五條’對新房市場的影響不會(huì)那么快。”該外資房企副董事認(rèn)為，由于新政的地方細(xì)則還沒出爐，因此新政對市場的影響還需進(jìn)一步觀察。
不過，該副董事也認(rèn)為，從中長期看，新政將對高端市場帶來進(jìn)一步的抑制。
“剛需房仍有漲價(jià)動(dòng)力”
相比之下，受訪業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，剛需市場受“國五條”沖擊力度相對較弱。
某外資房企總經(jīng)理直言，上周上海樓市25.85萬平方米的成交量中，單價(jià)在2.5萬元以下房源成交量仍有15萬平方米，表明剛需仍是市場主導(dǎo)。單價(jià)在2.5萬元以上房源的成交占比大幅提高，不是說剛需在減少，而是因?yàn)閯傂璁a(chǎn)品供應(yīng)量在減少，其實(shí)這類需求還是很旺盛的。
黃志堅(jiān)也認(rèn)為，剛需還是政府支持的對象，其需求也難以壓制。只要供不應(yīng)求的局面未扭轉(zhuǎn)，價(jià)格就有上漲的動(dòng)力。
持有類似觀點(diǎn)的受訪者不在少數(shù)。
前述外資房企總經(jīng)理分析，雖然“國五條”里出現(xiàn)了二套房貸款收緊的內(nèi)容，但目前二套房貸款所占比例較為有限，即使收緊對樓市的影響也較為有限。目前剛需中首次置業(yè)者仍占主流。因此，在地方細(xì)則出臺(tái)前，“國五條”對滬上新房市場的影響不會(huì)太大。
該總經(jīng)理預(yù)計(jì)，新房市場仍將沿著去年底以來的軌跡發(fā)展，“在政策影響不是很大的情況下，就要看供求關(guān)系。剛需的供不應(yīng)求，改善型需求的上升，會(huì)導(dǎo)致兩者之間相互傳導(dǎo)市場信號(hào)，觸發(fā)出更大的成交量。”
這位外資房企總經(jīng)理還猜測，在此狀況下，肯定會(huì)出現(xiàn)價(jià)格小漲的情況，“現(xiàn)在小幅漲價(jià)不意味著賣不出去，只是賣得慢一點(diǎn)而已。由于調(diào)控加碼政策已出臺(tái)，價(jià)格大漲的條件也并不具備。”
不過，滬上一開發(fā)商直言，“上周上海樓市成交均價(jià)上漲，主要是結(jié)構(gòu)性因素所致，并非實(shí)質(zhì)性漲價(jià)。”
“3月樓市小陽春難現(xiàn)”
可見的是，短期內(nèi)，受訪開發(fā)商對新房市場并未太過悲觀。
滬上一開發(fā)商稱，上周上海樓市的成交量、供應(yīng)量雙雙大幅回升，表明樓市已徹底從春節(jié)假期中恢復(fù)過來。
據(jù)該開發(fā)商介紹，下周末，該公司一個(gè)剛需樓盤將加推165套房源。
“我們原定的推盤時(shí)間就在下周末，同時(shí)也不擔(dān)心調(diào)控新政的利空影響。”該開發(fā)商認(rèn)為，對于剛需市場而言，“國五條”還有些許利好，所以沒更改推盤時(shí)間。
在他看來，“國五條”中有關(guān)“提高預(yù)售門檻”的要求，對滬上房企影響不大。因?yàn)樯虾Ｄ壳暗念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是“主體結(jié)構(gòu)性封頂”，因此現(xiàn)有的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不太會(huì)再做提高，“短期內(nèi)如果要求現(xiàn)房銷售，那么對新增供應(yīng)量也是不利的。”
上述外資房企總經(jīng)理亦稱，“如果預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)再提高，會(huì)加劇樓市供不應(yīng)求的局面。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海市新建住宅新增供應(yīng)面積為16.9萬平方米，為春節(jié)后的單周供應(yīng)量新高，但仍處2012年底以來的低位。
黃河滔稱，樓市眼下正處于政策落實(shí)的敏感時(shí)期，市場短期內(nèi)的謹(jǐn)慎、觀望情緒，或?qū)鞘泻罄m(xù)供應(yīng)的入市節(jié)奏構(gòu)成制約。
上述滬上開發(fā)商也坦言，眼下該公司在定價(jià)上會(huì)維持前期基本平穩(wěn)的策略，“就目前的市場而言，短期內(nèi)價(jià)格還是會(huì)上漲的。但從中長期看，對整體市場而言，由于政府再度表明了調(diào)控決心，新政對價(jià)格的影響還是負(fù)面的。”
不光是價(jià)格。黃志堅(jiān)還擔(dān)心，“國五條”對投機(jī)、投資購房應(yīng)該是一個(gè)重大利空，也必然會(huì)遏制擁有多套房的需求，加上結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的后市成交量的下降，預(yù)計(jì)今年3月的樓市“小陽春”難現(xiàn)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
