尹中立：不要因?yàn)檎叩淖儎?dòng)誤傷了剛性需求和改善性需求

 

（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）

 

現(xiàn)在是在等細(xì)則出臺(tái)之前，大家可能趕忙在著急過戶，可能交易是非常熱鬧，但是真正等到這個(gè)交易要交稅的時(shí)候，我估計(jì)交易很快會(huì)進(jìn)入一個(gè)僵持的狀態(tài)。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)在市場(chǎng)的一個(gè)不成文的規(guī)定，增加的交易成本一般所有的稅費(fèi)由買家承擔(dān)，當(dāng)買家一下子突然要增加10%，20%的成本時(shí)，他可能會(huì)退卻，就會(huì)選擇觀望。但是作為賣家，他突然之間如果還按以前的價(jià)格去執(zhí)行的話，自己承擔(dān)這個(gè)稅收的話，他的收益少了20%，這樣雙方在感情上可能都難以接受，就要選擇一個(gè)新的博弈的平衡。

 

應(yīng)該說新的“國(guó)五條”打擊的目標(biāo)就是那些擁有多套住房的人，這種投資也好，投機(jī)性需求也好。對(duì)于這些朋友來說，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上改變自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置的時(shí)候了。這個(gè)“國(guó)五條”說的非常清楚，要擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍，那么就意味著你現(xiàn)在持有的這個(gè)房子如果不交易，或者是空置的話，未來會(huì)增加很多成本的支出。比如說這次的所得稅征收20%，那未來會(huì)不會(huì)繼續(xù)加碼？這都是對(duì)于擁有多套住房的人，你必須要思量的一個(gè)政策的新動(dòng)向，所以現(xiàn)在是改變你資產(chǎn)配置的一個(gè)很關(guān)鍵的節(jié)骨眼上。

 

對(duì)于改善性需求，比如說我現(xiàn)在擁有一套小房子，現(xiàn)在正在準(zhǔn)備把小房子賣掉買大房子，在這個(gè)政策變動(dòng)的過程當(dāng)中，我估計(jì)你的交易成本會(huì)提高。當(dāng)然我們會(huì)建議有關(guān)部門在實(shí)施細(xì)則當(dāng)中要非常小心的呵護(hù)改善性需求的這些朋友們，讓他們盡量不要因?yàn)檎叩淖儎?dòng)增加他們交易的成本，這一塊應(yīng)該是政策扶持的對(duì)象，而不是打擊的對(duì)象，也不要因?yàn)檎叩淖儎?dòng)誤傷了這些剛性需求，改善性需求。

 

張鴻：新國(guó)五條短期內(nèi)對(duì)二手房有一定的抑制作用

 

（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）

 

未來的走勢(shì)其實(shí)我們不太知道，我們只知道短期內(nèi)對(duì)二手房肯定是有一定的抑制作用，但是有一些人其實(shí)是不用擔(dān)心的，因?yàn)槲覀円种频木褪沁@些炒房客。但是自住性需求，按照1999年的財(cái)稅的278號(hào)文件，已經(jīng)說得很清楚，因?yàn)槲覀儌€(gè)人所得稅其實(shí)遵循的是最初的個(gè)人所得稅法，是1994年的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益要交稅，然后1999年其實(shí)有一個(gè)文件叫個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的家庭唯一生活用房是免稅的，就是它給了5年的期限，如果你是5年以上的，然后又是唯一的家里的住房是免費(fèi)，這一直到現(xiàn)在都是執(zhí)行的。

 

現(xiàn)在很多人擔(dān)心，包括中介也擔(dān)心，未來各地落實(shí)的這個(gè)細(xì)則會(huì)不會(huì)嚴(yán)苛到連5年以上也要交稅？我覺得如果這樣的話，可能就會(huì)誤傷到那些自住的需求，還有一個(gè)，是在這個(gè)財(cái)稅第2010年94號(hào)文件，它當(dāng)時(shí)說是出售自住房一年，如果你在一年內(nèi)改善性住房，重新又買了一個(gè)房子，那我原來出售的那個(gè)就免稅，就是改善性住房。但是，2010年的時(shí)候，這個(gè)文件把這條取消掉了。所以很多業(yè)內(nèi)人士建議，在地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的時(shí)候能夠考慮到這一點(diǎn)，就是真的能夠不要讓這些改善性住房，70多平換成80多平，換成90多平的這些人也因?yàn)檫@個(gè)而承擔(dān)不了這個(gè)成本。

 

