3月1日公布的《國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”等細化措施。受此影響,部分購房者連夜簽約,以避免多交稅款。業(yè)內(nèi)人士認為,在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前,二手房市場將迎來交易高峰。此后,部分購房者將回歸新房市場。
購房者連夜簽約 搶搭二手房“末班車”
3月1日晚上11時左右,位于北京市豐臺區(qū)公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明。一位購房者正忙著與原業(yè)主簽合同。“政策細則今天出臺,還不知道會對二手房價格帶來什么影響,但我覺得長期看漲,所以不如現(xiàn)在趕緊出手。”購房者李先生說。
在幾個小時之前,“國五條細則”公布,明確提出“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”等細化措施。這立刻在市場上產(chǎn)生巨大反響。
據(jù)鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人吳先生介紹,“國五條”出臺后,不少擬購房者中出現(xiàn)觀望情緒,想等到政策細則出臺后再做決定。但3月1日晚上“國五條細則”發(fā)布后,不少擬購房者對于“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”十分關(guān)注。很多購房者電話詢問市場情況,表現(xiàn)出焦急和擔憂。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”,對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊。以一套總價200萬元普通二手房計算(非5年內(nèi)唯一住房),之前個稅為2萬元(總價款的1%)。如果房主原購房值為50萬元,新政策后按照差額的20%計算,將繳納個稅30萬元。“這必然將使成交量明顯下調(diào),經(jīng)過短暫的過戶‘末班車’后,二手房成交量必然將萎縮,可能會回到2012年年中平均水平。”張大偉說。
新樓盤價格上漲趨勢將被抑制
新政策對二手房市場影響明顯,但新樓盤可能呈現(xiàn)另一番景象。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說,短期而言,二手房市場將迎來交易高峰。在各地政策執(zhí)行細則未出臺之前,對房價上漲較快的一、二線城市,住房買賣之間價格差距較大,由于個稅按此差額征收,短期內(nèi)會加速二手房業(yè)主與購房人的交易,爭取搭上政策的末班車,二手房交易將進入暫時的高峰期。這在二手房房價上漲過快的區(qū)域?qū)⒂绕涿黠@。
隨著各城市細則的陸續(xù)出臺,各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期,價格可能經(jīng)歷滯漲期。但從中長期看,新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。隨著各地細則的執(zhí)行,新房市場由于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將得以體現(xiàn),部分購房者將再次回歸至新房市場,帶動新房市場交易量漲。
從全國數(shù)據(jù)來看,1月70個大中城市新建住房價格同比及環(huán)比增速繼續(xù)上漲,當月環(huán)比上漲0.6%,高于2012年12月0.3%的環(huán)比漲幅。從環(huán)比上漲的城市個數(shù)來看,雖然相比2012年12月54個價格上漲城市下降1個為53個,但上漲的城市個數(shù)依然處在歷史高位。
專家認為,“國五條細則”公布后,預計各地將逐漸落實具體政策,包括房價控制目標制定等,盡管部分二手房購買者將流向新房市場,但預計房價上漲速度將受到抑制。
細則如何落實考驗地方政府
張大偉認為,本次調(diào)控雖然需要各地細則出臺,但從目前的市場變化來看,肯定會有非常大的影響。胡景暉則認為,今后“限貸”政策將會繼續(xù)加碼。部分高房價城市將提高二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,這或許不利于改善類需求的順利釋放。
專家分析,如今限購、限貸政策從嚴,滿足購房資格的新增購房需求有限。在經(jīng)歷了去年四季度的集中釋放后,購房需求快速增長的壓力逐漸緩解。此外,首次置業(yè)和首次改善的剛性購房需求依舊是市場的主力購房人群,這部分人群資金實力相對有限,能夠拿出的購房預算也較為嚴苛,所以面對高企的房價,以及信貸支持力度的降低,只能降低購房標準,或干脆延遲購房計劃。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,由于“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”的影響較大,二手房市場的降溫將超過一手房。同時,由于限購的升級、房貸緊縮等新政主要針對房價上漲過快的城市,預計今年一、二線城市降溫幅度,將會超過三、四線城市。
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