尹中立：首先要確保所有的人在一個(gè)公平的起點(diǎn)上

 

（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）

 

現(xiàn)在所有的買房者或者賣房者都非常關(guān)注這個(gè)細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間，還有細(xì)則本身的內(nèi)容。我覺得應(yīng)該要把這個(gè)時(shí)間掐的越短越好，要不然就會(huì)使得很多監(jiān)管套利，選擇這個(gè)監(jiān)管的真空期，這個(gè)制度變革的真空期，然后進(jìn)行很多各種各樣的交易，這樣對(duì)市場(chǎng)來說是不公平的，所以這個(gè)時(shí)間應(yīng)該縮短的越短越好。另外，應(yīng)該考慮到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的這十多年時(shí)間，各種住房的情況千差萬別，成本也是差別很大，應(yīng)該找到一個(gè)大家都能接受的一個(gè)征稅的方案。比如說同一個(gè)小區(qū)有保障性住房，有回遷房，還有房改房等等，像北京就更加復(fù)雜，各種成份的房子如何去征稅？這個(gè)成本如何去計(jì)算？就是說低扣抵價(jià)是多少？有很多房子拿來的時(shí)候是沒有成本的，那么這個(gè)征稅的稅基怎么計(jì)算？這都應(yīng)該做一個(gè)系統(tǒng)的考量，首先要確保所有的人在一個(gè)公平的起點(diǎn)上。

 

還有需要考慮一個(gè)問題是，我們?cè)诖驌敉稒C(jī)、抑制投資的同時(shí)，我們應(yīng)該保護(hù)自住性的需求，比如說在增加20%的所得稅的基礎(chǔ)之上，我們應(yīng)該如何去保證這些自住的需求？他們?cè)谫I房的過程當(dāng)中他們的稅費(fèi)應(yīng)該得到一定的個(gè)人所得稅的抵扣，這在國(guó)外實(shí)際上是一種非常通俗的做法。我們應(yīng)該在抑制投機(jī)投資的同時(shí)，應(yīng)該保護(hù)或者是鼓勵(lì)自住性需求，這樣就可以起到一種兩手都硬的效果了。此外，比如在德國(guó)，在所得稅的征收方面是非常苛刻的，也就是通過稅收的方式差不多讓你不賺錢，也就是你持有時(shí)間再長(zhǎng)，然后用很高的這種稅率使得你的所得就非常少，這也是一種方式。

 

張鴻：這個(gè)細(xì)則在具體實(shí)施上必須做得特別細(xì)

 

（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）

 

這個(gè)細(xì)則得特別細(xì)，第一不能讓那些投機(jī)、投資的人能夠掙太多錢，要抑制它；第二，也不能讓那些自住的或者本來就是改善性住房這些人，包括原來房改房的房子，讓他吃太大的虧。房改房為什么會(huì)便宜？就是因?yàn)樗?dāng)時(shí)買房改房的時(shí)候，他的工齡被折算里面了，所以本來4000多的房子，他2000多就買了，但是現(xiàn)在工齡怎么折算？這個(gè)差價(jià)這2000多要征稅，征20%的稅，這就很麻煩了；還有一個(gè)就是，比如說我十幾年前買的房子，如果說按十幾年前的原價(jià)賣，我才不交稅，但是這十幾年的物價(jià)上漲了多少？我如果按原價(jià)賣的話，即使你不征稅，我都吃虧了，何況你還要征我的稅？再有，我們其實(shí)原來就有兩個(gè)方案，一個(gè)是個(gè)人所得稅增值部分征20%，一個(gè)是因?yàn)槟憧赡懿恢滥阕畛醯姆孔淤I的價(jià)是多少，或者你找不著了，按1%，總價(jià)的1%收，為什么大家交了這1%呢？就是因?yàn)?%后來覺得都少交，交的不是特別多，但現(xiàn)在仍然面臨這個(gè)問題，就是你不知道你原來買房的價(jià)格是多少的時(shí)候怎么辦？按總價(jià)的百分之多少收？

 

當(dāng)然最終的問題是，其實(shí)我們現(xiàn)在是希望能夠增加你的買房成本來抑制投機(jī)，但是其實(shí)我們的房地產(chǎn)調(diào)控要綜合考慮很多種因素。我們現(xiàn)在已經(jīng)知道，經(jīng)過這幾年的調(diào)控，我們已經(jīng)知道，炒房客僅僅是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因，這兩年已經(jīng)不炒了，房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，所以我們應(yīng)該知道房?jī)r(jià)上漲還有其它的原因。

 

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